剛剛，房地產風暴席捲香港！環北上深房產也「集體暴動」

今天（3月13日），香港股市出現令人瞠目結舌的一幕：內地房地產股「揭竿而起」，大幅上漲！

其中恆大的走勢是這樣的：

融創的走勢是這樣的：

富力地產的走勢是這樣的：

再讓我們看看漲幅榜的基本情況，真的是震撼：

那麼問題來了：Why？

有人說，是兩大消息引爆了「內房股」：第一，恆大3月11日公告，宣布旗下的「恆大地產」引入了300億元人民幣的戰略投資；第二，融創也有好消息，證券日報報道說「樂視正在向融創出售其土地資源」，相當一批土地在一二線城市。

內地在香港上市的房地產股長期估值偏低，市盈率、市凈率都不高，至少比內地差了大半截。所以，從2月份開始，就有顯著的增量資金從內地湧入香港，拉升內房股是有理由、有動力的。

「內房股」雖然在外國人眼中，是人民幣資產，他們利潤來自內地，如果人民幣貶值將影響其港幣計價的利潤。但在內地投資者眼中，港股是「准美元資產」，因為港幣跟美元掛鉤。到海外配置資產，最方便的就是買港股。

還有一個邏輯不容忽視：由於此前國際投資者普遍預期人民幣會在2017年顯著貶值，所以給予港股中業務主要在內地的公司很大的折扣。現在，在川普的逼迫下，人民幣有可能在2017年貶值幅度不大。這樣，原先的折扣就需要「還回來」！

當然，國內資產荒也是一個重要原因。

此外，內房股估值上升，有利於增強其在香港市場上的融資功能，這事實上也成為內房屋上漲的一個重要動力。

總之，內房股在香港受到炒作，告訴我們當前房地產市場並不冷！

不過，這絕對不是「內房股」大漲的關鍵原因。最關鍵的原因是：

「兩會時間」已經過去了三分之二，會上向樓市傳遞的信號，估計出乎很多人的意料。這些信號，構成了2017年樓市的新邏輯！（見文章最後部分：2017樓市新邏輯）

環北上深房價「暴動」

此外，最新房價數據顯示，環北京北三縣的樓盤，現在都是日光碟。環深圳的也是一樣。目前來看，只有環上海的暫時落後。

對此，我的判斷是：

由於2017年美元將進入快速加息周期，川普新政有很大不確定性，所以下半年經濟形勢很難說。去年，就是靠著一波「房地產局部牛市」，扛住了經濟下行壓力。

2017年，如果樓市過快入冬，僅靠「大基建+PPP」和股市增加IPO，很難穩住經濟。尤其是在減稅預期下，需要有增長的稅收來源。而源自土地的收入，在2016年至少佔政府財政總收入的28%左右，而且是增量的主要來源。

在2017年4月15日川普公布匯率半年報（可能把列入匯率操縱國，從此開啟貿易戰）前，多賣點土地和房子，可以為全年經濟增長打下基礎。更何況，三四線城市去庫存剛剛開始，如果一二線城市房價掉頭向下，還能有人買房子嗎？

2017樓市邏輯

對於2017年的樓市邏輯，很多人沒有看懂或者沒有想到，包括大名鼎鼎的海通證券首席經濟學家姜超，以及在兩個月之前英年早逝的「周期天王」周金濤。

「兩會」期間，關於樓市比較著名的發言有：

1、銀監會主席郭樹清對於房貸問題表態說：「居民部門總體來說，銀行貸款不算太多，槓桿率不高，但是這樣一個增速需要引起我們的關注。」

2、對於房貸問題，央行周小川行長表示：總體上來看，個人通過住房貸款購房以後，實際上資金就轉到開發商。房地產開發是一個很長的產業鏈，會帶動一系列產業供給，所以這個貸款不能簡單看作是買房子，實際上會傳遞到相當大的產業鏈上。住房貸款在還會以相對比較快的速度發展，但是確實要適當平衡。隨著住房產業的政策調整，估計會適當放慢。

關於「槓桿率」的優化問題，副行長易綱是這樣說的：的槓桿率總體不是特別高。從結構看，住戶部門和政府部門的槓桿率還不是特別高，但是企業部門，就是非金融企業部門的槓桿率從全球比較看，是比較高的。

