高價拿地之痛初現 房價嚴控下房企暗暗叫苦

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事件

地價2.2萬、限價2.7萬 麒麟某王盤突然要換帥

近來，麒麟某個地王盤因為號稱「虧本賣」一直備受關注，今天一早朋友圈某資深地產人士更是爆出「據說，大麒麟某王盤又換帥了，這才半年不到啊。這盤子，唉，唉，唉。」

面對銷售困境而突然換帥，在業內，「同情開發商」的情況並不鮮見，但這一連三聲的嘆息，可以說充斥著滿滿的「心疼」。畢竟，不是因為「人的能力」，而是「生不逢時」遇到了限價令。

評論中更是爆料滿滿，什麼開發商「工資都不能按時發」、「急功近利、無翻身之日」、「時間解決一切」，就連「物價只肯給27000元/平米」都爆了出來。

回想去年土拍會場上，主持人一臉嚴肅提醒開發商們「拿地需謹慎」的話還聲聲在耳。而拿地的房企無限風光，甚至有媒體和房企還恭喜這家房企拿地，感嘆其入駐二線四小龍城市的艱辛與不易。

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背景

也曾風光無限好 土地溢價率163%

說起這個樓盤，可能業內沒有不知道的。2016年的4月，南京的土拍市場還沒有採取熔斷、搖號等手段，遵循這古老而傳統的「價高者得」的土地競拍方式。4月15日，麒麟G09地塊成為明星地塊，被包括中南、新城等深耕麒麟在內的多家房企，經過61輪廝殺，均成為了「北京嘉城」的手下敗將。

彼時，G09的地價也一舉從原始的18.1億元起拍價，飆漲至47.6億元的成交價，溢價率高達163%。隨後的當月25日，南京的「限價令」就閃耀登場了：「主城六區以及江寧、浦口商品住宅項目，申報均價每平米2萬元以下的，年化漲幅不宜高於12%；每平方米2到3萬元的，年化漲幅不宜高於10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高於8%。」。

當時，麒麟新城的新房均價還多在20000元/平米左右，按這個「限價令」來算，去年的漲幅只能控制在12%，房價在22400元/平米，驢打滾到今年也不過兩萬五罷了。

不過，2016年麒麟板塊在限價方面，房價管理部門一直是睜一隻眼閉一隻眼的。彼時，掌柜的還寫過一篇文章《啟迪方洲短短一年價格翻倍！這些限價令「重災區」都是后媽養的？》文章披露，去年7月份，啟迪的銷許價已經拿到了2.6萬了，價格一年漲了將近一倍也沒人管。

麒麟板塊一時也是風光無兩。正是因為如此，麒麟某王盤的放風價自然也是信心滿滿，準備擼起袖子加油干來著：走精裝高端路線，放風價4萬。

然而，美好的設想被現實擊破。在河西南還在被3.5萬的限價壓得喘不過氣來時，試問麒麟何以率先突破4萬呢？於是，這個史上第一個「被套」的地王誕生了。拿地價2.2萬，面臨的卻是不到3萬的限價，今早的小道消息更是把這個「以內」定位到了2萬7。我彷彿看到了這個開發商夜晚捂著被子哭的身影。

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延續

並非個案 南京一眾高價地面臨上市難

我們不妨來算一筆帳，拿地樓麵價22353元/平米，售價27000元/平米，中間差價才4647元/平米。刨去建築成本、營銷成本和通貨膨脹之外，我們有理由相信， 這個開發商即使不是虧本賣，也絕對沒有賺頭！

說起來，南京市場上這種價格倒掛的地王盤並非個案。近兩年市場出現的大批高價地都很難突破限價！

去年河西南的幾塊高價地就很令人擔憂，其中電建和金茂合作開發的G12和G13地價約3.7萬/平米，葛洲壩G14地塊更是一舉高達45213元/平米，超過板塊內2015年拍出的上海建工G68地塊，當時的樓麵價為42561元/平米。眼下，板塊內3.5萬/平米的限價紅線仍在，未來還真說不準。

此外，鼓樓濱江也存在同樣的情況，當代萬國府2016年6月份以10.21億的價格收購原三金G65地塊，樓麵價高達24769元/平米，成為板塊內的地王盤。如今，項目主打多層和小高層產品，戶型均在230平米以上，整個項目僅有135套，專為TOP級人物設置。預計總價將在700萬往上，值得一看。

而麒麟板塊更不必多說，除了這個項目之外， 中南G16地塊，樓麵價19195元/平米、去年已命名為中南熙悅。掌柜的實地踩盤了解到的情況是，受限價的因素，中南熙悅已經放棄今年上半年的上市計劃。業內認為，麒麟板塊高層毛坯房源的「限價紅線」是2萬5，而麒麟某王盤的地價卻是2萬2，悲劇自然如約而至。

通過這一年的樓盤上市情況，我們發現「麵粉價超過麵包價」這種現象，對周邊樓盤的實際影響並沒有當初大家心理預期的那麼高，嚴厲調控下，畢竟政府限價在這兒擺著。

南京地產人士「青衣墨子」認為，這些高價地的出路「除了政府補貼部分央企，調整計容，然後看起來虧本出售，剩下的恐怕只有板等市場好轉或換屆了，時間是治療一切傷口的良藥。民企，誰拿槍逼你舉牌的？」

高價拿地的開發商開始嘗到苦果，有業內人士透露，在這樣的市場行情下，開發商的對抗方式無非兩種：一、減配；二、等。但是減配必將帶來客戶的流失，而板等的成本又太高，等不及的只能「虧本賣」了。

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警醒

開發商們 你還敢肆無忌憚的拿地嘛？

拿地時是市場價，而上市時面臨的卻是「政府指導價」，價格賣不上去，就犧牲職業經理人，「虧本賣」事例還僅僅是個開始。

這一年來政府與開發商的博弈，你來我往、好不精彩。每一場土拍上主持人的友情提醒和房企們任性無謂的舉牌，「拿不到地是死刑，拿到地是死緩」的決心，也將成為一個時代的縮影。

拿到地的究竟是「拿到即賺到」還是「燙手的山芋」，隨著第一塊「死緩」地塊的上市，答案自然浮現。隨著當初的那些高價地們，如今陸續上市或上不了市，政府的態度已然明顯：決定新房價格的是區位和限價，跟地價和產品的關係都不大！

南京工業大學天誠不動產研究院執行所長吳翔華認為，這種限價行為「表面上為市場中的買方考慮，實際上違背了市場規律，忽視優質優價的基本規律，意圖通過壓低房價來告誡市場投機者風險所在，告誡房地產開發商拿地風險所在，然而這種方法對市場預期改變並不大，反而會由於限價造成部分板塊一二手價格倒掛，形成人為熱銷，誘發投資需求，與調控目標背道而馳。另一方面，還容易造成市場的逆淘汰，逼著開發商壓縮成本，開發劣質產品，為消費者留下未來維權的隱患。」

拿地需謹慎，高價地開發上市後面臨的窘境，對於未來的土拍擔任不可或缺的教材作用，開發商們在拿地的時候也將多些權衡，否則買單的可是自己啊！

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