search
尋找貓咪~QQ 地點 桃園市桃園區 Taoyuan , Taoyuan

Zi 字媒體

近日,上海規土局網站發布了2幅擬出讓地塊公告,地塊的土地用途都標註為「租賃住房」。「租賃住房」一詞首次出現在上海土地出讓要求中「土地用途」一欄,這也意味著上海租賃市場迎來新的格局。租賃住房能否成為日後發展的新方向?

近日,上海市規劃和國土資源局掛出位於浦東新區和嘉定區的兩宗地塊,地塊的土地用途都標註為「租賃住房」,要求在70年內競得人須100%自持,所建物業嚴格按照「只租不售」模式管理,僅用於出租,不得出售。這是全國首次在出讓開始就表明全部面積為出租70年的土地出讓。項目建成后,將至少提供租賃住房1897套房源。

公告顯示,浦東新區地塊為張江南區配套生活基地A3-06地塊,總土地面積6.5萬平方米,保證金1.45億元。嘉定區為嘉定新城E17-1地塊,總土地面積2.85萬平方米,保證金8480萬元。

這兩幅地塊位置都很優越。

1、浦東張江南區配套生活基地A3-06地塊

圖:張江地塊位置

出讓面積:65007.6平方米

規劃建築面積:13萬平方米

規劃用途:租賃住房

容積率:2.0

出讓年限:70年

出讓金額:72392萬

起拍樓板價:約5568元/平

  • 根據周邊二手房信息顯示,張江地塊附近的高檔樓盤「東郊紫園」均價9.6萬/平,普通的「紫晶苑」均價也在4.6萬/平,地塊周邊有百度研發中心、上海飛機設計研究院等,需求應該不成問題。

2、嘉定區嘉定新城E17-1地塊

圖:嘉定地塊位置

出讓面積:28513.4平方米

建築面積:71283.5平方米

土地用途:租賃住房

容積率:2.5

出讓年限:70年

起始總價:42417萬元

起拍樓板價:5950元/平

須提供租賃住房不低於671套

  • 根據周邊二手房信息顯示,嘉定地塊周邊二手房的均價也在3萬/平到4萬/平之間。

除了只租不售外,出讓合同中明確該項目應優先為園區內各類創新創業人才提供居住配套服務。

運營管理方面,由受讓人建立統一的管理及服務平台,對租賃住房進行租賃管理,禁止改變用途使用、轉租、群租及其他違反相關規定的行為。浦東新區張江地塊租約原則不超過6年,嘉定地塊租約原則不超過3年。

此外,兩地塊均不得建設公寓式辦公和酒店式公寓,且須精裝交付。

公告顯示,兩地塊土地用途為租賃住房,所建物業嚴格按照「只租不售」模式管理,僅用於出租,不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營,有關房屋套型、功能及運營管理等全生命周期管理要求。

此外,兩地塊均不得建設公寓式辦公和酒店式公寓,且須精裝交付。兩宗地塊須至少提供1897套租賃住房。其中,嘉定新城地塊佔地面積2.85萬平方米,規劃建築面積7.13萬平方米,須提供租賃住房不低於671套。張江地塊佔地面積6.5萬平方米,規劃建築面積13萬平方米,須提供租賃住房不低於1226套。

「土地供應模式已出現轉變。」中原地產首席分析師張大偉認為,這兩宗地塊一開始就明確了租賃屬性,避免地價高溢價率對交易市場的影響。同時,對租賃房源將有非常明顯的補充作用,兩宗地合計9萬多平米,能夠提供平均單套60平米左右的租賃房源大約1600套,將明顯緩解區域租賃房源供應緊張。

根據目前公布的出讓預合同顯示,該項目應優先為園區內各類創新創業人才提供居住配套服務,對園區重點科研單位、高校和重點企業引進的全球頂尖科學家、高級專家和領軍型人才等重點高端人群給予重點保障。

除了出租人群有限制以外,房屋租金也有明確規定:租金水平應不高於市場同類房源租金水平,租金價格可根據市場租金水平情況適時調整。

事實上,這次優先出讓的張江南區配套基地正是配合此前發布的《張江科學城建設規劃》稱,擬通過增加居住用地、新增住宅全部用作租賃住宅,以及提高研發、工業用地人才公寓、宿舍配套比例等,滿足科學城就業人口居住需求。