3、關於房地產稅，全國人大新聞發言人傅瑩透露：2017年，房地產稅草案不會提交全國人大審議。

4、國土部部長姜大明在回應「70年住宅土地使用權到期后的續期問題」時說，：「我們正在深入調查研究，並將積極提出相關法律安排建議。請大家放心，居民購買住房，其財產一定會受到法律的充分保護。」

他還表示：房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地供應，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。

5、住建部長陳政高則表示，自己對的房地產市場充滿了信心。「判斷一個趨勢、一個走勢應該看基本條件，要看基本面，而經濟發展的基本面和房地產市場緊密相關。」經濟長期向好的基本面沒有改變，這個基本面和房地產市場緊密相關，只要這個基本面不改變，房地產市場就不會改變。

央行掌握著貨幣政策，銀監會控制著信貸政策，人大影響著房地產稅立法進程，國土部掌管土地供應，住建部則掌管住房政策、房地產市場監管，可以說，這是最能影響樓市的5大部門。

這5大部門在兩會期間傳遞的信號如果概括起來就是：重申了中央「房子是用來住的，不是用來炒的」的基本思路，傳遞了一定程度的市場監管、調控信號，但更多地正面評價了房地產行業的作用，對市場呵護有加。

回過頭來看地方政府的政策，也基本上採取了「擠牙膏式調控」：政策逐步出台，力度一點點地加，而不是疾風豪雨式的。其結果是，土地市場仍然火爆，部分城市房價繼續上漲。

中原地產研究中心統計顯示，2017年1月至2月，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為4528.4億元，同比2016年1月至2月2624.5億元的土地出讓金額上漲了73%。從全國範圍來看，武漢、合肥、南京等13個城市今年前兩個月土地出讓金規模已超過百億。

這些都是房價易漲難跌的原因！

現如今，北上廣深不斷高企的房價，對這一代的年輕人來說，已是一個殘酷而又無法迴避的問題。年輕人在樓市中，正處於食物鏈的底端。

對於那些受過良好教育，在國際大都市辛苦打拚，默默工作的年輕人，我們只有借用詩聖杜甫的一句詩來祝福：「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。」

這次，主要想說說我閨蜜和她男票2017年搶房的經歷。

1月開始看房，預算400萬，沒看中；過年回來接著看，預算提高到420萬；眼睜睜看著房子一天一個價，心理價位也逐漸上升，430萬、435萬、455萬……最終，2月28日，以更高的價格簽下一套房。

跟著她們看房，我彷彿看到一葉扁舟，被波浪帶著上下起伏，完全沒有主動權。但她們終於還是落定了，否則會越來越恐慌。僅僅過去12天，就在我寫這篇文章時，她們這套房的市場價又漲了至少35萬。

先說一下閨蜜和男票倆人的情況吧。閨蜜在安華橋（北三環）附近工作，碩士畢業，月薪6K；男票在東四十條（東二環）附近工作，博士畢業，月薪20K。都是國企的小年輕，準備購買剛需婚房。

