限購后北京商住市場「錯位」： 房屋成交銳減 土地仍火熱

同樣是商辦，為何土地市場和房屋市場的表現相差如此之大？有分析人士指出，這反映出調控新政之後商住市場預期的一種反差，即短期嚴重看空，但長期似乎並不悲觀。在超一線城市，只有沉澱下核心資產，方能取得長期、穩定的收益率。

3月30日下午，經過23輪競拍后，位於北京大興生物醫藥基地的一宗地塊被東亞新華摘得，代價為10.6億，溢價率27.7%。這是北京當天成交的3宗商辦地塊中的最後一宗。此次交易也是商住限購新政后，北京首批商業用地交易。

3月26日，北京出台對商業、辦公類用房的調控政策，其中包括新建商業、辦公用房禁止賣給個人，無房者限購一套，停止商業銀行貸款等。力度空前。

政策出台後，商辦市場迅速冷卻。亞豪機構的數據顯示，新政出台之後的4天內（3月27-30日）北京僅成交商業、辦公類住房16套，比新政前的跌幅達到98%。

但正如文首提及，北京商辦類地塊的交易並不冷淡。當日成交的三宗商辦用地均經過多輪舉牌，溢價率也超過20%。分析人士指出，這種局面反映了調控新政之後商住市場預期的一種反差，即短期看空，長期並不悲觀。

錯位的市場表現

30日下午，北京迎來三宗土地掛牌交易，其中兩宗位於朝陽區金盞鄉，另一宗位於大興區生物醫藥基地。這三宗土地的性質均為F3其他類多功能用地，其中商業部分的產權年限為40年，辦公部分50年。

據悉，這3宗地塊均設有「50%以上面積自持20年」的限定，且按現有政策，單套分割面積不低於500平方米，只能以公司名義購買。

這是北京「3·26商住限購新政」后的首批商業用地交易。由於地段相對優越，多家房企前來競買。

三塊土地的拍賣過程雖不如住宅用地火熱，但也絕非冷淡。

其中，朝陽區金盞鄉603地塊經過33輪競拍，被華潤招商聯合體以22.5億代價摘得，溢價率為27.8%；朝陽區金盞鄉604地塊經過29輪報價被金茂以20.4億代價摘得，溢價率40.7%；大興生物醫藥基地地塊經過23輪報價被東亞新華以10.6億代價摘得，溢價率為27.7%。與過去幾年比，溢價率有一定下滑。

單價方面，大興區生物醫藥基地地塊為14529元/平方米，朝陽區兩宗地塊的單價分別為24369元/平方米和26772元/平方米。就其所處的區位而言，價格並不算低。

相比之下，交易方面十分低迷。根據亞豪機構統計，新政后的3月27-30日，北京僅成交16套商業辦公房屋。其中12套商住房，4套商辦房。

與新政前單日成交超過280套的規模相比，調控使商辦市場的下滑幅度超過98%。

21世紀經濟報道還了解到，新政后，北京部分商住項目收到大量退房申請。這些項目多在去年辦理網簽，但銀行貸款尚未審批。

長期預期並不悲觀

同樣是商辦，為何土地市場和房屋市場的表現相差如此之大？有分析人士指出，這反映出調控新政之後商住市場預期的一種反差，即短期嚴重看空，但長期似乎並不悲觀。

亞豪機構市場總監郭毅認為，房地產市場化改革20餘年時間裡，開發商在滾動開發的高周轉模式中確實獲取了不低的利潤，但與購得房產後長期持有的小業主動輒20-30倍的回報率相比，則遜色不少。

她表示，在北京這樣的超一線城市，只有沉澱下核心資產，方能取得長期、穩定的收益率。

但短期來看，利空因素更多。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，目前市場上的商業庫存大約為6萬套，其中2.3萬套為商住類物業。這些物業的90%此前賣給個人，如今需全部賣給企業。

此外，算上未開發、已開發未取證等潛在供應，預計將有超過15萬套商辦類物業受到該政策影響。這也將極大增加該類物業的供應規模，並可能影響其收益率。

張大偉認為，從實際操作層面看，「最小分割單元不得低於500平方米」，「在建、在售商辦類項目只能賣給企事業單位、社會組織」等規定，將給現有的項目帶來極大銷售壓力。

他表示，按照當前的政策力度，短期內，商辦市場成交量有可能出現50%以上的跌幅，價格跌幅將可能在30%以上。

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