投資房地產，不只買房這一途徑 | 投資

「如果你能回到十年前，最想對當時的自己說什麼？」「當然是多買房啦！」

作為過去十年內最值得投資的資產之一，上至達官貴人，下至平頭百姓，無一不時刻關注著房價的動向。但是根據二八定理，資源永遠掌握在少數人手中。普通人別說投資房地產了，就算是剛需，想買套房都得一再勒緊褲腰帶。

這篇文章將告訴你，如何不買房，也能在房地產市場中分一杯羹。

小君擅長炒房，有天他出門逛街，看中了東街的五間商鋪。無奈囊中羞澀，於是問親戚朋友借了一大筆錢，買下鋪面並進行了裝修。經過小君的「包裝」后，鋪面很快就租出去了，而且隨著時間的推移，這五間鋪面越來越值錢。

飲水不忘掘井人，小君每年都拿出賺的錢和當初借錢給他的人一起分紅。

當地政府為了街區的繁華，也鼓勵這種做法，並且規定，小君必須把每年出租和價值收益的90%用於分紅。為了安撫小君，政府還免掉了他的稅。於是，小君更有動力了。

通過這個故事進行拓展，若將鋪面替換成可以產生出租、經營收益的一切商業地產;小君是專門持有、出租、經營這些地產的公司；親戚朋友用投資人替換。那麼，投資人所投資的資產，就是REITs。

REITs讓你不用買房，也能投資房地產

REITs的全稱，為「房地產投資信託基金」，它的基本結構下圖所示。

基本當事人有五個：信託公司、信託基金、投資者、資產管理公司和物業管理公司。

第一，由信託公司設立信託基金，在資本市場上向投資者發行，投資者向基金提供資金，定期接受基金派息；

第二，該基金委託信託公司進行管理，信託公司代表投資者進行管理，收取信託人費用；

第三，信託基金委託專業的資產管理公司，由專業的資產管理公司提供關於房地產買賣的諮詢等資產管理服務，向資產管理公司支付資產管理費用；

第四，信託基金用募集來的資金投資於房地產，定期收到房地產的租金，用來向投資者派息，以及支付相關各方費用；

第五，信託基金委託專業的物業管理公司，對房地產進行出租、收租和維修等服務，向物業公司支付物業管理費用。

從國際範圍看， REITs 是一種由特定的發起人（如基金管理公司、信託公司等）發起，制定投資計劃，通過發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產有關的投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

在，REITs是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。

如果你在投資REITs還是買房之間猶豫不決，那麼小君想說：「土豪，交個朋友可好？」

不好意思跑題了。如果投資者有買房的能力，那麼該投資哪種？REITs還是實體資產？

既然買房的用途是投資，自然不可能買升值空間不高的房產。地段、戶型、樓層……面面俱到后，相信對於普通家庭而言，買房絕對需要花費一筆巨款。而REITs則不同，申購門檻低，哪怕沒有經濟收入的學生，也能從零花錢中抽出一部分來投資。就算有買房的能力，「不將雞蛋放在一個籃子里」，將這筆錢分散配置來降低風險，何樂而不為？

變現能力

房地產體量巨大，且完整的交易包含很多步驟，全部完成才能脫手，變現能力自然相對弱一些。而且房地產要想賣出一個好價錢，短期內變現幾乎不可能。REITs則不同，只需在贖回時繳納少量手續費，就能在短期內變現。

投資風險

很多人投資房地產只看到收益，卻忽略了風險，比如利率風險、變現風險、經營風險、意外事故和自然災害風險等。而且房價真的不會降嗎？回顧08年的次貸危機就知道了。而且投資房地產由於投資規模限制，物業類型單一，分佈地區集中，資產也較為單一，還容易受到市場和政策的影響。與直接投資房地產相比，REITs投資的物業類型更加多樣，分佈地區分散，資產也更多樣化，與政策的相關性也比較低，從極大程度上降低了投資風險，同時還能確保收益。

運作難度

直接投資於房地產，之後盈利方式無論是租賃還是買賣，都要花費大量的時間和精力，同時還要了解大量相關知識，例如稅收、維修等。如果投資者本人為圖省事，將房產委託他人運作，委託成本拋開不談，還可能發生委託代理問題。兩相比較，REITs則省事得多。基金本身由專業人士進行管理，投資者只需要在基金挑選過程中花費心思即可。