其實去年2月份我自己買房的時候，閨蜜就想買來著。但是男票和他家人不太願意，因為男票家裡條件還不錯，總覺得想買的時候再買也來得及。這一拖就拖了一年。

到2017年1月初的時候，她們決定必須買房了。這時候，我去年2月買的房子，已經從315萬漲到了差不多500萬。光我房子漲價的部分，就等於他們工作6年的收入。

等他們今年打定主意要去看房時，她們開始的預算就是400萬出頭。1月份看了4套房，小兩口都沒看上，就先回家過年了。

春節的時候，閨蜜男票和老人又商量了下房子的事兒，收假回來后，倆人把預算提高到420萬左右。然後，搶房之旅正式拉開帷幕。

A房：預期430萬，被另一個買家以450萬搶下。

2月7日下午1點多，我陪著閨蜜正式開始看了第一個房子，姑且稱之為A房。

最開始業主報價就是460萬。這套房子風景很好，卧室對著公園，房屋保養得也好，得房率也高。唯一不足的就是房齡比較舊，是1979年的老房子，而且在頂層。

對這兩個小缺點，我都比較在意，尤其是擔心舊房子的貸款問題。而且因為不是學區房，將來轉手想賣的時候，也不太容易出手。

我把我的擔心跟他倆說了，閨蜜男票跟父母商量之後，就是一邊看情況，一邊看更多的新房源。

後來別的房子沒談下來，又回來接著跟A房業主談，這已經是2月20號。

這時候，已經有兩撥中介在約業主了，約的都很急、都想讓自己的客戶先談。最後商量下來是，20號上午9點，我們先去談。

20號到了中介店面，我們這邊是閨蜜姐姐、閨蜜和我，業主那邊就是一個阿姨。但阿姨姿態比較強硬，要價450萬一分不降。而閨蜜男票給我們的上限是430萬，多一分都不行，閨蜜姐姐這邊把情況說了半天，想著磨磨價，可就是磨不下來，最後不歡而散。

後來中介說，阿姨在會客室稍作休息之後，和另一個客戶談了下，也是一個小姑娘，沒還價，450萬直接簽約。超級速度。

B房：預期435萬，另一買家以445萬搶下。

2月13日晚上，我和閨蜜又去看了B房。1987年的，53.49平，報價也是460萬。這是個獨立小院，很安靜，而且物業管理不錯，樓道里沒有小廣告。

經過男票跟父母商量、男票和閨蜜兩人再商量，額，總之是各種商量。14號倆人讓中介儘快約見B房業主，也叮囑了中介，要先和業主說一下她們小兩口的實際情況，最多只能出到435萬。

2月15號，中介回復了。跟業主老兩口反覆溝通了好幾次，435萬這個價格是見不了面的，好說歹說，老兩口同意440萬賣。

但這僅僅是老兩口同意，中介擔心他們孩子會有異議 ，讓我們儘快跟業主見面聊。因為這套房子一直有帶人看，業主心理預期高，越晚見麵價格越談不下來。

2月16號，中介又提醒我們，說晚上又有人約看，催我們儘快和業主面談，免得夜長夢多。我和閨蜜就決定周五（17號）立刻見面。

2月17號閨蜜男票突然跟我倆說，他爸媽周末要過來北京，專門看一下A、B這兩套房子，買了周六上午的火車票。那就不能約在周五，只能順延到周末了。

結果17號當天晚上，中介說已經有人看中房子，並且約了業主當天見面談。沒過多久，又通知我們，當天就以445萬的價格成交了。

男票爸媽雖然沒趕上看B房，但還是來北京看了A房，但他們沒太看上。

這天晚上，他爸媽讓男票表哥來聊了一會兒。表哥在北京從事金融行業，說周圍圈子的人都覺得今年經濟不好，勸老兩口不要急著今年買房，緩緩再說。老兩口覺得表哥說的對。隔天閨蜜送准公婆去火車站的時候，婆婆就說暫時不要買房子了。

結果送走公婆之後，閨蜜就跟男票撕起來了。這裡面有些家務事，說起來真是很複雜。總而言之，閨蜜堅持如果有合適的房子就儘快定下來，最後倆人總算勉強達成了一致。

C房：沒等到看房，就被前一個買家搶了。

2月25號早上，中介給我發來了C房鏈接。一個南向一居室，板樓六層的五層，41.72平米，報價360萬。這是整個小區里總價最低，性價比很高的一居。我和閨蜜就趕過去看了，樓道管理還算不錯，也比較安靜。

這套C房當天就有好幾撥人看，閨蜜男票覺得可以馬上約業主談，但想看的人太多，我們只能排到第三撥。從中午11點，等到下午4點多，第一波客戶都還沒談完，我們估摸著沒戲了，就回家等消息了。

C房最後被第二波客戶拿下，也是一對小年輕。他們的代價是，答應了業主一系列苛刻的條件，比如高額首付、賠償租戶等等。

D房：一夜跳漲15萬，戲劇性拿下一套。

還是25號當天，我們坐在中介店面裡頭的時候，還讓中介用電腦挨個查房源，覺得還行的就當場給業主打電話。當天就確定了兩個新目標，D房和E房。

D房56.78平米，板樓頂層，滿五不唯一，現在報價450萬。有一個相同的戶型，前一天剛剛簽約，賣了480萬，一分錢沒降。我們去看了，覺得小區不錯，比較安靜，樓道環境也可以。

