吉寶置業換倉計劃 40億併購上海商業與出售南通住宅項目背後

觀點地產網 8月16日，吉寶企業官網披露稱，吉寶置業已與萬科簽訂協議，以14.3億人民幣（約等於2.92億新元）的價格出售位於江蘇省南通市的別墅項目吉寶·瀾岸銘郡。據悉，該筆交易將於2017年9月末完成，屆時吉寶置業將獲得預計約3.7億元的收益。

這也是吉寶置業和萬科時隔兩年後再聚首。2015年，吉寶置業曾聯手萬科在成都共同開發佔地16.7公頃的萬科城項目。更早前的2013年，萬科還斥資6.79億元與吉寶置業開發新加坡公寓項目。

協議雙方的淵源是本次合作的一大亮點。不過，另一值得注意的是，這已經是吉寶最近一年內在的第三起買賣行動。2016年9月29日，吉寶置業以總價5億收購上海嘉定區一座新近竣工的零售發展項目，並委任給吉寶置業商業管理負責管理；今年6月26日，潘石屹以35.7億元的代價轉售上海虹口SOHO，當時接手的就有吉寶置業。

接二連三的大動作，彷彿都在印證吉寶置業總裁李紹強的那句「不打算止步於住宅房地產業務」。彼時李紹強在接受觀點地產新媒體採訪時表示，未來吉寶置業將積極把握零售和綜合體項目機會，積極拓展商業地產業務。

萬科加盟吉寶「騰籠換鳥」行動

在過往年報上，業務一直是吉寶置業著重筆墨介紹內容之一。而最近，吉寶置業的一系列「換倉」行動似乎揭示著其在商業地產業務上同樣的堅持。

據吉寶企業（吉寶置業的控股公司）官網8月16日發布的消息，吉寶置業擬將江蘇南通的吉寶·瀾岸銘郡項目售予萬科，作價14.3億人民幣（約等於2.92億新元）。待2017年9月底完成後，吉寶置業將獲得3.7億元的收益。

資料顯示，2011年吉寶置業以10.4億元的價格競得上述項目所在地塊，用於興建湖畔住宅項目，項目規劃有1000套住宅，包括聯排別墅、獨棟別墅和高層公寓，並有配套商業設施。目前，該項目一期已開發面積3.5萬平方米，包含111棟別墅和10個單元的商鋪，並已於2015年竣工。截至7月，超過一半的房源已經交付業主。

對於本次出售，上海中原物業顧問有限公司研究諮詢部總監宋會雍在接受觀點地產新媒體採訪時指出，別墅戶型一直在交易方面有問題，一般屬於郊區外圍，對於日常居家使用來講很不方便。他進一步提到，別墅的銷售周期比一般的住宅項目要長，如何填補銀行貸款也是吉寶置業需要考量的因素。

不過，吉寶置業總裁李紹強則表達了吉寶出售的另一層考量。他表示，出售南通項目是為吉寶置業通過改變投資組合尋求更高的收益。是吉寶置業的核心市場，未來將更專註於業務高增長的城市。

其實追溯過往，這已經不是吉寶置業與萬科的第一次合作。早於2013年4月，吉寶置業和萬科就達成戰略聯盟，在新加坡和收購併共同開發住宅項目。

合作的第一站就選擇在新加坡。2013年，萬科斥資6.79億元收購吉寶置業在新加坡丹那美拉一個公寓項目30%的權益。該項目地塊佔地3.2公頃，為吉寶置業於2012年10月競得，土地代價21.7億元，交易完成後，丹那美拉項目將建造一座726個單位的住宅，由吉寶置業牽頭開發。

兩年後的2015年，他鄉遇故知。吉寶置業在成都邂逅了曾經的老朋友萬科。雙方達成協議，將共同開發位於成都市一個佔地16.7公頃的優質住宅地塊，其中吉寶置業持有項目公司35%的股權，萬科則持股55%。

上述開發項目預計總開發成本為48.8億元，將擁有6480套高層公寓，649間零售/臨街商鋪，以及一所幼稚園。整個項目將於2020年第二季度全部竣工。

商業地產與城市布局抉擇

萬科的再次加盟是本次交易不可忽視的亮點。但是更加需要關注的是，這已經是最近一年來吉寶置業在發起的第三起買賣行動。而一切都似乎指向于吉寶置業正在醞釀更大的商業地產夢。

2016年9月，吉寶置業收購上海嘉定區一座新近竣工的零售發展項目，總代價5億元。據觀點地產新媒體過往報道，該項目總樓面面積為4.93萬平方米，凈可出租面積約為3.28萬平方米，集辦公樓、商鋪和住宅樓宇為一體。按照吉寶置業的說法，收購新竣工項目將幫助其在土地稀缺的樞紐城市獲取黃金地段物業。

值得關注的是，在收購嘉定區項目之前，吉寶剛剛以55億元出售了上海金橋國際商業廣場80%的股權。「兩項決策與吉寶置業再循環資產以實現更高收益的戰略相吻合」，出售完成後，吉寶置業首席執行官洪偉義曾對媒體如此道。

據觀點地產新媒體了解，對於吉寶置業來說，金橋國際商業廣場的出售可謂是一次成功的倒手買賣。據董事長盧振華介紹，2013年吉寶置業以33億元的價格將該廣場買下，通過創新的資產管理及提升措施，吉寶置業把金橋國際商業廣場發展成為一家盈利豐厚的購物中心。相比三年前33億元的收購價，55億元的售價溢價率接近70%，年內部回報率也超過20%

如此豐厚的回報，許是吉寶置業鍾情於以住宅換商業的原因之一。2016年，吉寶置業總裁李紹強在接受觀點地產新媒體採訪時表示，未來吉寶置業將積極把握零售和綜合體項目機會，積極拓展商業地產業務。

循著這樣的發展邏輯，2017年在潘石屹甩手上海虹口SOHO時，吉寶置業果斷出手了。彼時的6月26日，吉寶置業、吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯合投資者，斥資35.7億元收購潘石屹名下的虹口SOHO，摺合單價為5.1萬元/平方米。

吉寶置業董事長洪偉義表示，吉寶置業十分看好上海商業物業市場蘊含的機會。「對虹口SOHO綜合體項目的收購會進一步擴大吉寶置業的商業地產組合，很好地支持上海市場對甲級辦公樓與日俱增的需求。」

據了解，虹口SOHO綜合體項目共擁有7.42萬平方米的可出租面積，其中包括6.53萬平方米的辦公樓空間與4738平方米零售空間。截至2017年3月，出租率高達97%，主要租戶包括松下電器與太平洋保險公司等。

吉寶置業在2017年展望中曾提到，公司將密切關注住宅市場，適時推出樓盤。2017年吉寶置業的業務重點也將聚焦於上海、北京、天津、成都和無錫5大城市，拓展一線城市的商業地產業務。這是否意味著吉寶置業再以住宅換商業的可能？觀點地產新媒體致電吉寶置業方面，對方未置評。

不完全統計，目前吉寶置業在的房地產組合主要以住宅、商業和休閑地產三大板塊為主。其中商業地產主要分佈於北京、天津、上海、江陰和無錫。住宅方面，則在十多個城市累計建成約3.3萬套住宅。