多個城市房貸利率全面上調，需防銀行「唯利是圖」

新聞背景：據報道，北京部分銀行將對首套房貸款利率進行上調，同時有個別銀行的支行網點表示，個人首套住房按揭貸款已在基準利率的基礎上上浮15%。此外，租房市場也不平靜。8月11日，上海市住建委明確，上海將研究制訂「商業用房改建為租賃住房」的實施細則，對於「類住宅」清理整治過程中尚未銷售的項目，也可以考慮轉型為租賃住房。

這是我發表在新浪意見領袖專欄的文章：

提高房貸利率需防銀行「唯利是圖」

2017年06月07日

文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 盤和林

提高房貸利率不僅是銀行的「在商言商」，從調控房價的角度來看，這有助於改變「炒房」預期。監管者亦需防止出現劫貧濟富、背離公共利益等「唯利是圖」不良行為。

某股份制銀行上海分行零售業務部門人士透露，在該行內部，房貸放款的先後順序已開始按照貸款利率的高低排序，而非「先來後到」。換句話說，只有接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款，未上浮者則可能面臨長達數月的等待。銀行收緊房貸的動作已經在一線城市逐漸鋪開，北京、廣州的多家中小銀行近期也已經上調了首套房貸款的最低利率。當前，一些銀行的首套房貸款利率較基準利率已經上浮至1.1倍，二套房則上浮至1.2倍。

銀行表示，在當前流動性趨緊、資金利率走高的背景下，不上浮房貸利率，「簡直在做義務勞動。」據報道，個別基層行房貸業務停滯，房貸業務成「雞肋」。筆者認為，提高房貸利率不僅是銀行的「在商言商」，從調控房價的角度來看，這有助於改變「炒房」預期。當然，監管者亦需防止出現劫貧濟富、背離公共利益等「唯利是圖」不良行為。

「房子是用來住的，不是用來炒的」，這裡面指出了住房市場的兩種不同的需求市場，一是以居住等利用為目的的消費性需求；二是投資及理財等需求，相對消費性房地產需求而已，投資需求對個體、社會存在一定的風險。房地產投機（「炒的」）是房地產投資的一種特殊形式，常常給房地產帶來的消極作用。

這種消極作用，從小處說，房地產的「炒的」需求會對實體經濟造成「擠壓效應」，引發了「脫實向虛」的擔憂。從大處說，房價暴漲暴跌有可能引發金融風險甚至經濟危機，如美國次貸危機。從各國的經濟史來看，房地產所引發的金融風險是當今世界上引發金融危機、經濟危機的重要風險源之一。

對未來價格的預期是影響房地產投機的重要因素。當價格上漲，人們紛紛投資房地產，從而脫離「真實消費需求」，形成房地產泡沫。改變對未來價格的預期是遏制「炒的」需求最有效辦法。

利率等房貸政策是影響房價變化的重要外生變數之一，利率的微小變動都有可能導致房地產價格的劇烈波動。房價與利率呈現負關係，即利率上升，房價會下降；利率下降，房價會上升。利率除了直接作用於房地產開發成本以外，還通過以下三個方面影響房價：一是利率下降時，各種抵押貸款將大規模進入房地產市場；二是從住房消費來看，其年成本主要是銀行抵押貸款的利息。三是房地產價值是預期未來收益的現值之和，折現率與房地產價值成負相關，而與利率成正相關。

這一輪房價瘋漲，背後就有利率大幅度下降的鬼魅身影。2015年以來，在貨幣寬鬆的背景下，同時實體經濟下行、資產配置荒等，住房按揭貸款被銀行認為是最優質、安全的信貸業務。各家銀行不約而同地「愛上」了房貸，利率下浮到8折等。2016年，5家銀行個人住房貸款增幅均為三成左右，5家相加共新增個人住房貸款2.9萬億元。除交行外，「工農中建」四大行新增個人住房信貸佔全部新增個人貸款的比例，均在七成以上。

房地產市場對實際利率是非常敏感的。可以預見，提高房貸利率有助於改變「炒房」的預期，二套房利率上升1.2倍，不僅太高了「炒房」的成本與門檻，更是釋放出了明確的調控信號，讓「炒房」者望而卻步。同時，提高房貸利率是符合調控房價、利率市場化要求的，亦是對此前降低利率引發房價上升的一種糾偏。

