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居外看點:倫敦房地產業的擴容、提效與空間改造 | 英國

居外看點:倫敦房地產業的擴容、提效與空間改造 | 英國

2017年倫敦房地產論壇的第二天,離會場不遠的格蘭菲爾公寓大樓發生了火災悲劇令業界的討論氛圍變得些許沉重;但與會人士還是沒有放棄討論,努力回答「倫敦該如何解決自己的住房短缺問題」。

主管城市規劃改造的倫敦副市長朱勒斯-派普在本屆論壇上給出了討論這一問題的背景數據:2017年倫敦的常駐人口為880萬,每年的新增人口規模在7萬左右。單憑倫敦的年凈增人口數據就可以證明倫敦這座城市的吸引力。但人口劇增對倫敦的基建和土地開發規劃而言是極大挑戰,這座城市要做好納入每年7萬新增人口的準備,意味著每年要新建6萬套住宅,並持續投入公共交通設施擴容,必須在2050年前實現公共交通承載能力比現在增加50% ,才能滿足新老倫敦人的生活品質。

派普表示, 按照這樣的規劃,倫敦的基建可能要花1萬4千億英鎊,單就交通設計與廉租房的投入當地市政府就面臨1750億英鎊的資金缺口。因此當地提出了一個交通設施大項目CrossRail2,單一這個項目就能利好沿線20萬住戶。CrossRail2原計劃定於5年後(2023年)開工,造價270億英鎊, 將連接倫敦南北,建成后倫敦北部Hertfordshire至南部Surrey郡的交通將會更加便利,沿線20萬住戶也會從中受益,此外這個項目還會創造20萬個新就業崗位。

但最近的英國大選令政府的工作更著眼於新的聯合政府班子的搭建,與此同時,擺在英國政府面前的另一件重要大事是保證英國順利脫歐。 英國政府近期焦點的頻繁轉化很可能導致CrossRail 2項目被擱淺。副市長派普表示 「我們需要盡最大力量令本屆英國議會能夠確保「CrossRail2」的實施。 為減緩倫敦住房壓力問題,必須在基建升級的融資上有創新。我們必須要考慮該項目涉及到的原有社區的態度,不然,這些社區和目前英國政壇的困局將會是這個項目的最大障礙。為了實現這座城市的增長目標,能夠應對越來越高的人口密度, 我們對項目的設計願景及綜合調動使用這些資金的能力就變得至關重要。」

第一太平戴維斯倫敦住宅開發研究部主管凱蒂-沃里克(Katy Warrick)表示,倫敦需要有更多百姓買得起的房屋,「這意味著在保證投資到位前提下,我們需要在倫敦找到哪裡有可開發的新地皮」。

有些與會專業人士認為解決倫敦住房緊缺問題的方法在於提高可租賃房屋供給。 倫敦大都會區政府住宅和社區官員大衛-倫茨(David Lunts)表示,市政府鼓勵「起跑線一致」原則,鼓勵新增房屋供給而非「蠶食」存量房的項目。倫敦市政府已經對市場總體狀況有了了解,現在進入到尋找房屋細分板塊可衡量指標和解決方案環節。 「我們已經實地路測過,我們決定採取更積極地行動,而不再總是更積極的歧視」 。

仲量聯行的亞當-查理斯在2017倫敦房地產論壇上擔任 「建房出租:別只是說」分論壇環節的主持人, 他對倫敦的租賃房板塊新增供給表示樂觀。

倫敦溫布利公園地皮的開發商Quintain Ltd就是響應「建房出租」號召的踐行者。 Quintain Ltd. 在溫布利體育場周邊85公頃地皮上上他們已經造了1000多套房子,幾周后還會退出3000多套,其中絕大多數都用於出租。「潛在租客市場的市場很大,」他說,選蓋租賃房項目能讓我們更容易跟上資金鏈供應的節奏,因為賣出12-15套房子的同等時長內,他們可以出租掉40-60套房子。來自美國的開發商」灰星「 公司(Greystar)也將他們的美國經驗帶到了英國市場,灰星歐洲控股公司開發總監Michela Hancock表示」灰星「計劃在2020年前新建1萬套住宅,目前他們的項目已經完成了三分之一。