REITs和房地產直接投資的特徵比較如下表。

綜上，投資REITs的優點立現：首先，通過資金的「集合」,中小投資者也有了投資於利潤豐厚的房地產業的機會；其次，專業化的管理人員將募集的資金用於房地產投資組合,分散了房地產投資風險；最後，與直接買房相比，投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的變現性。

總體而言，與房地產直接投資相比，投資REITs風險更小，收益更平穩。

的是假REITs，海外才是真REITs

REITs最早起源於二十世紀六十年代的美國，同時，美國的REITs也是全球發展最成熟的市場。

在美國，對REITs的定義是：REITs是一家公司擁有並 (在大多數案例中)營運帶來收益的房地產，例如公寓、購物中心、辦公室、飯店和倉庫等。有些REITs也從事房地產融資。很多 REITs 的股份都在主要的股市中自由進行交易。

根據美國相關法律規定，真正意義上的REITs需要滿足如下條件：

1. 年度應收的90%需要作為股息分配給持有基金份額的投資者；

2. 整個資產的75%應投資於不動產、房地產抵押貸款、其他REITs份額、現金或者國債等；

3. REITs必須從租金、抵押貸款利息、不動產物業出售實現的利得中獲得總收入的至少75%；

4. REITs的收益的95%必須是從這些資源加上股息、利息及證券出售的利得中獲得的；

5. REITs至少要有100人以上的份額持有人，並且集中在任意5人或更少的人手中的現存份額必須小於50%；

而與海外相比，沒有真正的REITs，只有「類REITs」。這是因為該市場在尚未成熟，缺乏明確法律依據、稅收優惠安排、稅法投資運作規則以及開放交易機制。

以大陸被稱為「首隻公募REITs」的鵬華前海萬科REITs為例。

資產配置

我們在上文中就提到，「整個資產的75%應投資於不動產、房地產抵押貸款、其他REITs份額、現金或者國債等」，而反觀鵬華前海萬科REITs，則在產品介紹的投資範圍中提到：本基金投資於確定的、單一的目標公司股權的比例不超過基金資產的50%，投資於固定收益類資產、權益類資產等的比例不低於基金資產的50%。

運營方式

在文章伊始，就提到在美國，REITs是一家公司擁有並營運帶來收益的房地產，而鵬華基金管理公司卻並不持有物業，僅有一定的「收租權」。

收益情況

鵬華前海萬科REITs收益的比較基準為十年期國債收益率+1.5%，而根據比較，基金本身表現似乎不錯。

但是無論如何，鵬華前海萬科REITs還是掛著羊頭賣狗肉，並非真正意義上的REITs。

看好REITs的投資者，大多數都是看中REITs背後的房地產市場。海外的REITs不僅強制規定了投資於房地產的比例、從房地產獲得收益的佔比，還強制規定了90%高額分紅，外加稅收減免，政策傾斜程度可見一斑。而反觀國內的「類REITs」，既沒有健全的法規、也沒有明確的稅收減免機制，與其他類型基金相比，似乎體現不出明顯的優勢。

那麼，如何投資真正的REITs

作為投資者，我們該如何投資海外的REITs？

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這種方法當然是最直接的，可是往往有諸多客觀條件限制。因此大家往往會選擇第二種投資方式。

QDII基金就是投資境外市場的基金，用人民幣就能買，基金公司會幫你換成美元去境外投資。

目前，國內有四支掛鉤海外REITs的QDII基金。

投資於REITs的QDII基金短期波動率較高，但長期來看，因為基本以租金作為收益權，所以具有固定收益的特性，長期來看能夠取得比較穩定且較高的回報。

但是投資海外REITs有個弊端：我對海外的房地產市場不了解，怎麼知道這個基金到底划不划算。能不能投國內的房地產？

當然可以。港股的15支REITs，有6支是投資內地物業的，而且都在一二線核心城市。

例如上表中的越秀房托，就在廣州和上海均有物業。

看到最後，有人可能會有這樣的疑問：以前也投資過房地產主題的股票和基金，可是最後不但不保本，還虧損了。這還不如直接買房來得划算。

針對這種情況，小君想說：房地產行業流動性較差，因此盈利周期會比較長。直接投資房地產，房價一直在漲，會增長投資者的持有信心，而投資股票基金，價格有漲有跌，投資者很容易中途離場。

因此，持有REITs要沉得住氣，畢竟笑到最後的才是贏家。