深圳投資客開始套現 但稱市場信心遠未降至2008年

阿祖最近賣掉了深圳坪山的一套房，套現220萬，這是他在2015年中旬花230萬買下的雙拼房其中一套。「相當於剩下的一套是0成本，房價再跌也不怕了。」阿祖對記者說，這是有著17年炒房經驗的老投資客屋哥告訴他的炒房原則，「安全第一，賺錢第二」。

炒家後浪推前浪，前浪死在加息上。近幾年新加入炒房隊伍的激進新生代，最大限度利用銀行貸款提高槓桿，又在本輪調控中瑟瑟發抖。他們會在本輪調控中成為炮灰嗎？

投資客紛紛套現

阿祖炒房的資歷並不深，2012年手頭只有2萬元，在屋哥的指導下，通過刷信用卡，向親戚借錢，湊足了18萬元，由於首付款有限，只能選擇深圳最邊遠的坪山購房，花70多萬買下一套，貸款五六十萬，2015年中旬漲到150萬元，屋哥要阿祖趕快賣掉，將獲利套出來，賺了六七十萬，加上手頭的20萬儲蓄款，一套換兩套，阿祖聽聞又在坪山買了雙拼房，單價1.5萬元/平米，總價230萬元，屋哥曾預計五年之內翻番。

但只用了一年，該房子價格就翻番了，因為月供壓力，加上調控導致市場往下走，屋哥又建議他賣掉一套，減少資金壓力，等待調控后的機會。於是阿祖聽話的套出了220萬資金，手頭剩下坪山一套，以及自住的一套小產權房，目前深圳樓市成交量雖然低迷，但還處於調整初期，只要低於市場價一二十萬就能賣出去。

手中有錢，心中不慌。「樓市調控20年，我都不怕了。」阿祖說。

這是屋哥給他的忠告，飛機不在於飛的多高，而是能否安全著陸。做老師的屋哥從2000年開始炒房，經歷了樓市調控的整個過程，而2008年的大起大落也讓他變得更加保守。

經過2009年第一次暴漲，從2010年迎來調控之後，深圳樓市一直波瀾不驚，雖然中間有一次次反反覆復的調控，但漲跌幅度都很小，除了2011年、2014年上半年有過小幅下跌，2012年、2013年，一直在2萬元/平米上下徘徊，每年不超過10%的漲幅，讓人覺得樓市並沒有多少利可圖。

回頭來看，這中間有很多次機會可以布局抄底樓市，但誰也沒料到2015年會再次迎來暴漲，「3·30」新政降低二套房首付至四成，營業稅免征期「5改2」后，深圳樓市開始跳躍式上漲。

就連早就有10套房的資深投資客屋哥也不例外，他直到2015年才重新倒騰手中房產，年末，通過套現一套商品房和一套小產權房，手上有300多萬元現金，又在南山區西麗龍輝雲門、學子荔園、龍翔苑一共入手了3套房，總價都在300多萬元，目前市場價在380-400萬元，比去年高峰期430萬元回落了10%左右，近期賣掉一套賺了70萬元，雖然市場往下走，但他也不打算將剩餘的房子套現。

「主要是名額難找，我的房子都是首付三成買的，借別人名額賣掉后再買也要五成，槓桿不高，而且現在也不是入手的時機。」屋哥對記者說，投資炒房最大的掣肘就是找不到那麼多名額，因為首先要確保安全，因此他投資從不買500萬以上的房子，金額大了風險就大。

目前，屋哥手上有7套商品房都有按揭貸款，月供6萬多元，另有4套小產權房，租金可以抵去大部分有供，資金壓力很小。

「現在遠沒有到2008年的程度，那時市場完全沒有了信心，新房價格普遍腰斬，二手房大甩賣都沒人接盤，現在只要肯降價肯定能賣出去套現。」屋哥說。

現金流考驗

現金流成為樓市調控中，新生代投資客的最大考驗。

央視近日曝光的一個深圳白領投資客2年用100萬炒到5000萬資產，他把父母名下的房子拿去做了轉按揭，親戚的指標也都借來買房，2015年反覆操作了17次，2016年操作了4次，現在背負著20萬月供房貸如坐針氈。