閨蜜男票跟家裡商量后，這次就不再猶豫了，讓我倆儘快約業主談。約在26號上午10點鐘。約談之前，業主就已經跟中介明言：價格一分錢都不能談，且要付給租戶兩個月的違約金（11600元）。

我們這邊也做好了準備，一分不談就一分不談吧，這個報價就現在這個市場來說，不算離譜。我們就盼著早點簽合同把房子定掉。

26號，也就是周日見面的時候，我們這邊一分錢都沒還價，業主也比較痛快，都已經複印好身份證件了，業主說給女兒打個電話說一下。一打電話可好，姑娘不同意賣，業主簡單跟我們解釋了一下，就收拾包走人了。

我們當時判斷，一定是業主覺得賣便宜了，想看看形勢，過一陣子再賣，沒準兒可以多賣幾十萬。

D房沒談成，轉過頭就去談E房。E房和B房同戶型，板樓頂層，54.52平米，報價460萬。就約在26號下午5點到中介店裡見面。

下午E房業主也按時來了，結果拿出房本之後，我倆又呆了。掛牌所說「滿五唯一」的信息並不准確，房子其實不滿兩年。而且業主也並不急售，價格上沒有任何談判空間。

這回輪到閨蜜男票著急了。他打來電話，說要不再和D房的業主談談，可以再加個5萬塊錢。我和閨蜜都不太同意，覺得這時候加價，業主可能更想捂盤不賣。於是讓中介再去側面問問D房業主的情況，但是別追的太緊。

剛好A房所在的那棟樓上又出現了F房，六層的五層，56.51平米，報價475萬。想著不能在D房這一棵樹上弔死，我們在27號晚上又殺到F房去看了看。還比較滿意，讓中介以470萬的價格跟F房的業主聊聊看。結果業主直接回復，不用等這套了，他馬上就要漲價。

這是一個無比鬱悶的周末。天天看房，最終一無所獲，而且未來的房子在哪裡，一點概念都沒有，卻眼睜睜看著房子一天一個價。

山窮水盡的時候，2月28號，

「溝通了多次，D房業主最少加價15萬，就這她姑娘也還是不樂意。只是之前複印身份證的時候，無意中看到閨蜜的生日和老爺子生日是一天，覺得挺有緣分。如果465萬這個價格能接受，就簽約。另外，房子滿五不唯一，交易成本較高，且需要賠償租戶兩個月的租金計11600元。」

這次我們都沒有等，28號晚上就趕去簽了約。56.78平米的D房，最終465萬拿下。

3月6號，我們看過的F房，也以485萬的價格成交，也是一夜跳漲15萬。

面對一夜跳漲15萬的老業主，我是愛恨交加。如果沒有閨蜜和D房業主同天生日的緣分，可能我們到現在也買不到房。閨蜜和她男票最早是420萬的預算，最終以465萬價格成交，還多少帶了點運氣成分。儘管多出來的這45萬塊，他倆一年的工資不吃不喝也還不上。

尾聲：12天過去，閨蜜的房子又漲了35萬。

寫到這兒，真心好累，就不想寫了。我自己是從15年的下半年開始決定買房的，一路兜兜轉轉，又陪著閨蜜看房，以下是我的一點感受：

1、剛需上車房不存在什麼最合適的出手時機一說，即便有，也是攢夠首付的那一刻，這就是最佳時機。在首付極其有限的情況下，已經沒有任何抵抗房價上漲的能力，應該儘快上車，站崗總比踏空好，畢竟要自己住。

2、有些東西是時代給的，在大趨勢面前，個人努力有時候是那麼的微不足道，了解並尊重社會的遊戲規則，不要讓自己在牢騷和蹉跎中度過，手裡有什麼牌就負責打好它。

3、人海茫茫，大多數人還是普通人，要存錢，要買保險，要做財務規劃，要看財財寫的公眾號，當然，也要買房。

閨蜜和男票的搶房故事還有尾聲。

她們的房子馬上進入網簽階段了，現在同小區同戶型的頂層，報價都在500萬+了，也就是說僅僅12天，又漲了至少35萬。她倆要是之前沒買，現在還真就買不上兩居室了。

沒定房之前，閨蜜男票天天念叨還貸壓力大；定房之後，成天樂呵呵的，加上這兩天小區的價格在飆漲，他整個人尾巴都翹了起來，再也不提還貸壓力的事兒了。