在Michela看來,現在就是建房出租的實施階段,開發商們不再是停留在口頭階段。但要把目前的市場狀況及這類型的住宅解釋給買家客戶是最大的挑戰,因為需要教育市場,讓他們理解目前就是租賃型公寓的運營階段,而不能把運營留到建成以後解決。她解釋說,」項目初期就要有清晰的管理策略,不然,到後期就會有很多問題」。英國本土老牌建築開發休閑物業管理機構「人本建築」(Places for People,非盈利機構)的產品服務創新總監阿萊士-諾泰(Alex Notay)表示,在大西洋另一邊,建築開發最主要的競爭領域在於「配套設施」,這是這一邊英國房產開發商跟美國最大的差別。

今年的倫敦房產論壇還專設了「房屋交付效率提升」討論環節。英國房屋管理開發機構(非盈利)天鵝建築集團(Swan Housing Group)提到了他們在巴斯爾登(Basildon)投資設立的模塊化預製住宅工廠將有助於縮短房屋交付周期。

與會人士一致認為開發商的房屋的建房和交房周期應該進一步縮短, 英美合資開發商Argent Related的西蒙-培根表示,國王十字建築技術中心(The Kings Cross』 construction skills academy)這類建築人才培訓機構也能起到推動作用。倫敦西敏區議員蕾切爾-羅巴森(Rachael Robathan)則認為,目前西敏區「半成品預製住宅」在該區域房屋中佔比僅為1.5%,顯然還有提高空間。與此同時,西敏區也會探索現有密度的住宅群如何能提升使用「效率」。

小戶型或許是個不錯的解決方案,倫敦大都會區政府代表安德魯•威廉姆斯也表示「政府鼓勵更多的半預製住宅進入市場,只要面積規劃合理的小型住宅,即使設計出格,政府也會在審批上保持寬鬆態度。」

談及「空間與文化」的關係,與會的不同專業人士都表達了各自不同的看法。

英國老牌建築開發物業管理公司Peabody承擔了近期倫敦東北部「泰晤士米德」(Thamesmead) 的城區改造項目。該機構文化戰略主管阿德里安娜•馬奎斯強調「區域改造絕對不只是建造房屋」那麼簡單。公共空間規劃設計公司Publica的創始總監露西•馬斯格雷夫則認為,文化的表現形式有很多種,例如「體驗式」文化,最近的實例就是社會各界對格蘭菲爾公寓大樓火災后的行動表達;文化的表現也可以十分具象,正如諸多設立在倫敦的世界級文化機構。

自稱「業餘釀酒師」實際擅長為科技和創意公司設計建築空間的茱麗葉•摩根的觀點是,地方文化應該能夠表達當地的「風土」。而茱利葉•摩根的同事羅傑•麥德林認為,「文化誕生於人與人的互動和分享」。

英國建築師菲爾-科菲強力推薦大倫敦區域的巴金-達格納姆區把文化帶進社區的做法:該社區專為藝術家打造了底樓的藝術工作室空間,希望吸引藝術家進駐,同時他們能夠讓藝術家們心甘情願簽長租合同,馬奎斯表示,「藝術家也是人,他們也需要安家立業」,這樣著眼長遠的社區規劃對當地社區的發展和經濟發展都是健康的。「公共藝術也是很重要的,沒人高興看見光禿禿的公共空間,」英國皇室地產(the Crown Estate)的安西亞-哈里斯表示說。「也許我們的文化需要的是『真實能接地氣』缺不失「有抱負有主張』的表達,前述Publica創始主管馬斯格雷夫說:「若是在空間設計里加入對國際視野的積極思考也很棒。

*2017年倫敦房地產論壇前沿報道*

原作:David Taylor

出處: 新倫敦季刊《New London Quarterly》

原稿發布日期:2017/06/16

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