這個數字道出了樓市的命運 未來房價會怎麼走？

最近一個多月，以北京為首的限購加碼風潮席捲全國。僅在3月，就有20多個城市啟動、升級樓市調控政策。那麼，這輪調控下房價還會漲嗎？房子還能買嗎？

這個數字道出了樓市的命運 市場真的逆轉了？

在討論房價前，我們先來看下一則新聞：

4月27日，一家名叫貴州貴龍的實業公司發行的一筆5年期AA級的企業債利率竟然高達7.8%。募集資金用於搞物流園的建設。

要是放在去年，這個利率不敢想象。而今年，7%以上的並非個案，據報道稱4月下旬就有7支7%以上的債券。這些還算幸運的，因為有的根本發不出去。

下圖是截止到4月28日，各期限品種Shibor的歷史走勢，所謂Shibor就是上海同業拆借利率，通俗點說就是銀行間互相借錢的參考利率。可以發現幾乎所有期限的Shibor都處於上漲趨勢中。上海銀行間市場的7天期拆借利率（SHIBOR一周）更是在4月28日刷新2年來的新高。

各期限品種Shibor的歷史走勢

普通投資者也許搞不懂上述專業術語意味著什麼，我們不妨看看過去一年「餘額寶」的收益率走勢：

天弘基金7日年化收益率

可見，無論是債券發行市場、銀行間市場，還是基金都顯示出市場里的錢在變貴。所有的這一切，都指向一個現實——錢緊的時代真的來了！社科院教授劉煜輝在最近的一次演講中說，「我的直覺是，今年又回到了2013年」，2013年發生了什麼？錢荒。

未來房價會怎麼走？

在預測房價之前，我們首先要弄明白「什麼決定房價」。方正宏觀任澤平指出，商品房需求包括居住需求和投機需求，分別對應商品屬性和金融屬性。居住需求主要跟城鎮化、居民收入、人口結構等有關，它反應了商品房的商品屬性。投機需求主要跟貨幣投放和低利率有關，它反應了商品房的金融屬性。

美國、日本、等經驗表明，貨幣金融政策經常導致住房市場大幅波動，低利率和貨幣超發推動房價上漲，所有房價大周期見頂以及房市泡沫崩盤都跟貨幣緊縮和加息有關，比如2007年的美國、1991年的日本。

而從2008年以來，經歷了三輪房價上漲周期，2009、2012、2014-2016年，都跟降息和貨幣供應增速加快有關。反過來，任何一次樓市下跌也都是從連續的基準利率上調開始的。

如果說去年八九月份，央行「鎖短放長」開始增加投放14天、28天逆回購只是試試水，那麼，現在顯然不是那麼樣了。今年，美聯儲加息之後的次日，央行馬上在公開市場全線上調貨幣市場利率。

因為美國的加息、減稅相當於抽水機，像全球的貨幣池子里抽水，抽得多了，其他國家的貨幣貶值、資金外流。這是外部環境的影響，導致貨幣政策實際上在收緊，而去槓桿的政策也不允許貨幣再繼續寬鬆下去了。

貨幣寬鬆慣了，就會讓很多人把槓桿放到極致，好像不借點錢都對不起國家，自己就吃了大虧。但出來混早晚是要還的。2006年連續加息也讓不少地產商倒掉了，2007年深圳還出現了大量的棄房斷供情況，2013年後的宏觀收緊，也讓溫州杭州出現過樓市下滑房價下跌的情況。

歷年商業貸款基準利率

最新的消息是，央視記者從北京主要商業銀行了解到，從5月2日起，包括幾大國有商業銀行及部分股份制商業銀行在內的北京主要商業銀行將收緊房貸政策，首套房將執行基準利率，也就是4.9%的年利率，二套房的貸款利率則將在基準利率基礎上上浮20%，也就是執行5.88%的年利率。

而從全國情況看，根據融360的數據監測，4月份全國首套房貸款平均利率為4.52%，環比3月上升0.67%。同比去年4月的4.49%，上升0.67%。從1月份以來，已連續4個月上升！

在這種背景下，房價短期內還有大漲的基礎么？答案已經顯而易見。

那麼，「房子還能買嗎？」知名財經評論員劉曉博給出了自己的看法：

大城市的優質住宅，仍然長期看好，樓市還有「白銀十年」；

剛需，改善型需求，如果資金充裕，隨時可以出手買房；

如果中美不爆大規模發貿易戰，則加息必然到來，樓市未來兩年大幾率是進入高位橫盤、陰跌期。

短炒、尤其是加槓桿短炒，風險在不斷增大。

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樓市「定向加息」來了 房價怎麼走？

據央視報道，從銀行和中介處獲悉，北京地區新房、二手房房貸政策再次收緊。自5月1日起，部分銀行的新房、二手房的首套房執行基準利率，二套房則在基準利率基礎上上浮20%。

