不可不知的買房陷阱

前兩天一朋友發來一篇《人房兩空，我們被趕出北京》的微博，出於職業習慣，便分析一下。

一、基本案情：

2016年6月16日，陳女士和愛人通過中介和賣家李某、吳某簽訂了訂金協議交了5萬元的訂金，以總價190萬元的價格交易了北京市昌平區的房屋。2016年7月13日完成網簽，7月18日在中介辦公室交付剩餘43萬元首付，加上5萬元的訂金，共交付了48萬元，以及4萬元的中介服務費。8月10日，在銀行完成貸款面簽。9月初，銀行通知，賣家的結婚證名和字，與身份證名字不一致 ，要求補辦新的有效地結婚證。之後房價大漲，9月底，陳女士詢問賣家證件辦理速度，得到的答覆是民政局不給辦。10月1日，賣家提出，證件不能辦，要求全款支付，但不協助過戶。因賣家拒絕過戶，10月25日，陳女士向法院提出訴訟，要求賣家辦理過戶。2017年4月10日，一審判決：雙方房屋買賣合同真實有效，賣家配合完成過戶。2017年4月11日，訟爭的房屋被另一法院查封，查封的理由是，賣家的民間借貸糾紛，發生民間借貸的對方是孫某，債權金額兩百多萬元。孫某提出訴訟保全，查封陳女士所購買的房產，孫某提供了賣家妹妹的房產作為自己訴訟保全的擔保物。文章還提到，賣家除了訟爭的房產外，還有兩套房產。

律師在辦案過程中很經常遇見上述的情況。二手房買賣中交易程序的繁瑣，買方能不能取得最終的產權，很大程度上依賴賣方是否能遵守誠實信用原則。房價不斷上漲的今天，買方作為弱勢一方，從一開始就應該注意防範履約風險，本文給大家簡要介紹二手房買賣過程中，買方應注意的一些風險。

首先，買方必須確認賣方對所出售的房屋享有產權，以及房屋出售時的產權狀態。

產權確認不是只看賣方出具的《房屋所有權證》，因為《房屋所有權證》可以掛失，賣方保留的可能並不是真正的權利證書，房屋抵押擔保等信息也不是通過《房屋所有權證》就可以確定的，最好的方法是到不動產登記中心查詢，是否有產權，是否有抵押，是否有出租？產權確認還包括，明確房屋產權是單獨所有還是共同所有，如果是共同所有，要所有的共有人共同簽署買賣合同。夫妻一方出賣房屋的，也要配偶一方共同簽字。如果是通過中介交易的，不能聽信中介方，所有的產權人必須到場當面簽署房屋買賣合同。

產權狀態，如上面所說的，如果房屋處於抵押、出租的，那麼在法律上則面臨不同的法律後果，買方務必要確認清楚所出售房屋的狀態。總而言之，只有明確產權清晰，不存在瑕疵，才是後續交易的基礎。

其次，買方應重視《房屋買賣合同》，特別是賣房逾期交房的違約責任。

房屋買賣合同是買賣雙方在房屋交易過程中的依據，作為買方必須高度重視《房屋買賣合同》的條款內容。只有房屋買賣合同中明確約定雙方的權利義務，在糾紛發生時才能有依據維權。現實交易中房屋買賣合同，有的是中介公司的格式合同，有的是網路上的版本，在此建議買方在簽署《房屋買賣合同》時，應委託專業法律人士起草、審查合同，特別是賣方的違約條款（房屋交付條件、賣方不能交付房屋、賣方交付房屋不符合約定等）。違約條款中可適當提高對方的違約金比例，以增加對方的違約成本，約束對方自覺履行。

當然，房屋買賣合同簽署后，買方應嚴格按照合同約定履行付款等義務，否則也會成為賣方違約的口實。

第三，遭遇拒絕過戶時，買方可以選擇要求賣方繼續履行或解除合同。

《合同法》第107條規定，當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。所以，在遭遇賣方拒絕過戶時，買方可以選擇是要求繼續履行還是解除合同。

如果買方選擇繼續履行的，往往會提出要求賣方配合過戶的訴訟請求，鑒於訴訟時間較大，買方在提出訴訟時，最好一併提出訴訟保全，查封所購房屋，以免賣方將房屋進行處置。就本文所提到的陳女士購房案例中，陳女士在提出訴訟時，應向法院申請訴訟保全。

解除合同，守約方可要求違約方賠償損失或按合同約定支付違約金。但是定金罰則和違約金條款不能同時適用，違約金和實際損失不能重複計算。買方作為支付定金的一方，可以要求雙倍返還定金。買方選擇定金罰則后，就不能同時要求違約金了。

違約金的具體金額如果偏高或偏低，當事人可以請求人民法院進行增加或者減少。如果賣方拒絕賣房的時期，房價大漲，可比照類似房屋的市場價格與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失，若無類似房屋比照的，可通過專業機構進行評估確定房屋漲跌損失。

第四，儘快辦理房屋過戶手續。

我們的日常工作中，很經常遇到有的當事人會諮詢這樣的問題，房屋買賣合同已經公證，那我是不是已經取得產權了？答案是「NO」。

《物權法》第9條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。也就是說，房屋作為不動產，一個人對房屋是否享有物權，是以登記作為認定依據。即便合同簽的再完美，雙方也進行公證了，沒有進行不動產的轉移登記，那麼買方也只是具有「合同債權」，而不是對房屋「物權」。所以，買方在合同簽訂后應及時到不動產登記中心辦理轉移過戶。

說到這裡，有一個問題可能讀者會問，如果像上述案例中提到的，陳女士作為買方，在支付部分價款後房屋被司法查封，無法辦理轉移過戶手續時，陳女士如何維護自己的合法權益？莆田律師孫霞將在下一篇文章中給大家介紹，盡請關注！

（文轉載自公號：福建莆田律師孫霞，圖片來源於網路）