除了吸引人才外,從土地市場來講,自持70年對房企的資金和運營能力要求較高,也會有效降低溢價率,從而降低土地市場的熱度。

張大偉預計,未來一二線城市土地供應將越來越「限價化+居住化」,以北京為例,2017年成交的所有住宅用地全部限價或自住房化,這種情況下,從土地供應開始房屋全面回歸居住屬性。

租售並舉漸成趨勢

上海中原地產分析師盧文曦表示,租售並舉是趨勢,但需要控制好所在區域內的比例。如果新增可售住宅不多,會造成區域內供求緊張格局,不僅新房價格有上漲壓力,而且基於可售房少,二手房也會成為稀缺資源,同樣面臨上漲壓力。

在一線城市土地供應緊張的情況下,越來越多的一、二線城市加大租賃市場的培育,增加房源來緩解供需矛盾。

根據「十三五規劃」相關工作部署,提出將加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系,深化住房制度改革,優化住房供需結構,更好地保障「居者有其屋」。

對於具備購房能力的城鎮居民,支持其通過住房市場購買商品住房;對於無能力購買住房的居民特別是非戶籍人口,支持其從市場上租房居住;對於難以承受房租、符合條件的困難家庭,政府予以公共租賃住房保障。

鑒於此,去年6月3日,國務院辦公廳正式發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,旨在規範住房租賃市場發展,促進住房市場由以售為主向租售並舉轉變。

其中,明確提出,改善租房市場有效供給,在支持和規範個人出租住房的同時,也將 「發展住房租賃企業」,提高租房房源的集中化、規模化、標準化水平。

在此背景下,北京率先開啟了「限房價、競地價、競自持」土地出讓方式,並且由北京萬科率先競得了首個全部自持的住宅地塊。隨後,部分熱點的二線城市也效法北京的土地出讓方式。

盧文曦認為,此次上海是在出讓文件中直接規定必須持有,這個做法尚屬於首次,也表示了租賃住房將成為日後發展的新方向。

住房租賃能否成為下一個風口

5月底,住房和城鄉建設部發布《住房租賃和銷售管理

條例(徵求意見稿)》,提出鼓勵簽訂3年以上租賃合約;按月支付房租;合同中未約定租金調整次數和幅度的,出租人不得單方面提高租金等措施。

業內人士認為,此舉對保護承租人利益、發展住房租賃市場大有裨益。在一系列政策支持措施帶動下,未來住房租賃市場有望迎來風口,獲得較快發展。

鏈家研究院院長楊現領表示,未來將有約2億人進入租房市場,到2030年,租賃人口將達2.7億人。但目前而言,住房租賃市場發育相對滯后。鏈家研究院發布的報告顯示,住房租賃市場規模為1.1萬億元,房屋交易市場大約17萬億元,房屋租賃占交易市場比重僅有6%左右。這與美國、日本等成熟市場相比差距很大,美國的舊金山、紐約和日本東京租房人群都超過40%。

同時,目前住房租賃市場仍存在諸多錯配的問題,難以滿足消費者對居住產品升級換代的要求。供給結構較為單一,老公房、經濟適用房等中低端供給較多,很難滿足租房人群對高品質住房的需求。同時,在戶型需求、租期等方面,也存在諸多不匹配。

為此,2016年,國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,明確「到2020年,基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系,基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系,基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系,推動實現城鎮居民住有所居的目標」。

正因看到住房租賃市場的廣闊前景,不少企業紛紛發展住房租賃業務。有關專家表示,要發展住房租賃市場,保障承租人權益非常重要,這也是住房租賃市場健康發展的第一步。此外,還需在公共配套服務上使承租人儘可能享受同等權益。否則,雖然房價居高不下,居民為解決子女上學、落戶等一系列問題,還是會想方設法購買房屋。

平台測評,實地走訪,CEO分享,福利發放,關注海椒妞的網貸日記,帶你一起近距離接觸網貸平台,投資理財安心又開心。



熱門推薦

本文由 yidianzixun 提供 原文連結

寵物協尋 相信 終究能找到回家的路
寫了7763篇文章,獲得2次喜歡
留言回覆
回覆
精彩推薦