1000億美金的全球超級大盤，怎麼玩？

文\潘永堂

全球TOP10房地產公司，據說目前佔了8家，這個角度講，房企下一站，已經很難找到標杆學習。

巨頭碧桂園，經過25年無數大盤實踐，如今搭乘「一帶一路，產能輸出」東風勇敢走出國門，一個投資1000億美金，營造周期20年，擁有20萬平方公里的超級大盤在新加坡旁誕生。如此大盤，如此大手筆，同樣沒有匹配的標杆對照。

更現實的問題，碧桂園如何設計和操盤這個全球超級大盤，為此老潘晚上10點終於約到並電話採訪了正在全球奔波的碧桂園副總裁、總設計師黃宇奘先生。

1，森林城市：天時、地利、人和下的產物

• 碧桂園如何設計和操盤投入1000億美金的全球超級大盤?

• 碧桂園如何根本上改變大城市高房價、擁堵霧霾等毛病？

• 碧桂園如何20年時間在全球公認宜居地帶打造理想人居?

• 四面環海，立體城市、垂直綠化將會帶來什麼生活方式？

……

黃宇奘表示：「千百年來人類對城市的探索從未停止過，從代表古代智慧結晶的八卦村到沙漠新城迪拜棕櫚島，人類一直在改造自然，但全球各個城市在城市化擴張進程中，也遭遇了一系列棘手的城市病問題，在這樣一種背景下，碧桂園一直在思索，什麼才是人類最適宜居住的城市，人們到底需要怎樣的生活，如何實現土地向集約、高效、生態化的發展，而今天的森林城市，正是碧桂園操盤超級大盤25年後，對未來城市的一種探索。」

的確，森林城市起點很高。

不僅站在巨人肩膀，更是兼得「天時、地利、人和」！

首先，此盤順應天時，為時代趨勢。中國一帶一路，是國家戰略，而作為房地產傑出代表之一的碧桂園選擇此刻加速海外布局，構建森林城市是順應國家戰略；

其二，森林城市佔據獨一無二的地利優勢。馬來西亞，是全球公認的宜居地帶，風光秀美，藍天白雲，溫度全年介於21℃-32℃之間，空氣清新，更以數十公裏海岸線，成為全球嚮往的宜居樂土，另一方面，馬來西亞新山是一塊熱土，它是新馬經濟特區「伊斯干達特區」的核心組成部分，好比10年前的「深港模式」下的深圳，彼時的深圳，朝氣蓬勃，如今新馬經濟特區已吸引超過400億美元投資，經濟增速每年7%到8%，也吸引了微軟、淡馬錫、西門子、三菱、松下、達能、hello Kitty等國際巨頭世界500強紛紛進駐。

其三是人和。一則碧桂園董事局主席楊國強是森林城市之父，這幾乎是他最關注，並親自參與全過程設計與初創的項目。而3000億的碧桂園自身，從過去無數超級大盤的成功，完成從住宅剛需、改善到勞斯萊斯的蛻變，從一線城市到五線城市，從科技小鎮到森林城市……碧桂園自身也準備好了。

2，天問：對全球城市未來的追問

如果你認為森林城市是個地產項目，那就大錯特錯了。森林城市20萬平方公里，相當於半個澳門，碧桂園顯然不是在做大盤，而是上升到造城更高維度的思考和規劃。但是在今天全球出現逆城市化、回歸小鎮與城市化繼續推進的矛盾時期如何造城？尤其碧桂園要在一個三面環海，位於全球宜居地帶在一張印有藍天海水的白紙上創造一座未來之城？這個命題即有趣，也是難度。

到底要建造一座什麼樣的未來城市？楊國強的定位也很清晰，即碧桂園要通過森林城市，探索人類最宜居、最活力、最代表未來生態理念的城市；同時，最好的規劃，最好的設計，也是碧桂園的決心。

未來城市究竟如何？楊國強其實早已心中有數！

• 通俗的說——地面都是公園，沒有車輛穿行，建築外牆長滿植物，目之所及都是森林。每一天，人們生活在花園裡，呼吸在森林裡，愉悅在自然之中。

• 專業的說——森林城市將採用當今世界最先進的6大城市設計理念，即立體城市、多維度生態景觀、產城融合、海綿城市、智慧城市、TOD模式，通過這6大領先設計理念為世界打造一座未來人居典範之城。

