樓市「凍房」時代來臨 炒房客徹底逼入絕境

近日，有傳言稱一個是北京將很快出台限售政策，3年或者5年。上海、深圳與也會跟隨，進一步出台抑制房價的調控政策，目前，全國已有近40城開出「限售令」，關於限售，我們還能買房嗎？

本文主要內容：

1、北上深新一輪調控可能出台？

2、近40城已經發布「限售令」

3、專家細說 「限售」套路和影響

4、關於限售，請理智對待

1北上深新一輪調控可能出台？

近日有幾大傳聞，一個是北京，將很快出台限售政策，3年或者5年。上海也會跟隨。

另一個是深圳，將跟隨北上廣政策，進一步出台抑制房價的調控政策，要求有關部門儘快制定細則。據說深圳本來早要出的，但是被換書記市長耽擱了，現在領導們到位了幾個月，慢慢熟悉深圳，是時候出台了。

這傳聞成真的可能性，我認為還是比較大的，畢竟目前四個一線城市中，只有廣州出台了限售政策，滿2年才能出手，拿到房產證后，需2年才能轉讓，而且包括了二手房。

北上深不限售，不符合中央提的「房子是住不是炒」的原則。

如果限售的話，我估計也會跟廣州一樣，包括對二手房。

但還有一個不確定的，是否包括存量房，即過去這幾年買的房子，是否包括在裡面，如果也包括，那對投資客的打擊才是穩准狠，如果不包括，那就只是阻攔新的投資客進入市場。

目前，其它城市的限售，除了青島，都不包括存量房，都是從出台政策之日起算，以後新購買的房子，才被限售。

所以，這一次北上深的限售，我想也是在這樣的背景下吧，連很多二三線都出台了限售政策，一線卻沒有再跟進，實在是說不過去。

2近40城已經發布「限售令」

自今年3月，從北京開啟的「限售」之風，已經刮過40個城市，最長的期限為10年。

北京

企業購買的商品住房，需滿3年及以上方可再次上市交易，樓市「限售」首次出現。

廈門

新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易

成都

高端人才所購住房5年內不得上市轉讓

福州

新取得不動產權證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續

青島

房屋取得不動產證后滿2年方可上市交易

廣州

新購買住房須取得不動產證滿2年後方可轉讓

截至目前，38個「限售」城市包括：海南省的三亞、瓊海和海口； 福建省的廈門、福州、長樂、福清、閩侯；河北省的徐水、、白溝、高碑店、承德、保定、張家口；廣東省的廣州、珠海、惠州、東莞；江蘇省的揚州、常州、南京、無錫、啟東；河南省的鄭州和開封；浙江省的杭州和嘉興；廣西省的北海、南寧；山東省的青島和濟南；以及四川省的成都；以及四川省的成都、陝西省的西安、安徽省的蕪湖、湖北省的武漢、遼寧省的瀋陽和北京。

房地產業內人士張宏偉認為，樓市「限售」的時間長度的界定與樓市調控政策執行的時間、市場周期的時間、銀行個人按揭資產風險的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關，「限售」時間並非任意制定。

3專家細說 「限售」套路和影響

儘管這38座城市的調控政策里均包含了「限售」，不過在專業人士看來，「套路」卻各不相同。從「限售令」的嚴厲程度上區分，總共可以劃分成五個等級。

套路1 新購、已購均限售

城市代表：揚州、青島

解讀：出台的揚州「限售令」規定本地戶籍只允許1套房不受限制，外地戶籍則無論有幾套房，一律2年內不給賣。張輝指出，賣舊買新、改善換房等需求被打壓，將使得原先的炒房客遭「關門打狗」，新的炒房客也不敢入市買房了。新房、二手房全面受到打壓，也會波及正常的改善換房、變賣房產應急等需求，恐怕也是無奈之舉。

套路2 只限售新購房，不限已購房

城市代表：常州、廈門、福州、廣州、珠海、惠州、東莞

解讀：張輝指出，雖然已購住房不受限售令影響，但是只有自住購房者接盤，炒房客不再買新，也不敢接盤二手房，市場上只有學區房等少數二手房容易出手。因此可以判斷，這些地區的新房受到嚴厲打壓，二手房受部分打壓。

套路3 企業購房被限售

城市代表：杭州、廣州、珠海

解讀：這個容易理解，此舉將堵住以企業名義炒房炒房的漏洞，進一步規範市場行為，徹底擠掉樓市「泡沫」成分。

套路4 個人及企業購房全部限售

城市代表：廣州、珠海

解讀：此舉主要針對的是近期樓市較為活躍的地區，無論是企業炒房，還是個人炒房房產，全部遭遇打壓，可以說這是最為嚴厲的一類。

套路5 高端人才新購房限售

城市代表：成都

解讀：成都規定「對重大招商引資項目和機關、企事業單位引進的各類高端人才等人員所購住房5年內不得上市轉讓」。由於這部分高端人才屬於極少數人群，因此對樓市整體基本沒有影響。

我們再來細細分析「限售令」背後的影響

對自住需求者

住房回歸居住屬性。十年限售政策固然嚴厲，可也是鼓勵了真正的自住需求，促使住房回歸居住屬性。但不可忽視的是，居民住房升級存在一定的周期，預計10年限售期將會對未來居民採用「賣一買一」的住房升級模式形成一定影響。

對投資投機者

投資資金的進入將受到抑制。缺乏流動性、投資周期拉長並不符合基本的投資投機邏輯，投資資金進入的動力將受到明顯消解。因此，對於投機需求而言，流動性長期禁錮無法快速周轉，未來不確定性增加，勢必將擠出投機需求。

對其他城市

能夠形成預期。限售周期上卻可以看出當地政府在去槓桿問題上決心的堅定、態度的堅決，未來也有可能有其它類似「品相」的地塊出讓參照這一規則。同時，此項也可能對其他城市起到示範效應。

4關於限售，請理智對待

關於限售這個政策，目前很多人沒有意識到威力，還在往裡沖，不見棺材不掉淚，當然，你的現金流很好，至少可以支撐5年以上，那無話可說，但如果你是借的首付和月供資金，指望2年後賣掉賺一筆，那就太天真了。

兩年後，估計市場肯定是進入低迷期了，那時候你想賣，也沒幾個人會買的，別到時候賣不掉，你的資金又支撐不住就麻煩了。

同時，限售已被認為是房地產長效機制的一部分。「限售、限購和限貸這些所謂的『短效機制』才是歷史選擇的大城市樓市新長效機制。」

所以，投資一定要懂得敬畏市場，別跟瘋子一樣，想以小博大，只有看準時機才行。