新增供應釋放辦公樓升級需求 租賃格局重心東移

上半年年度辦公樓市場供應量可觀，但未來發展前景仍屬樂觀。

日前，仲量聯行在對外發布的《2017年上半年杭州商業地產報告》中指出，今年上半年杭州辦公樓市場新增供應約25萬平方米，目前整體市場總體量約為350萬平方米，供應量十分可觀，但鑒於杭州經濟發展強勁，整體辦公樓市場的未來發展前景仍屬樂觀。

「杭州辦公樓市場的需求主要來自於專業服務類企業和科技類企業。」 仲量聯行杭州分公司董事總經理辛毅介紹。

穩步攀升的凈吸納量和大型企業的自用需求等因素，有效緩解了新增供應帶來的競爭。數據顯示，目前辦公樓市場整體空置率為17.5%，較2016年底下降1.4個百分點；同時凈吸納量環比增長10萬平方米，有較大發展空間。

與此同時，整個商業地產市場的重心、格局等也有了新變化。

辦公樓租賃格局重心東移

「在辦公樓主要板塊中，錢江新城細分市場持續受到市場關注。」 辛毅表示，錢江新城正逐漸成為企業選址的熱門板塊，多家信息科技類大型租戶已從傳統中央商務區搬遷至錢江新城板塊。「辦公樓租賃格局已呈現出重心東移的趨勢。」

發生這種變化，其實也不難理解。對新入駐的企業而言，錢江新城的樓宇多數由實力雄厚的大型開發商建造，樓宇較新且品質較好，租金水平也相對低於傳統的武林、黃龍商圈，並且有雙捷運配套，交通便利；同時地理位置上也更為臨近火車東站以及蕭山機場，利於員工出行。加之傳統商圈目前的總體出租率較高，大型租戶在傳統商圈選址的難度較大，因而選址在供應量大、空置率更高的錢江新城的可能性也就相對較大。

據了解，目前杭州的辦公樓市場已形成「一體兩翼」的格局，「一體」指以黃龍、武林、慶春為代表的傳統中央商務區，「兩翼」指城北的運河商務區以及新興的錢江新城板塊。而從未來供應量來看，錢江新城顯然是重點區域之一。據統計，目前杭州在建的辦公樓中，有較大比例位於錢江新城，預計在2018年末將達到新增供應峰值。

多區域商業中心格局形成

以商業綜合體為代表的零售地產，今年上半年也迎來了一波集中供應，共有6個購物中心開業。

不過從位置來看，其中僅2個項目位於核心商圈，其他4個均位於城北及濱江等非核心區域，而未來可甄別的優質新增零售項目中，也僅有湖濱銀泰in77。據統計，目前杭州非核心商圈零售項目現已佔據市場一半以上的比例，多數新開發的零售項目跟隨新建成的住宅片區向非核心商圈延伸，現已拓展至城西、城北、城東以及錢塘江南岸的濱江區一帶。零售地產的多區域商業中心格局正在逐漸形成。

在商業綜合體的自身定位上，增加餐飲、兒童娛樂以及運動健康等生活方式體驗業態的比例正成為杭州零售物業業態布局或調整的一致選擇。在零售形態方面，天貓超市第一家線上線下融合的全渠道實體體驗店開業，使得線上線下多元化模式進一步擴展。