北京樓市調控升級 「認房又認貸」

二套房首付比例不低於六成 今年確保新建商品房價格環比不增長

今後，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%。 購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。

3月17日下午，市住建委、人民銀行營管部、北京銀監局、北京公積金中心四部門聯合發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》（下稱「通知」），北京樓市調控進一步升級。根據通知，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。這意味著在首套房的認定方面本市正式實施「認房又認貸」，只要在銀行有貸款買房的記錄，在北京再買房都算二套。新規自今日起正式實施。

暫停發放25年以上房貸

根據通知，北京暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含公積金貸款）。另外，企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執行。

通知還提到，居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄、公積金貸款記錄的，購買普通自住房的仍執行現行首套房政策不變，即首付款比例不低於35%，購買非普通自住房的首付款比例不低於40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。

北京二手房價格仍處上漲通道

北京為何在此時加碼樓市調控政策？據介紹，去年930新政以來，北京市無論新建商品住房，還是二手住房的成交量，都持續下降，新建商品住房價格也趨穩、略降，二手房價格環比漲幅也明顯回落但仍處於上漲通道，特別是近一個月來，中介門店看房的客戶量也明顯增加，百姓購房意願有所回升。

從其他一些重點城市來看，去年底實行「認房又認貸」，提高個人房貸門檻，目前取得了良好的二手房市場調控效果。此次北京借鑒這些城市的做法，強化差別化信貸政策，不但也實施了「認房又認貸」，而且還通過「一提一降」，適度降低金融槓桿效應，即進一步提高了二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同時降低住房貸款期限，將原來最高可達30年的貸款期限降至25年。

認房又認貸短期抑制改善型需求入市

發布會後，北京銀監局工作人員在接受採訪時表示，認房又認貸的政策，從短期看，有可能抑制部分改善型需求的入市，但從長期看，也是對改善型需求的保護，因為購房付出成本過高對滿足改善需求也不利。

此外，還明確規定企業購買的住房需滿3年以上才能交易，交易對象為個人的必須執行限購政策。這一措施旨在打擊企圖以企業名義購房鑽限購政策空子、投機炒房等。本次新政以後，北京的商品住房限購、限貸措施將更加嚴格。

確保新建商品住宅成交均價環比不增長

市住建委相關負責人表示，今年要確保新建商品住宅成交均價環比不增長。在預售審批、現房銷售備案環節，嚴控商品住房申報價格。對報價明顯高於周邊在售項目價格和本項目前期成交價格、且不接受指導的商品住房項目，屬於期房預售的暫不核發預售許可證書、屬於現房銷售的暫不辦理現房銷售備案。

對取得預售許可或辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源。商品住房項目在銷售中，要繼續嚴格執行明碼標價、一房一價規定，實際銷售價格不得高於申報價格。

另外，將大力整頓、規範房地產市場秩序。嚴肅查處房地產開發企業捂盤惜售以及中介機構哄抬房價、發布不實房源信息等違法違規行為，並給予公開曝光。

影響：北京二手房市場將明顯降溫

北京市房地產法學會副會長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，二套房由只認房改為既認房又認貸，同時加大了二套房的首付款比例，既打擊了投機性需求，也降低了金融槓桿，降低了金融風險。暫停發放25年以上的個人貸款，貸款年限減少了，雖然對借款人來講，月供增加了，看起來增加了每月借款人的負擔，但實際上減少了總共償還給銀行的利息，總負擔降低了；對銀行來講，也有利於加快貸款回收，提高資金的使用效率，滿足更多家庭的購房融資需求。

對於「認房又認貸」，中原地產首席分析師張大偉認為，這會基本抑制改善需求中的投資比例，市場有望快速恢復到2016年4季度。二手房將明顯降溫，部分區域可能出現價格下行。大量連環單將受到影響，目前北京市場成交中大約50%是連環單交易，部分連環單甚至有超過5-6組交易，從市場影響看，這其中未來毀約可能性大漲。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，北京此次出台認房又認貸政策符合預期，因為此前上海在調控樓市的時候也是採取了此類做法。一些北京周邊的購房者近期去北京換房的壓力會增加。尤其是類似北三縣等城市，可能存在在北京繳納五年社保已經符合條件的情況，這個時候去北京購房，那麼需要按照六成甚至八成的比例，這個時候可能會加快部分北三縣房屋的買賣，只有這樣才可以快速籌集全款，當然對於此類購房群體來說，近期購房壓力確實會有所增大。

