一線城市豪宅市場量縮價穩，成交均價突破10萬元每平

摘要

目前，國內對豪宅還沒有明確定義。作為季度報告，為剔除價格變動因素造成統計口徑的偏差，本報告設定了一個動態標準。設定成交均價是當季一線城市商品住宅成交均價的2倍以上，以此作為豪宅標準，包括公寓和別墅兩類產品。2017年二季度一線城市商品住宅成交均價為4.07萬元/平方米，因此，本季度的豪宅標準線劃定為單價超過8.15萬元的商品住宅，比一季度豪宅標準線提高0.05萬元/平方米，包括高端公寓和高端別墅。

此外，為了便於統計2017年上半年的豪宅市場情況，選取了價格中位數8.125萬元/平方米，作為上半年豪宅劃定標準。（在2017年一線豪宅研究過程中，一季度和二季度的豪宅標準分別是8.1萬元/平方米和8.15萬元/平方米，因此2017年上半年豪宅標準價格中位數為8.125萬元/平方米）。

2017年二季度，一線城市豪宅成交2547套，環比上升16%，同比下降38%。2017年上半年累計成交4750套，相比2016年上半年下降52%，受累於整體樓市的低迷，豪宅市場也出現了降溫。

伴隨著「分城施策，防範風險」的中央精神，堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」，4個一線城市先後出台了樓市調控政策，並不斷升級加碼，再加上銀行房貸利率折扣取消甚至上浮，這些因素的疊加導致了一線城市豪宅市場進入了「速凍狀態」，成交量有了明顯的下滑。

一線城市豪宅成交量季度走勢

數據來源：CRIC、易居研究院

2017年上半年，北上廣深四個一線城市豪宅中有成交發生的樓盤達132個，其中有30個樓盤半年成交在3套及以下，這些成交量極少的項目大部分都是尾盤。在成交量排名中，上海浦東新區晶耀名邸以287套成交量位列第一位；第二位是原上海閘北區靜安府，成交285套；第三位是上海浦東新區大華錦繡華城，成交238套。半年成交超過150套的豪宅公寓樓盤有10個。半年成交量排名前50位樓盤成交量均超20套。

上半年一線城市豪宅成交量TOP50（按套數）

數據來源：CRIC、易居研究院

2017年二季度，一線城市豪宅均價為109034元/平方米，達到有史以來最高位，與2016年二季度均價89217元/平方米比較，同比增幅達22.2%，與2017年一季度相比，環比增幅為4.3%。

回顧2015年至今的一線城市豪宅市場，成交均價呈現穩步增長的態勢，同比增幅始終保持在正區間，最低同比增幅出現在2015年三季度，為15.6%，最大同比增幅出現在2016年三季度，為31.9%。這是因為，一線豪宅與普通住宅相比，具有自身特殊的運行規律，受市場或者政策的影響較小，抗跌性強，穩健性高。

此外，一線城市住宅用地始終供不應求，土地成交價持續上漲，地價的漲幅已經高於房價。巨大的土地成本壓力迫使開發企業，通過拔高樓盤的定位，提高產品的建安和裝修品質的方式，增加產品附加值，獲取較高的溢價率，因此，一線住宅產品呈現豪宅化的發展趨勢。

一線城市豪宅成交價季度走勢

2017年上半年，一線城市豪宅TOP50成交均價排名中，前10名的樓盤，均價全部在14萬元/平方米以上，第一名湯臣一品均價突破23.7萬元/平方米。榜單前四位樓盤全部位於上海地區，分別是浦東湯臣一品、浦東翡翠別墅、浦東中糧海景壹號和閔行萬特園二期，第五位是北京海淀區萬柳書院，均價在17.2萬元/平方米左右。深圳地區成交均價最高的項目是華潤深圳灣悅府，以均價14.4萬元/平方米，位於榜單第11位。

2017年上半年，一線城市豪宅公寓產品，成交均價超過10萬元/平方米的樓盤有70個，而2016年同期只有35個，同比增幅高達100%。這種狀況，透露出一種趨勢：由於土地價格的飛漲，開發商為了項目能盈利，給樓盤增加很多附加值和配套設施，以增加項目溢價能力，從而迫使很多非豪宅項目走向了高端化的路徑。

2017年上半年一線城市豪宅成交均價TOP50

數據來源：CRIC、易居研究院

2017年二季度，上海豪宅成交1306套，位列四個一線城市之首，但同比跌幅30%。北京豪宅成交382套，同比跌幅53%。深圳豪宅成交847套，同比跌幅39%。四個一線城市豪宅成交全部同比下跌，這是因為一線城市正經歷「史上最嚴」的樓市調控政策，並且金融環境趨緊，這些因素導致了一線城市的豪宅市場萎靡不振。

二季度豪宅公寓成交結構中，相比一季度，深圳成交套數佔比上升，北京和上海成交套數佔比略有下降，出現了上海、深圳、北京「三足鼎立」的局面，廣州佔比僅為0.5%。

二季度一線城市豪宅成交量與增幅

數據來源：CRIC、易居研究院

二季度一線城市豪宅成交套數佔比

二季度，一線城市豪宅套均面積186平方米，環比擴大15.1%，同比擴大4.3%，這主要由於成交結構的變化，相對大戶型項目較多成交，如萬科瑧山府、古北壹號和華潤深圳灣悅府等樓盤。

當前豪宅市場有如下發展趨勢：

首先，戶型的面積大小不再是豪宅的唯一考量指標，客群更加關注產品本身的硬體設施，區位交通以及對小區內外的公共配套。從供應方面看，除了地段優勢之外，開發商品牌公認度、產品科技含量高、社區生態環境好、周邊優質教育資源等都是當前豪宅公寓的標配和賣點。

其次，伴隨著土地資源稀缺性凸顯，以及二胎政策的放開，人家庭結構或正在發生改變，部分豪宅產品面積的提升，源於購房需求的多樣化，幾代同堂的多空間置業產品，在一定程度上吸引了不少中高端改善客群。

二季度一線城市豪宅成交套均面積（單位:平方米）

數據來源：CRIC、易居研究院

2017年二季度一線城市豪宅市場量縮價穩。

二季度，一線豪宅產品成交2547套，同比下降38%，成交量萎縮的同時成交價穩中有升，二季度一線城市豪宅均價為109034元/平方米，達到有史以來最高位，與2016年二季度均價89217元/平方米比較，同比增幅達22.2%。

一線城市樓市豪宅化。

2017年上半年，一線城市豪宅公寓產品，成交均價超過10萬元/平方米的樓盤有70個，而2016年同期只有35個，同比增幅高達100%。在這一輪房價上漲的大背景下，豪宅項目的數量迅速增長，一線城市的樓市逐漸顯現「豪宅化」的現象。豪宅市場的崛起，標誌著房地產市場的日漸成熟，曾經僅僅出現在豪宅項目中的智能技術、低碳技術、綠色生態等配置，現在越來越多地應用到一些普通商品住宅項目中，從而提高人民的居住條件。豪宅項目並不違背政府「租售並舉」的政策，相反，其與租賃市場相互補充，兼顧了高端需求和低端需求。

預計2017年下半年一線城市豪宅市場量縮價穩。

由於受到嚴厲的調控政策，一線城市正在經歷「五限」時代，2017年下半年一線城市樓市將全面進入調整期，商品房成交量將環比下降，豪宅市場也不例外，成交量萎縮程度甚至會高於普通住宅，但源於豪宅產品較好的抗跌性，其成交價格將保持基本平穩。

執筆人：易居研究院研究員 賴勤

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