投資公寓，是餡餅還是陷阱？

■本報地產評論員 劉莉 方力卓

在最近南京叫停商業辦公類建築按住宅套型設計之後，近期公寓市場意外地迎來了一波小陽春行情。有土豪一次買下一整層、某公寓每周漲價500元/㎡等消息，頻頻刺激著大眾的眼球，讓過去不太受關注的公寓房，重新走進了買房人的視野。

部分在售公寓或成絕版

銷售進入快車道

3月8日，南京出台了《關於加強商業辦公等非住宅類建築項目管理的通知》。

通知中明確，商業辦公建築不得按住宅套型設計，即不得設立獨立的衛生間及廚房。同時，開發商在銷售時應告知購房人嚴格按照規劃用途經營使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層。

對於3月8日之前已經取得建設工程規劃許可證的項目來說，新政成了它們的利好，意味著這些以居住為賣點的公寓將成為絕版，加上不限購不限貸的優勢，一些公寓的銷售進入了快車道。

新政出台次日，城東的蘇寧紫金嘉悅一天賣出了80套公寓，其中總價最低的30㎡小戶型已經被搶光，連銷售人員都忍不住出手，買了十幾套。河西的升龍河西公館，一周賣出了200套。江北明發悅庭的銷售經理也表示，新政之後現場人氣大增，晚上八九點還會有人來看房。龍江里項目一共578套挑高小公寓，去年12月30日開盤，截至目前已經只剩幾十套可售，有購房者一出手就是4套。

近40家樓盤可選

河西板塊供應量較大

前段時間南京住宅項目鮮有上市，相比之下，公寓房源則頻頻發聲，例如3月13日—3月19日，一周內住宅零上市，僅有雨花客廳和明發悅庭兩家公寓推房，吸引了不少買房人的關注。

據《揚子樓市》不完全統計，目前全市(不含高淳、溧水)近40家樓盤有非住宅性質的公寓房源在售，主力面積在30—60㎡左右。

從區域分佈看，河西板塊在售的公寓項目最多，包括海峽城、龍江里、升龍河西公館、涵碧樓等在內共有8家，價格也相對最高。城南和城北板塊的公寓房源也有不少，分別都達到了6家之多。江北和江寧板塊緊隨其後，各有5家。

「近一個月我們的公寓賣出了100多套」，海峽城策劃經理趙陽告訴《揚子樓市》，最近公寓市場升溫明顯，購買的客群也有鮮明特徵，大致可以分為兩類：首先是投資者，由於調控新政的目標並不包括非住宅性質的公寓房，並且40年產權的公寓不限購也不限貸，還不佔用「首套房」指標，由此帶動了部分被政策打壓的資金轉向公寓市場。

第二種客戶是用於自住的，趙陽表示，除了一些經濟實力較弱的普通剛需，還有一些剛來南京的外地人，因為限購也失去了在主城購買住宅的資格，因此轉而購買公寓。

北京新政警示

購買商辦項目須謹慎

以往低總價是公寓房源的賣點，但近期隨著銷量升溫，價格開始呈現上揚的趨勢。

「3月20日起，項目每周上調500元/㎡」，升龍河西公館的這條通知最近在微信朋友圈裡火了。升龍南京公司營銷總監李遠解釋，其實他們不是漲價，只是原來的優惠力度比較大，現在要逐步縮減優惠了。「預計經過4周，售價會恢復到原來31000元/㎡的表價。」海峽城的公寓開盤時有4個點的優惠，最近也計劃要取消優惠了。

對此，業內人士提醒，公寓房源火爆更多屬於資金擠壓現象，對購房者而言，仍需要謹慎。比如北京近期便已出台新政，規定在建在售「商辦」項目不得賣給個人，因此買房人購房之前一定要警惕政策調整的風險。如果市場熱度過高，不排除南京也會出台類似嚴厲的整治措施。