房地產走到十字路口，杜絕房價大起大落

湘潭房產網2月28日訊 2017年房地產重啟房產「調控」，要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」防止房價大起大落，給房地產市場帶來了巨大衝擊。

從2017年房地產開局來看，降溫的跡象的逐漸顯露，房產稅、房貸政策等長效調控機制引人注目。在這種背景下，房地產是繼續沖高還是掉頭下行，現在到了關鍵時刻。

有業內人士表示，眼下的關鍵是，在擠壓泡沫的同時，更要儘力維持市場穩定。房價大漲難，畢竟調控政策勢頭太猛，下跌也不容易，畢竟後面還有龐大的購房需求。應該說，辯證評價當前市場和採取理性措施干預市場，是兩大重要環節。

房地產走到十字路口，杜絕房價大起大落

2016年，各大城市鱗次櫛比的房地產中介門店和天天人滿為患的房地產交易中心，充分反映出房地產過度交易的狀況。需要注意的是，樓市火爆並不是自住需求旺盛帶來的市場表現，而是多方刺激下形成的非理性現象，其中不乏投機行為。在此背景下，自2016年9月底起，房地產政策開啟新一輪調控。

時至今日，越來越多的跡象表明，從中央到地方，本輪調控對房地產市場投機行為的打擊力度，遠超投機客們此前的想象。近日，住建部部長陳政高表示，建立房地產的基礎性制度和長效機制意義重大：第一，有利於解決房地產現存的矛盾和問題，特別是解決一些深層次的矛盾和問題。第二，有利於抑制房地產泡沫，防止出現大起大落，實現房地產長期穩定健康發展。

從目前而言，金融手段率先出拳，首付收緊，房貸收緊潮蔓延全國，抬高房貸門檻，種種跡象表明，2017年的樓市金融環境或將不再寬鬆。

這個措施並非突然，此前已有頗多預兆。在剛剛過去的兩三個月中，房地產市場可謂「一波三折」。先是「爆發論」聲浪洶湧，不少購房者產生恐慌心理；接著突發「調控」，房地產政策風向會變；最後，中央經濟工作會議，明確了2017年樓市發展方向，強調：要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。

眼下的態勢有些微妙。當前抑制房價，房地產過熱的態度雖明確，但目前樓市熱度依然不減，無論是成交量還是國家統計局發布的2017年1月份全國70大中城市房價，儘管漲幅有所減緩，但是依然在上漲。

不少業界人士飆升，房地產發展有自身周期性，此輪房價上漲始於2015年下半年，已經有近一年半的時間，不僅去庫存還是房價到現在已接近波峰。同時，過熱跡象逐漸顯露，不少城市「地王」交易引人注目，擠壓泡沫的政策陸續出台。在這種背景下，這根「房地產曲線」是繼續沖高還是掉頭下行，現在已走到十字路口。

反而，在房地產這個關鍵的時刻，房價會不會如購房者期待的那樣下跌呢？在之前的房地產政策當中，有一條很關鍵即：既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。眼下的關鍵是，在擠壓泡沫的同時，更要儘力維持市場穩定，保持一定的發展速度。盡量避免類似2016年房價大漲的行情，同時也不能成房地產的「下行拐點」。要達到這一目的，辯證評價當前市場和採取理性措施干預市場，是兩大重要環節。

有人打過一個比方，說房地產業像一個城堡，奇怪的是走出去的人寥寥無幾，擠進城來的倒是熙熙攘攘。 房地產價格的不斷上升，推動著房地產市場由熱走向過熱。而且，這一問題在部分區域表現得尤為突出。

其中當然有泡沫。但是，同時也要看到，支持房地產的真實需求依然強勁。來自國家統計局數據顯示，2016年全年商品房銷售面積157349萬平方米，比上年增長22.5%，其中，住宅銷售面積增長22.4%，辦公樓銷售面積增長31.4%。這說明，當前的房產市場依然有較為堅實的個人購買力基礎。

現在有一種觀點，認為土地供應過量是這次房地產過熱的重要原因。對此，筆者並不贊同。從理論上說，增加供給必然會帶來價格下降。而從泡沫經濟的特點看，只要有可能增加某一種商品的總供給量，就很難在這個領域出現較長時期的泡沫現象。所以，大量土地供應不但不可能形成泡沫經濟，而且是對泡沫經濟的一種抑制。

現在看來，根據房地產熱和泡沫經濟形成的原因、條件，對房地產市場的調控主要依賴於信貸管理、土地供應和轉讓管理、稅收等政策。然而，政府對房地產調控政策的選擇是有一定難度的。

一是「度」的問題。在新一輪經濟景氣出現的前提下，對房地產的真實需求量是巨大而長期的。所以，政府的調控目標選擇既要支持房地產業的發展，又要防止過熱和泡沫經濟。

二是範圍的問題。房地產市場具有強烈的區域特徵，各個地區的情況存在很大差異，如何針對不同的區域採取不同的調控政策是關鍵。

不過從長遠看，只有建立一個房地產長效機制，才能有效杜絕房價的大起大落，儘管政策需要時間，也未必立竿見影之效，卻是治本之策。