解讀：新政后湊不夠首付怎麼辦？

如果購房者只跟賣家簽了合同，還沒網簽，遇到這樣的政策調整，湊不齊首付該怎麼辦呢？

中原地產首席分析師張大偉表示，這種情況一般會在合同中特別說明，將其列為不可抗力。

海淀法院法官表示，此類案件，應當結合案件具體情況，區分以下情形：第一，如果購房新政對購房人的履約能力產生重大影響，合同繼續履行存在重大困難，如首付款比例提高導致資金缺口巨大，則購房人可以請求解除合同，出賣人應當退還定金和已付購房款，若出賣人因此有損失的，可要求買受人分擔。第二，如果購房新政對購房人的履約能力沒有重大影響或出賣人有證據證明其有充分履約能力的，購房人據此要求解除合同的，屬於違約，需承擔違約責任。第三，還需要特別區分雙方合同中有關貸款條款的約定內容，即要區分約定的是「因故無法辦理貸款」還是「因當事人自身原因無法辦理貸款」，前者約定下出賣人應自籌資金，一般不能解除合同，否則需承擔違約責任，後者約定下出賣人可解除合同並分擔損失。

張大偉認為，現在很多買房者都是連環單，大家都等著上家把房賣了，拿了房款再向下家付首付。新政之後，連環單中只要有一個人違約解除合同，其他人也都受影響。

此外，按照以往銀行的操作辦法，如果已經網簽，但銀行貸款還在審批的購房者，銀行還會按照新政前的規定審批放貸。

關註：一季度商品住宅用地供應量為去年的1.5倍

近期北京市公布了今年的土地供應計劃，與去年的計劃供應量相比，減少七成。昨日，市規劃國土委表示，拿今年的計劃供應量和去年的計劃相比是不科學的，今年商品住房用地實際供應量將大大超過去年的實際供應量。

市規劃國土委介紹，今年以來不到三個月的時間，本市土地市場已供應商品住宅用地109公頃，完成年度住宅用地供應計劃的42%，與去年同期相比，是去年同期商品住宅用地供應量的7.3倍。近期還將推出商品住宅用地52公頃，其中自住型商品房用地44公頃。

屆時，一季度可完成自住型商品住房用地約50公頃，可完成自住型商品住房用地年度供應計劃的60%。本市商品住宅用地供應量將達到161公頃，是2016年全年商品住宅用地實際供應量的1.5倍；後續將加大土地儲備開發力度，條件成熟地塊將適時推向市場。

三季度末將完成全年商品住宅用地供應計劃260公頃，是2016年全年實際供應量的2.5倍。今年商品住房用地實際供應量將大大超過去年的實際供應量。

市規劃國土委負責人表示，將通過加快土地供應節奏和增加土地有效供應，穩定市場預期，維護市場平穩健康發展。目前，全市商品住宅供地數量已超過去年全年商品住宅土地供應量。後續土地供應力度也不會減弱，在當前加大土地供應節奏的基礎上，三季度完成全年商品住宅用地供應計劃。同時，將加大土地儲備力度，在完成全年商品住宅用地供應計劃的基礎上，屆時根據市場需求，適度增加商品住宅用地的供應量，及時將條件成熟地塊推向市場。

督促加快20萬套庫存轉變為實際供應

在昨日舉行的發布會上，在增加供給方面，相關部門還提到，要加強調度，督促「1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市」的在途商品住房項目加快開發進度，儘快形成商品住房供應。

商品住宅的庫存不只是已經辦理了銷售手續還沒賣出的房子，還包括拿地未開工和開工未銷售的房源，而且這些房源是距離實現市場供應最近的，對於市場預期的影響也最大。這兩個階段的房源，初步統計有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。一方面說明了北京商品住宅下一階段的供應規模；另一方面，督促加快這20萬套庫存轉變為實際供應，將能起到穩定和引導市場合理預期。

中原地產首席分析師張大偉表示，目前北京市場的庫存是5萬套，這個供應如果能切實增加進市場中，影響會非常大。