「租購同權」來了！夢想依然難以照進現實？

教育資源供不應求，猶可通過建設更多中國小來緩解，但教育權利的不均等，才是學位房賴以存在的根基。真正的同權，應該是權利和機會的同權，舍此別無他途。這樣的房屋政策，才是我們喜迎的。

一線城市力推「購租並舉」住房制度，日前，廣州住房租賃市場推出新政，明確符合條件的承租人子女可享受就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

在不到一個月的時間內，上海、深圳等一線城市先後出台政策推動住房租賃市場發展，「購租並舉」的住房改革全面提速。

《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》首次以政府文件的形式提出保障「租購同權」，方案還提出一系列改革舉措，包括公積金租房提取額度增加、允許將商業用房等按規定改造為租賃住房等。

此前，上海、深圳等一線城市已先後出台加快租賃住房發展的政策。

《上海住房發展「十三五」規劃》提出，「十三五」時期，上海預計新增供應租賃住房70萬套。本月上旬，深圳也提出，引導和規範房地產企業開展長租公寓經營。

值得一提的是，日前，上海首次宣布，推出用途為建設「租賃住房」的地塊。這一土地出讓模式也透露出大力培育住房租賃市場的信息。

去年中央經濟工作會議提出建立「購租並舉」的住房制度，今年5月住建部下發《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》。

可見，熱點城市住房供應正從「重售輕租」、「重市場輕保障」的供應體系，轉向構建「租售並舉」、「市場保障并行」的供應新體系。

那麼，隨著廣州試水「租購同權，學位房房價、租金會發生什麼變化？哪些人租房可以就近入學？租了房就能上「名校」嗎？一起來看看？

「租購同權」會對租售市場產生影響嗎？

對一些買不起「天價學位房」的家庭來說，「租購同權」是一個好消息，但優質學位房屋的租賃價格很有可能因此大幅上漲。

宋丁、孫不熟等業內人士分析認為，只要優質教育資源不平衡，就會帶來優質學位房屋的高溢價。因此，如果「租購同權」沒有相關的限制性政策，可以預計優質學位房屋租金將大幅上漲。

為緩解優質租賃房源的供求矛盾，增加租賃房源的供應，方案提出，廣州允許將商業用房等按規定改造為租賃住房，並執行居民用水、用電、用氣價格標準。有分析稱，這將刺激商業用房的價格飛漲。

此外，方案允許出租人按照住宅設計規範改造住房后出租，不過應當以原設計的「卧室」「起居室」為最小出租單位，不得按床位出租，人均居住面積不得低於本市規定的最低標準。

那麼，「租購同權」會導致房價下跌嗎？

方圓資產管理首席市場分析師鄧浩志表示，房子具有強烈的資產屬性。孫不熟認為，「租購同權」對大城市核心區的房價，衝擊不會太大。

是否租房就可以上「名校」？

對於這一新政，叫好聲與質疑聲均紛至沓來。

支持者認為，此舉意味著通過租房也可以就讀優質學校，「學區房將成為歷史」。包括北京、廣州在內的一線城市，因房產與子女受教育權捆綁，熱門學區房價常年畸高。

質疑者則指出，在實際操作中，「租購很難實現同權」，大城市的優質學位競爭激烈，多進行順序排位，向擁有自有房產者傾斜。

方案明確，三類人享有通過租房實現子女就近入學的權益。

具體為，具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。

華南城市研究會副會長孫不熟表示：「廣州現階段『租購同權』惠及的人群有限，考慮到廣州的戶籍政策是比較傾向於人才引進的，『租購同權』的最大受益者主要是廣州需要引進的人才。」

孫不熟則認為，通過「租購同權」政策上「名校」難度其實很大。比如，廣州中心城區的一些學校，學位本來就非常緊張，有房有戶口的群體都不一定能上，根源還是優質教育資源稀缺。

