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2021/12/25
近年來，違規將商業、辦公用房的使用性質改變為居住用房的現象屢有發生，這些行為違反規劃和法律法規，破壞城市功能布局，影響公共安全和房地產市場穩定，不利於城市發展。
為進一步規範商業辦公等非住宅類項目規劃設計與管理，市規劃局、市住建委和市國土資源局聯合出台《關於進一步規範商業辦公等非住宅類項目規劃設計與管理的實施意見》，並於本月起正式實施。
《意見》指出，公安、教育部門不得將商業、辦公類項目作為辦理戶籍、學生入學等手續的依據。
● 明確建築設計相關要求。要求商業辦公等非住宅類項目不得採用住宅、公寓、別墅等居住建築平面形式；具備公共建築的外立面形式和特點；集中設置公共衛生間、茶水間、廚房；不得違規設置燃氣管道。
● 明確分割銷售要求。明確旅館類項目不得分割轉讓（銷售）；商業辦公類項目三層以上（不含第三層）最小分割單元不得低於200平方米。明確分割銷售的必須有土地出讓合同約定，合同未約定的只能整體轉讓（銷售），不得分割轉讓（銷售），並在不動產登記辦理環節給予約束。
● 明確項目設計審查及後續竣工等監管要求。對項目設計、施工圖審查及項目施工和監理等各環節明確責任主體，對項目後續擅自改變功能等違法行為明確處罰依據。
● 明確對廣告宣傳、房屋開發和銷售中介等機構其他監管要求。對廣告宣傳的房屋使用功能與取得行政許可內容不一致的行為進行處罰；對違規代理房屋銷售的中介機構進行處罰；公安、教育部門不得將商業辦公等非住宅類項目作為辦理戶籍、學生入學手續的依據等。
該意見適用於市區行政區域範圍內商業、辦公等非住宅類項目的規劃設計與管理。
在商業、辦公類項目中，《國有建設用地使用權出讓合同》約定允許分割銷售（轉讓）的，可根據《國有建設用地使用權出讓合同》的約定進行分割銷售（轉讓）、辦理不動產登記。
《國有建設用地使用權出讓合同》未明確的或約定不可分割銷售（轉讓）的，只能整體銷售（轉讓），不得分割銷售（轉讓）、辦理不動產登記，也不得以任何虛擬、劃線等無實體牆的形式對項目進行分割和銷售。
同時，除規定允許分割轉讓（銷售）的項目外，住建、國土部門不得對商業、辦公類項目進行分割辦理預售許可（現售備案）、不動產登記。
對該意見規定允許分割轉讓（銷售）的商業、辦公類項目，開發建設單位在建設、銷售時不得採用帶有公寓、家園、花園、花苑等含有住宅性質的名稱，其廣告宣傳、樓書中不得暗示具有居住功能。對含有住宅性質名稱的商業、辦公類項目，地名管理部門不予地名登記，住建（房管）部門不予核發預售許可證（現售備案證明）。
開發建設單位在房屋銷售時應向購房人明示房屋的規劃設計用途、土地使用年限等詳細情況，並將此情況在購房合同中予以明確。開發建設單位不得採取以租代售等方式銷售商業、辦公類項目。
商業、辦公類項目應當按照規劃和國土部門許可的用途建設、登記，建設開發單位和房屋所有人、使用人未經許可不得擅自改變。對擅自改變用途的，由綜合執法、國土部門按照法律的規定予以處罰。
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