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限購之後 如何買房最機智?

最近,小巴看到朋友圈頻頻現身關於房價的三道難題,據稱能解此終極三問者,可以問鼎諾貝爾經濟學獎。每次房價一漲,這種帶著一分認真、一分深思、一分玩笑的段子,總讓我們感慨。

說實話,就買房這件事,大部分人還是賺錢的。前段時間,小巴的小夥伴,一位房價的死多派,德科地產頻道的壽小姐,在他們那個由買了房和想買房的人構成的會員社群里,做了一次小調查, 「買房的年收益到底有多高?」

這1000多人來自各個城市,其中有15個城市超過了30人。托這一輪各個城市房價大漲的福,每個城市有房子的人,都賺了錢。

城市樣本數年均增長
1天津5733.56%
2北京6628.96%
3合肥3826.67%
4上海8923.14%
5廣州5122.70%
6蘇州4319.96%
7深圳6119.18%
8南京5118.39%
9青島3118.37%
10濟南3717.59%
11廈門3117.01%
12武漢4916.86%
13杭州9815.24%
14成都4111.24%
15西安337.08%

數據來源:德科地產頻道

因為樣本分佈的原因,這個數據當然有不精確。但如果把樣本放大到所有人,按照年份綜合下來看,就可以發現,買房的收益率並沒有高得離譜,什麼每年收益50%的話,都是騙你的,平均也就在10%左右,很多城市可能還要低於均值(當然,算上槓桿的話,收益也算很不錯,不過這部分內容未在調查之列).

數據來源:德科地產頻道

因為職業需要,小巴常常參加各種投資理財的線下分享活動,也常常遇到買房界的達人,碰巧這1000多個人中就有幾位,他們的收益會明顯高過整個調查人群的均值。

其中一位最有代表性的人是老甲,他十多年前從中部省份來到杭州,用工作積蓄+找朋友借錢勉勉強強買了一套很小、很破的房子,之後幾年業餘時間也就換房、再換房,現在手上有好幾套出租用的房子,債務和資金流動性的問題也控制得很好。

在他眼裡,北上廣深杭這些大城市的房價,如果拿工資一算,十年前也和現在一樣,相當的不友好,反正讓你望而生畏,覺得這輩子就交給一套房子就對了。 但是努力工作、買房,已經是他們這些從外地來到大城市尋找機會的人落地生根的最好方式。

如果有什麼不同的話,那就是相較於10年前,現在選擇買房的人越來越多了,由於經濟結構的變化,樓市本身的普漲程度在縮水。

這些老司機們都覺得,會不會買房——尤其是從財務角度而言,哪怕是第一套房,越來越像是一種基本技能,成為決定你在大城市混下去的下限條件。以前,買房子瞎買就行了,現在,技術要求就高多了。

所以,小巴覺得,更要向他們學一學買房的技術了。

1他們會解讀政策的走向

房地產市場從長周期看,是一個後進國家,房價伴隨不斷提升的城市化、工業化,同步前進的過程。而在相對較短的漲跌波動周期看,恐怕沒有人會否認,這是一個政策市場。

比如最近的這一輪房價上漲,是從2014年年底、2015年年初開始的,當時有兩個非常明顯的政策引導。

其一,是2014年11月份,央行重新打開了降息通道,並在之後一年內5次降息。

其二,是2015年兩會後推出了一項關於房地產的全新政策,更改了營業稅(現已改名為增值稅)免征條件,將二手房交易的這部分稅費免征條件從持有滿五年改成滿兩年。

而全國房價最早起飛的城市就是深圳,小巴猜,除了我們常說的各種關於資金外流、市場供需方面的原因外,還有非常重要的一點,這個城市長久以來一直是特區,早已形成了一種對於政策的敏銳性。

2他們會看貨幣指標

在美國經濟學家,諾獎獲得者米爾頓·弗里德曼曾說過一句經典的話,「通貨膨脹這種東西,在任何時候、任何地方都是一種貨幣現象(Inflation is always and everywhere a monetary phenomenon)。」

這放在毫無違和,各種貨幣數據被廣泛當做房價的指向標。有人用M2,有人用M1,總之他們都會從中尋找價格波動的秘密。

老甲從14年11月份降息的消息一出來,就馬上開始密集地跑樓盤,在15年第一季度的時候,買了兩套房。很多人直到下半年開G20大會的時候才意識到,這房價漲得有點快啊,但一猶豫價格就又上去了。價格不是一下子上去的,在快速上漲之前,冰面下的市場在醞釀,當預期達成,它才爆發出來。

3他們會去判斷庫存的情況

長期以來,一線城市房價因為領漲、抗跌的屬性,而讓人愛恨交加。一線房價的基礎,是他們的產業、人口和配套設施,反映到供求關係上,就是庫存數據。

所謂量在價前,當一個城市、一個樓盤的交易量增加的時候,價格的跳動也就不遠了。

除了專業的研究和技能之外,還有心態上的修鍊。

小巴以前看到過一個很有趣的數據,有人分析1000個澳門賭客,發現其中勝負的概率為53對47,贏者多輸者少,但是贏錢離場的人平均贏利34%,而輸錢離場的人平均虧損時72%。

也就是說,賭場並不需要做局贏利,僅需要保證賭局公平,就可以依靠人性持續贏利。

註:這個數據找了一圈原也不可考,真實性存疑,不過它的現象很典型。

在投資方面,專業深入的研究與投資心態歷練的成長,缺一不可。尤其是當交易機制越是開放、靈活、流動性越強、立刻兌現的可能性越高,對於人性的考驗就越高。

小巴的朋友們,在買房這件事上,從來都是「取法乎上,得乎其中」,做 最好的準備,設中等的目標。

他們做個比喻,叫「吃甘蔗的中段」,這個說法最初小巴在劉德科老師那裡也聽說過。吃甘蔗,一頭很甜卻很硬,容易磕牙,另外一頭又沒什麼味道,中間的部分才是最適合我們入口的。買房的時候也是一樣,你也不要指望完全走在市場的前頭。

有很多人問,的房子還能不能買?小巴告訴你能買,但並不是所有的房子、所有的時間、所有的家庭都應該買房子,在買房子之前,至少應該多向這些達人們學學,把買房子的能力也提一提。



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本文由 yidianzixun 提供 原文連結

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