「除非政府強制劃定一部分入學名額，固定給租戶一定量的學位。」孫不熟說，但這樣又會進一步加劇學位緊張的氣氛。根據義務教育法「

就近面試入學」的規定，符合條件的承租人即便能通過教育部門統籌進入學校就讀，也很可能會因為「名校」資源緊缺而被安排到其他普通學校。

「（政策）力度偏小、門檻太高，真正能享受到的人極少」——在上海易居研究院副院長楊紅旭看來，本地人多數人有產權房，外地人極少數人才能持有人才綠卡，而通過積分入學的，是原來就有的制度安排。

無疑，廣州「租購同權」新政雖然看起來很美好，但難以照進現實的溫床，上述諸多限制條件讓許多外來務工人員依然難以享受到政策福利。

學位已佔承租人子女還能就近入學嗎？

根據廣州現有的學位房政策，一套產權房對應一個學位，期限一般是6年一輪轉。如果房東已佔用學位，承租人租下這套房后是否能享有學位？

此外，如果6年期限內，一套房出租給了多位承租人，是否每一位承租人都享有學位？

這些問題在方案中都沒有具體規定。具體細則會在8月份出台，教育部門會對相關內容作進一步規定。

租購同權，積分入學政策要改嗎？

為了進一步推動公共服務均等化，目前包括深圳、杭州、廣州等城市均實行「積分入學」——以積分排名的方式安排外來流動人員子女入讀公辦學校。

自2010年起，廣州各區陸續實行積分入學辦法，到2017年該市11區已全面實現積分入學。計劃生育、居住年限、繳納社保、穩定住所等都被列入積分項目。

但據梳理，在番禺、越秀、花都擁有自有產權房將可以獲得額外加分。例如申請人在越秀區有全額房產可以積5分；番禺更甚，在番禺區擁有自有房產可獲得25分，而符合條件的租賃房只能積5分，也即在同等條件下，租房與購房之間上限相差高達20分。

在目前的積分入學辦法中，租購尚未實現同權。這一結果帶來的直接影響就是，分差較大使得租房人群在入學排名中不具優勢，可能因為學位不足無法入讀目標學校。

對於廣州的外地流動人口，積分入學「門檻高」。以廣州各區積分入學情況來看，每年滿足積分入學的人數遠不足以填滿放出的學位。2016年黃埔區公辦國小和國中積分入學學位數分別是940個和800個，最終只有1219人被錄取，剩餘學位521個。

對此，多位學者表示，「租購同權」仍「涉及到許多細節問題」，需要進一步的細則指導。

距離真正的「租售同權」還有多遠?

話說回來，「租購同權」的出發點還是好的，至少是一種有益嘗試。「房子是用來住的，不是用來炒的」。給過快增長的房價降溫、抑制投機和泡沫，發展房屋租賃市場是手段之一，也是大勢所趨。

試想，如果租房子就能享受買房子所附帶的一切權利，自然會有更多人選擇租房子。

也正因此，「租售同權」政策背後的「焦慮」，可能還不只是房子，而是附著於房子上的權利分配，往根上說，是城市資源如何分配的問題。

但問題可能隨之而來：「租售同權」不過是改變了分蛋糕的方式，而蛋糕本身並沒有變大，優質教育資源仍非常稀缺，這能從根上解決問題嗎？有網友擔心最終的結果是「以前買不起，現在租不起」，實際上不無道理。

學位不是用來炒房的，應該公平地派給每一位有需要的公民。以香港特區為例，雖然也有學區房，但每一所官立國小都要拿出50%的學位，向全港公開招生。同時，700萬香港市民擁有1014所幼稚園、1081所中國小，61所特殊學校，選擇較多。

而常住人口多達1400萬人的廣州，目前擁有幼稚園1749所，中國小1457所，加上未登記的流動人口，人均擁有的教育資源就更少了。

教育資源供不應求，猶可通過建設更多中國小來緩解，但教育權利的不均等，才是學位房賴以存在的根基。真正的同權，應該是權利和機會的同權，舍此別無他途。這樣的房屋政策，才是我們喜迎的。