不過，此次房貸利率上漲也出現了不正常現象，例如首套房上漲到1.1倍，這對首套購房者是不公平的，也有違中央保障「住的」需求的政策初衷，首套房的價格彈性較弱，這對本來買不起房的中低收入者是在「劫貧濟富」。據報道稱，除「價高者先得」外，上述銀行內部人士還向記者透露了另兩條獲貸捷徑：一是該行的「高凈值客戶」，可以更快獲得貸款；二是對於一手房按揭貸款，若開發房企也是同一家銀行的對公貸款客戶，則房貸發放也可能「插隊」。這些都是有違社會公平等公共利益的，監管者應該予以糾正銀行的「唯利是圖」。

（作者系財政部財政科學研究院應用經濟學博士后）

(本文作者介紹：知名青年經濟學者，著名財經評論員)

這是我發表在《青年報》的觀點

房貸利率浮動不宜搞「價高者得」

盤和林來源：青年報（ 2017年06月08日 02 版）

房貸利率上升，能夠改變投機者的預期，從而有效遏制「炒的」需求。但是，首套房大都是「用來住的」，安居樂業也是最為重要的民生，應該得到保障。

某股份制銀行上海分行零售業務部門人士透露，在該行內部，房貸放款的先後順序已開始按照貸款利率的高低排序，而非「先來後到」。換句話說，只有接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款，不接受上浮者則可能面臨長達數月的等待。銀行收緊房貸的動作已經在一線城市逐漸鋪開，北京、廣州的多家中小銀行近期也已經上調了首套房貸款的最低利率。（《第一財經日報》6月7日）

資金成本上升、風險加大，利率自然要上漲，反之亦然，這是銀行信貸再正常不過的事情。畢竟銀行作為商業機構肯定要營利，「在商言商」無可厚非。

但是，金融業從來是受到高度管制的行業，即便是在以高度市場化自居的美國，美聯儲也經常以利率作為經濟調控的手段，全球沒有哪個國家執行金融絕對不干預政策。房地產市場的漲跌與利率等信貸政策關係十分密切，筆者認為，房貸利率不能是銀行的「純商業」行為，利率的上下浮動、差別化信貸政策執行，不能由銀行「在商言商」實施「價高者得」。例如，去年出現令人咂舌的「天量房貸」現象，和如今的首套房貸利率上浮等，都是銀行「在商言商」行為所造成的社會「不合意」結果，甚至有違市場公平原則。

利率等房貸政策是影響房價變化的重要外生變數之一，利率的微小變動都有可能導致房地產價格的劇烈波動，而房價暴漲暴跌有可能引發金融風險甚至經濟危機。從各國經濟史來看，房地產所引發的金融風險是當今世界上引發金融危機、經濟危機的重要風險源之一。因而，房貸利率不能等閑視之，絕不能成為銀行業的「純商業」行為。

剛過去的房價瘋漲，在某種程度上就是銀行的「在商言商」行為所致。2015年以來，在貨幣寬鬆的背景下，再加上實體經濟增長速度下行、資產配置荒等，住房按揭貸款被銀行認為是最優質、安全的信貸業務。各家銀行不約而同地「愛上」了房貸，利率下降到8折等。2016年，5家銀行個人住房貸款增幅均為三成左右，5家相加共新增個人住房貸款2.9萬億元。除交行外，「工農中建」四大行新增個人住房信貸佔全部新增個人貸款的比例，均在七成以上。最可怕的是，信貸資金對實體經濟造成了「擠壓效應」，引發了全社會對經濟「脫實向虛」的擔憂。

應該說，眼下提高房貸利率是符合調控房價的要求的，亦是對此前降低利率引發房價上升的一種糾正。房貸利率上升，能夠改變投機者的預期，從而有效遏制「炒的」需求。但是，首套房大都是「用來住的」，安居樂業也是最為重要的民生，應該得到保障。

銀行的「在商言商」出現了一些不正常現象。一是「價格高者先得」，有可能利率上浮大的二套房審批更快；二是還出現了「高凈值客戶」，銀行的「優質客戶」可以更快獲得貸款；三是對於新房按揭貸款，若開發房企也是同一家銀行的對公貸款客戶，則房貸發放也可能「插隊」。從「在商言商」的角度來看，銀行實施的是正常的「逐利行為」，但這對購買首套房的中低收入者是一種極大的不公平。

銀行在房貸中的「在商言商」，對房地產大波動起到了推波助瀾、「劫貧濟富」的不良傾向。房地產的大波動是任何一個國家都不願意看到的結果。因而，這就要求將利率上下浮動、差別化信貸政策等房貸政策納入到宏觀審慎金融監管政策的視野範圍內，並基於公共利益將其監管長期化、常態化、公共化，而不能任由銀行「自說自話」。

盤和林來源：青年報（ 2017年06月08日 02 版）

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