楊國強主席（中）與項目團隊討論森林城市方案

3，地問：如何面對20萬平方公里的土地？

森林城市，即是一塊熱土，亦是一塊處女地，如何開墾和不辜負這塊天賦之地？

作為碧桂園集團總設計師的黃宇奘表達了高屋建瓴的整體設計原則。

首先，森林城市6大核心理念本身就是楊國強主席對未來城市的一顆初心，一個夢想，一種情懷，但更關鍵是如何有效落地。黃宇奘補充到，森林城市6大理念整體規劃，將會分步實施，在項目不同營造階段會有不同的重點；比如在項目開發初期，就啟動立體城市、垂直綠化，這個時候與城市交通、垂直綠化和多維度生態景觀結合，當城市不斷完善，就需要更多人性化、效率化，智慧城市的需求就會越來越重要和迫切。當城市繼續豐富和完善後，對城市功能要求就更加複合多元，這個時候就進入產城融合的階段。

其次，今天全球城市化有多種思維，新都市主義、田園城市等，全世界都在探索。森林城市設計團隊非常重視兩點——超前和尊重。

• 首先是超前，對這塊20萬平方公里必須系統性超前規劃，系統性設計；

• 其二是尊重，碧桂園作為這塊土地的開發營造者，要尊重這塊土地，尊重這裡的文脈，尊重當地環境，一定是系統考慮每個單體的共生和環境的共榮

• 其三，黃宇奘強調的設計準則是森林城市無論做什麼規劃，做什麼產品，所有的思考必須回歸到客戶本身，回歸到解決城市需求和問題，也只有讓客戶、市場接受的森林城市，才是成功的項目。

4，城市規劃：先搭骨架，骨架內生態生長

具體如何規劃？

黃宇奘介紹美國的城市規劃大多是棋盤式分佈，這種棋盤式的優點是可以將城市分割成許多可開發的街區，而後產生更多臨界商鋪，但社區被割裂了，而且城市人車混流，生活在城市中的人們，很難找到一條純粹的綠道。

森林城市試圖找到另一種解決方案。首先，整體規劃，分佈實施是必然策略，但在整體規劃總，森林城市強調彈性規劃原則，先搭好城市的骨架即分層立體城市，確定好城市規劃的理念，而且整個城市的框架骨架不會改變，但骨架內的模塊內容具體留出充分的彈性，留下空間用於未來彈性規劃。比如整體規劃就會研究，一個組團和區域到底做多寬的路，主幹道，水系統，生態系統如何結合，而框架內的配套、商業、學校、藝術館等功能根據需求靈活調整。整體保持隨著社會進步和科技發展，作為城市規劃者，要預留下未來落地和延展的空間。

比如城市綠道，在城市內步行就是公園，森林城市採取了分層立體城市，空中人行層沒有車輛，全是栽植綠植，車輛在1、2層行駛。這種立體城市概念最初由德國規劃師希爾伯塞莫提出，即在不同平面把人行交通和車行交通分開。目前為止，國外如美國明尼阿波利斯市已運用立體交通的概念，用封閉式空中走廊把第二層公共建築空間連接起來，形成「空中步道系統」。同時，高密度和公共使用的功能被安排在交通中心周圍，以確保開發區內80%以上的範圍內都能在10分鐘內步行到達公共交通設施。

5，大城市病——如何藥到病除？

怎麼造城？尤其是如何解決今天全世界城市交通擁堵、空氣污染、環保生態、城市內澇，管理粗放等大城市病？比如交通擁堵是大城市病最為棘手的問題之一，但森林城市卻找到的問題癥結和解決藥方。

黃宇奘表示：「大城市所帶來的交通擁堵，其中一個原因在於前期城市規劃人為的把居住、辦公、娛樂休閑、購物等功能分區，分散布局，這也導致城市人居為滿足最基本的居住、工作、購物休閑、社交等高頻需求，需要藉助車輛連接。比如許多城市CBD就是一個反面教材，辦公高度集中，人們卻居住在非常遠的地方，這無疑人為製造了上下班高峰期擁擠。」

森林城市如何突破？

黃宇奘表示：「首先，整體上森林城市規劃強調提前做好產城融合規劃，將傳統分散的城市功能集約化、組團化，強調有機組合，各個組團以步行為尺度標準，5~10分鐘就能解決工作生活娛樂購物所有功能需求，完全用不上小汽車出行；而每個組團未來通過快速軌道進行連接，要出城的時候就可以使用公共交通，這樣就人為降低了小汽車使用的必要性，大幅度減少了交通擁堵；

其次，森林城市各個組團也有差異化定位，不同的組團人群往往衣食住行是共同需求，但在配套上、消費上、生活方式有很大差異，森林城市也因此在組團進行差異化配置。

• 比如商業如何定位服務公需型客戶，在配套設置時多選取快餐、咖啡店、小商業、圖書館等輕商業配套，

• 而另一個組團是大戶型區域，則配備生活型超市、銀行、海邊商業街等，

• 而且不同的組團又是相互連通的，可以步行的連接，最終形成整體即獨立又連接的有機社區。
  
  

