二手房買賣銀行遲遲不放款，買房人構成違約

二手房買賣，很多都是「置換」，而且是「連環套」，一個交易出問題，就會導致很多的交易出問題。這其中的糾紛，有一些是由於銀行沒有按照「慣例」在一個合理的時間內放款造成的。尤其是年底，銀行放款更是不可預測，有時買房人拿到新的產證和他項權證並將他項權證交到銀行之後一兩個月，銀行才能放款。這樣，賣房人就遲遲拿不到買房人通過銀行貸款所支付的房款。賣房人賣掉房子一般都會再買一套更大更貴的房子，加之賣房人所賣之房子往往還有抵押貸款未還清，所以，往往賣房人會將賣房所得的全部款項或者大部分款項作為其所買房屋的首付款。銀行放款「遲延」，可能就會導致賣房人付首付遲延，從而導致違約。

賣房人因此而感到很不公平：買房人沒有及時將房款（銀行貸款）支付給自己導致自己違約，自己向上家承擔了違約責任。難道買房人就不應該向自己賠償損失？

買房人一般都會以銀行放款時間不受自己控制，自己已按約將他項權證交付銀行辦理放款手續，銀行放款遲延不是自己的過錯為由拒絕承擔賠償責任。法院一般也會以此為由駁回賣房人要求買房人承擔違約責任的訴訟請求。銀行則以「合同相對性」，即銀行與賣房人之間不存在合同關係，且銀行與買房人之間的合同並未約定放款時間及一些貸款合同中的免責條款為由而免除自己的責任。

那麼，究竟誰該為賣房人的損失買單？

首先需強調的是，違約責任的成立不以過錯為要件。《合同法》第一百零七條規定：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」 因此，買房人以自己沒有過錯為由主張不構成違約的說辭站不住腳。【註：過錯是調整違約金的一個參考因素】

其次，合同具有相對性，房屋買賣合同的當事人是買房人和賣房人，銀行和賣房人之間不存在合同關係。房屋買賣合同是雙務合同，買房人的主要合同義務是支付房款，賣房人的主要合同義務是過戶和交房。所謂的銀行直接向賣房人放款，只是買房人支付房款的一種方式，這並不改變買房人向賣房人支付房款這一基本法律關係。《合同法》第六十五條規定：「當事人約定由第三人向債權人履行債務的，第三人不履行債務或者履行債務不符合約定，債務人應當向債權人承擔違約責任。」房屋買賣合同的當事人（賣房人和買房人）約定由第三人（銀行）向賣房人履行債務（支付房款），如果銀行不履行此支付房款的債務或者履行此支付房款的債務不符合房屋買賣合同約定的，買房人應當向賣房人承擔違約責任。

接下來就是如何認定銀行「不履行債務或者履行債務不符合約定」（銀行不履行此支付房款的債務或者履行此支付房款的債務不符合房屋買賣合同約定）。（1）如果房屋買賣合同裡面約定了銀行房款的時間，但是銀行沒有在此期限內房款，就是買房人違約，買房人就應當按照合同約定向賣房人支付逾期違約金；過了寬限期或催告期，買房人就構成根本違約，賣房人就有權解除合同並主張違約金。（２）如果房屋買賣合同里沒有約定銀行放款的時間（貸款發放時間以銀行實際放款時間為準）。《合同法》第六十一條規定：「合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。」 第六十二條規定：「當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用下列規定：……（四）履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。……」 根據上述規定，賣房人在一個合理期限內沒有收到房款就可以催告買房人支付房款，催告期滿后如果賣房人還沒有收到房款，賣房人就有權解除合同並主張違約金。