這意味著，央行針對樓市的「定向加息」已經拉開了序幕。

所謂「定向加息」，有兩重含義：

第一，由於各城市樓市情況不同，所以全國實施了「分城施策」的調控手段。北京這類熱點城市，將受命針對樓市加息；

第二，同一個城市，針對不同檔次的購房者，也將實施不同的利率。

而這種針對特定城市、特定購房人群的加息和差異化利率，未來極有可能在全國推廣。因為三四線城市去庫存仍然在進行，全面加息涉嫌「一刀切」。定向加息之後，享受不同檔次利率的購房者，其利息支出將差距巨大。

這種做法，很有可能成為「樓市調控長效機制」的組成部分。「房子是用來住的，不是炒的「！悄然之間，國家從供給側（增加土地供應）和需求側（從資金方面抑制炒房需求）兩端，扼住了樓市咽喉。

據悉，北京部分二手住宅出現降價，同一樓盤中個別房源降價幅度超過10%；多家大牌二手房中介關閉了一些自家門店。數據顯示，4月第二周，降價業主佔比上升至66.9%，是自2016年以來的最高水平。

上海在調控政策的持續作用下，上海房地產市場並沒有出現快速上升的勢頭。數據顯示，新建商品住宅價格環比2月下跌了0.1個百分點。

深圳自從去年11月份以來，深圳新房的成交量已經連續5個月下滑，其中，3月份月度成交量803套，創下2011年9月有數據以來的新低。此外，深圳房價也在下降，從去年10月開始，價格環比指數已經連續負增長5個月。

【部委情報】

人社部：2017年居民醫保各級財政人均補助標準在2016年基礎上新增30元，平均每人每年達到450元；強化個人繳費征繳，2017年城鄉居民醫保人均個人繳費標準在2016年基礎上提高30元，平均每人每年達到180元。

發改委：要以更大力度和更配套的措施促進煤炭企業兼并重組轉型升級，形成若干特大型煤炭企業集團。

環保部：日前，23個督查組共檢查282家企業，發現約62.1%的企業存在環境問題。其中，「散亂污」企業違法生產的60個，未安裝污染治理設施的19個。

財政部PPP中心公布的《全國PPP綜合信息平台項目庫第6期季報》顯示，截至2017年3月末，全國入庫PPP項目合計12287個，投資額14.6萬億元；國家示範項目總數700個，總投資1.7萬億元，已簽訂PPP項目合同進入執行階段的示範項目464個、投資額11900億元、落地率66.6%。

【證券情報】

新華社：從年報披露情況來看，上市公司業績表現較好，獲千萬元凈利潤及以上的公司2855家，佔全部上市公司近九成，1775家上市公司凈利潤實現兩位數及以上增長。上市公司營業總收入增長速度與宏觀經濟增長速度比較匹配。

在經歷了4月下旬市場的震蕩回調之後，券商對後市的觀點更為謹慎。受訪的券商策略分析師認為，市場預期金融去槓桿的進程或加快，風險偏好的降低或壓制A股的估值水平。在配置上，建議投資者5月更重視防禦，較看好低估值藍籌和大消費板塊。

A股5月共有130.68億限售股到期上市，以4月28日收盤價計算，解禁市值為1707.73億元，較4月份增加了270億元。從2017年全年角度看，5月市值只處於年內第三低水平。

本周將有10隻新股發行，其中滬市主板有5隻，創業板有2隻，中小板3隻。5月2日發行的是金牌廚櫃、偉隆股份、金溢科技；5月3日發行的是蘇墾農發、正海生物；5月4日發行的是展鵬科技、香山股份；5月5日發行的是秦安股份、海鷗股份、雷迪克。

蓮花財經：證監會發布的IPO排隊企業情況顯示，截至4月28日，萬達商業地產在主板排隊企業中位居60位，狀態仍為已反饋。以目前證監會每周數家企業上會和預披露更新速度看，萬達商業離預披露更新已進入倒計時。

除*ST烯碳外，3204家A股上市公司已披露2016年年報。總體上看，獲千萬元凈利潤及以上的公司2855家，佔全部上市公司近九成。從行業凈利潤來看，銀行、非銀金融、房地產、建築裝飾、汽車、化工、公用事業七大行業最賺錢，其中銀行凈利潤達1.35萬億元。

今年前三個月，全部A股公司實現營收8.7萬億元，同比增長23.06%；凈利潤為7933.03億元，同比增長21.48%。分行業來看，計算機、公用事業和國防軍工三大行業今年一季度凈利潤同比下滑幅度較大。

【樓市情報】

上海房貸審核力度空前嚴格，調查發現，上海的多家銀行將首套房貸利率進行上調，從原先行業統一的9折，上調到95折甚至基準。

據北京市住建委消息，4月上半月，北京二手房共網簽8000餘套，環比3月下半月下降5成多，同比下降近4成。同時有數據顯示，4月第二周，66.9%的二手房業主降價，為2016年以來的最高水平。

券商：從5月2日起，北京主要商業銀行將執行首套房4.9%的基準利率，二套房執行基準利率基礎上上浮20%。據住建部的推廣精神，預計一線城市不久之後將全面推廣北京地區的經驗。目前，上海和深圳地區已經將首套房貸利率全面上調。