6，海綿城市：城市污水，就地變廢為寶

海綿城市，是森林城市所提倡的一個理念。

核心意思在改善和解決城市洪澇及水資源回用，尤其是買來西亞本身雨水很大，水資源非常豐富，過去城市污水處理大多遵循的一個原則是，將城市污水進行搜集後進入排污管道，最終統一運輸到污水廠進行分解；

如今，森林城市高度重視水的利用，應用「海綿城市」理念，通過大量的綠地和生態濕地系統將這個區域，實現雨水資源的蓄存、滲透、凈化及循環利用。另外，森林城市重構了污水處理模式，強調對污水進行就近處理。使用一套包含植物過濾的自然濕地系統完成污水的處理。將之變成潔凈的，可轉化為澆灌的水體。

同時，森林城市大面積的平台為雨水保留了通道，城市地下的土地就像巨大的吸水海綿保證雨水在城市內的健康循環。城市中的綠地和植被可有效減緩雨水在地表面的沖刷速度，預防洪澇災害。

7，生態城市破局

為何要做森林城市？黃宇奘強調這並非是做概念和營銷噱頭，而是今天全球的生態環境惡化嚴重。據世界衛生組織發布的報告顯示，高污染城市中的死亡率超過相對清潔城市15%-20%。而北方多城市霧霾尤其是首都PM2.5的頻頻爆表，更是倍感城市生態保護迫在眉睫。也因為此，為解決熱島效應，森林城市在建築設計上採用垂直綠化理念，讓建築物「長滿」植物，生態節能，更加走向生態城市。因為外牆全被植被覆蓋，陽台還有外陽台專門種植物。

又比如森林城市設計一定強調結合當地設計偏好和風格，因地制宜的設計了被動式節能措施。

比如未來實現人居的理想和更好三面看海，森林城市在規劃設計中對建築採取濱海開發的經典布局，即「指狀」形的空間規劃，與外海域的開闊形成開合有度的格局。通過營造連續的臨海親水公共空間和構建多層次的景觀視廊，打造一處能夠親水見綠、賞海觀景的休閑海濱聖地。

8，共享共建：建築峰會匯聚全球智慧

森林城市的背後，其實有無數的創意工匠設計者，也往往在一個「工匠」的背後是一個個工匠群的支撐。目前，在碧桂園的設計部門，設計師超過2000人，景觀設計師超過500人。不僅如此，碧桂園在不久前的綠色天際線全球建築峰會上，碧桂園開始通過設計大賽的形式，匯聚全球設計精英，呼籲全球關注和探索未來城市的建造和創新。

黃宇奘表示：「目前森林城市設計大賽，主要還是概念設計。彙集業界精英做一些探索，找到眾多創新細分的方向，這完全是一場全球設計領域的頭腦風暴，通過大賽尋求適合森林城市的創意。

• 比如有個參賽的學生組作品，就把高層建築還原成梯田，每層錯落排布，每個房間出來就是超大的平台，這個平台成為綠化種植的原地；

• 比如建築與海的關係如何處理，有參賽者設計出蜂巢式的創意設計；都是很好的創意。」

9，產城融合：讓城市擁有活力

無產業，不城市。

產業是一座城市的根基，森林城市不僅僅是做一個超級大盤，也不僅僅是憑空打造一座城市，更多是將森林城市打造產業之城，活力之城，這才是產城融合的關鍵。

比如在產業上，利用項目所在的經濟特區背景，爭取更多的政策優惠，採取非常開放原則，吸收代表未來產業，發展前景寬廣的產業。森林城市通過品牌精品酒店、地標景點、海上運動基地、旅遊娛樂專區、文化休閑購物街與生態住宅等重點項目的打造，繪製休閑娛樂地圖，引入各種趣味活動，集聚人氣，提升灣區活力。比如碧桂園為森林城市申請成為免稅島，已簽約全球知名奢侈品交流平台寺庫，面向全球招商開設免稅店。

截至11月6日，與森林城市合作的企業已達70餘家，包括華為、比亞迪、華晟裝飾、羅馬利奧、中建南方、中建鋼構、廣東騰越、三義建築、廣東長大等……未來，森林城市就是要打造一座宜居之城，更要打造一座創業之城，產業之城，更重要的是活力之城。

根據黃宇奘介紹：哪怕森林城市才剛剛開始建設，國內很多城市地方政府對整體設計理念非常感興趣，紛紛來參觀考察，核心原因就在於碧桂園森林城市能夠有效解決困擾多年的很多城市病，解決人與城市的矛盾問題，完全也可以在國內複製。

正如人類因夢想而偉大，楊國強的畢生夢想之一就是：「我有一個夢想，能有一座城市，那裡的生活非常安全，沒有車輛在地面穿行，建築外牆都長滿植物，到處都是公園，大家在那裡可以曬太陽、跑步、游泳。」我想，這不僅是10萬碧桂園人的共同夢想，更是所有地球人對未來城市的夢想之一。