開發商廝戰環北京樓市

  ■本報記者 王冰凝 北京報道

  4月5日當天，雄安新區周邊的霸州、廊坊文安縣、高碑店市等9地接連發布樓市限購政策。加上此前北三縣等多地的限購措施，自此，整個環北京區域已經有22地開啟限購措施，環北京區域的「限購圈」基本形成。

  限購顯然是為了抑制房價泡沫的無底線快速膨脹，業界對於環北京房價的瘋漲多有詬病，不過中信建投在經過調研后認為，從中長期來看，北京對於人口嚴格管控、戶籍的嚴格限制以及對於購房門檻提升背景不變的背景下，環北京區域的熱度預計仍將維持。

  但無論如何，像榮盛發展、華夏幸福這樣在環北京深耕多年的開發商成了最大的贏家。

  環北京全面限購

  設立河北雄安新區的消息一出，投資客蜂擁而至，當地嚴打炒房行為，炒房客轉而向周邊城市「搶房」。

  4月5日，霸州、廊坊文安縣、滄州任丘、保定定興區、保定滿城區、高碑店、保定徐水區、保定清苑區、保定白溝新城9地接連出台樓市限購政策，新政均提出非本地戶籍人士限購1套住房，且設置了社保繳納條件和較高的首付比例。

  根據霸州在5日發布的《關於進一步加強房地產市場調控的實施意見》，非本地戶籍居民家庭須自申請購房之日起前2年內在霸州市累計繳納12個月及以上個人所得稅或社會保險，限購1套住房且最低首付比例50%，包括新建商品房和二手住房。

  除此之外，廊坊文安也在同日啟動限購，限購限貸政策與霸州雷同。隨後，滄州任丘市新政將非本地戶籍居民家庭的購房門檻再次提高，需累計繳納24個月及以上個人所得稅或社保，同樣限購1套住房。

  截至目前，環北京區域中，保定、石家莊、張家口崇禮、淶水、涿州、廊坊主城區、三河、固安、大廠、永清、香河、張家口懷來、承德、霸州、廊坊文安、保定定興、保定滿城、滄州任丘、保定徐水、保定白溝新城、保定清苑、高碑店22地已開啟限購措施。

  「霸州、廊坊文安等地並非雄安新區規劃範圍內，但由於近期大量投資需求湧入，市場明顯趨熱，調控出台非常必要和及時。」中原地產首席分析師張大偉分析稱，設立雄安新區旨在落地實體產業，若產業未落地，房價先提前上漲，必將給產業落地帶來困難。

  品牌開發商與地頭蛇廝戰

  河北之所以如此密集地出台限購政策，與當前瘋狂飆升的河北房價關係密切。而最讓人大跌眼鏡的樓價大漲則發生在雄安新區三縣。

  4月1日，中央決定設立雄安新區的消息發布，從當晚開始，多路房地產投資客擁向雄安新區三縣。雄縣在4月1日晚上還叫價6000元一平米的房子，在3日下午就已經上漲到了25000元一平米。面對瘋狂的炒房客，4月2日，三縣分別召開會議，布置管控房價相關事宜。到了3日下午，雄安新區及周邊地區大量房屋中介和售樓中心都已被封停，瘋漲的房價在48小時之內被「掐住脖子」。

  環北京樓市洶湧，最悶聲發財的則是開發商。

  截至目前，已經有一大批開發商在環京地區通過各種方式取得據點安營紮寨，比如萬科、綠地、碧桂園等，其中河北區域作為處在碧桂園集團重點發展的環渤海京津冀經濟帶上，2016年全年勁銷近百億；還有一批在衝鋒陷陣的路上，比如恆大、融創等。一線房企不斷湧入，讓這一地區競爭更加白熱化。

  不過據記者統計，在環北京區域實力最為雄厚的，則是一些河北本地開發商，這些企業包括華夏幸福、榮盛發展、華業地產、隆基泰和、武夷、三友化工、天成地產等。

  有媒體統計數據顯示，華夏幸福在河北（環北京）區域佔比一直維持在90%以上、廊坊發展100%、京漢股份43%等等。

  以總部位於河北廊坊的榮盛發展為例，該公司在環京區域儲備了大量項目，目前已經進駐了河北省除淶水外十個地市，有機構統計顯示，公司在河北省內擁有土地儲備約900萬平米，占公司總土地儲備36%。是名副其實的京津冀地頭蛇。

  而隆基泰和則堪稱雄安新區大地主，該公司深耕京津冀地區多年，目前在河北保定、邯鄲、唐山有15%-30%的市場佔有率，未來5年，將在京津冀地區投入超過1000億元加大新型城鎮化建設。

  據該公司數據顯示，隆基泰和2015年土地儲備總量1700萬平方米，戰略儲備土地面積5500萬平方米，全部位於京津冀和環首都經濟圈。 而該公司在雄安新區則有660多萬平米土地儲備，拿地成本低至5000元1畝。

  知名開發商拿地並不容易

  本地開發商如同地頭蛇雄踞當地，令外來知名開發商進入環北京並不容易。

  3月29日， 滄州有八宗土地進行了連續兩周的土拍。此次土拍吸引眾多房企參與，除了深耕滄州的本地開發商天成和滄興外，現場還有恆大、金科、榮盛、中實等多家房企參與現場競拍環節，場外觀戰的開發商也不在少數，至少聚集了30家房企。

  不過，最後8塊土地均被本地開發商天成地產和滄興地產斬獲。

  事實上，很多外來開發商都是通過合作方式來曲線參與環京樓市建設和利益分配體系。

  此外，品牌開發商還會在地方政府招商引資時來參與到本地房地產項目開發，比如在2010年前後，廊坊市香河縣即引入萬科、綠地、萬通、富力等多家全國性房企，承諾以巨量土地資源換取投資。

  不過，在這一過程中，也會有衝突出現。

  2016年7月8日，香河土地公開出讓。有媒體報道顯示，萬科北京公司項目發展部員工前往公開出讓現場買地。但是，在前往工作現場的途中，萬科北京公司員工一行遭遇多人尾隨、攔截、毆打。

  萬科對外透露稱，在北京萬科報名競拍10塊土地前，三強集團通過多種渠道勸退過萬科。三強集團是這10塊土地的一級開發商。顯然這是土地惹的禍。

  萬科和三強集團原本是有合作計劃的，萬科相關人士透露，雙方曾商討10塊土地在事實層面的一二級聯動，當時談的中標價格是每畝120萬元，在這個中標協議之外，還需和三強集團簽署一個配套協議，但在配套協議細則上，雙方沒有達成共識。

  在公開市場拿地不易情況下，記者了解到，還有部分品牌開發商則通過收購或參與爛尾項目開發和建設來進入到環北京房地產市場。