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北京學區房跌了,去美國買學區房?

北京學區房跌了,去美國買學區房?

事兒哥按:

今天給大家隆重推薦一篇我的好友Kelly C寫的關於美國學區房投資的文章。Kelly C是我認識多年的朋友,也是一位非常資深的房產投資人,早在10多年前,那時候本青還剛剛脫離在地下室大談國事的階段,她就在國貿等區域開展了轟轟烈烈的房產投資運動。像蘋果社區、新城國際等多個CBD名盤,都曾經留下她的足跡。後來她遠赴美國,在經常飛回國打理房產事宜的百忙之中,也沒有忘記挖資本主義牆角,對美國的學區房進行了非常深入的研究和實踐。

今年北京房市進入調整期,永遠漲的學區房也不抗跌了(參見《為什麼這次學區房不抗跌?》),如果有閑錢想分散一下風險去海外投資的、或者是有多餘美元受外匯管制原因希望進行美元投資的朋友(事兒哥最近被外匯管制快折磨死了)強烈建議看看這篇;即使是短期內沒有海外投資意向的冬粉,也可以看看,Kelly C的看問題的角度、投資的理念、包括處理事情的方式,我覺得都非常值得大家借鑒。

最後,感謝Kelly C辛苦熬夜寫出來的好文!(說實話,一開始真沒想到她會寫這麼長、這麼詳細,簡直可以作為美國學區房購房手冊了)

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美國學區房,你買對了嗎?

長島頂級學區 一家庭豪宅, 6 BED5900sqf,地稅低, 面積大, 可加建,可合法改兩家庭。超低價$3000000 ,火車進曼哈頓25分鐘,機會難得,歡迎現金買家!

美國的房產廣告看上去是不是大多都是上面這個感覺? 美好又超值!豪宅+學區 的關鍵片語合,完美!

地段,離曼哈頓才25分鐘火車車程(火車比自駕快,時刻表穩定還不堵車),也是無可挑剔了。

面積:6個卧室500多平米使用面積(全裝修的地下室還沒算在內),養兩三個孩子一條狗絕對是寬敞舒適有餘的。

學區:頂級,咱孩子上學不要用愁啦!

土地類型:可合法加建改建成兩家庭房喲!自己住一套,租子收一套,想想就開心!有沒有?

換在帝都,這種價格恐怕跟什麼頂級學區里的豪宅根本搭不上邊。

暫且拋開美國房產的投資價值,升值空間等等不談。功力不到事兒哥的十分之一(事兒哥:此為Kelly女士自謙之詞,大家切勿當真),不好意思出來發表拙見,以免誤導大家。但是作為一個家有學童的媽媽,自認為從純學區的角度來分析一下美國的學區房還是基本夠格的。所以以下內容僅為我個人評估挑選美國學區房的方法和標準,肯定不夠全面和權威,甚至只適合部分人群參考。歡迎大家討論和補充。

上面那條房產廣告當然是虛構的,是我參考現在的市場價格隨手效仿的作品。不過相信這種廣告大家也都見得多了。說到美國房產,幾乎所有中介和賣家都能準確的掌握買家的心理。不管豪宅與否,都一定跟好學區掛個鉤。華人重視教育,好學區的房子當然最能吸引華人買家!而且美國的房子,流通性最好換手率最高的也是學區房。早幾年我也會被上面這種廣告驚艷到,後來對美國的學區做過大致了解以後就淡定了很多。現在每當我看到這樣的房產廣告時,都能激發本能的去擰乾其中的水分,哈哈!聽起來好MEANPICKY

就拿上面這條廣告來說,從學區的角度看漏洞就很大!為什麼?

首先,地稅低!豪宅區幾乎沒有地稅低的,這是一個常識。美國公立學校的經費大部分的直接來源就是地稅,少部分來自捐款。地稅低的地方學校可以得到的經費就少,經費少就硬體差,師資差,很好理解。所以同時滿足地稅低和好學區兩點的這種比較逆天的地方確實是鳳毛麟角,國小和國中學區還是能找到一些的,好高中學區肯定是沒有的。

其次,豪宅!如果地稅高的豪宅區呢?這樣就不矛盾了,應該是個好學區了吧?也不絕對!事實是:地稅高的豪宅區也不絕對都是好學區不要忘記還有私立學校的存在喲!都住得起豪宅了,屋主不會介意多掏幾萬美金的私校學費的。人家很大可能根本瞧不上免費的公立學校。所以即便經費OK,很多時候這種豪宅學區往往質量也是差強人意的。再加上地理位置,生活便捷程度,種族歧視等各種因素,最後剩下可選的豪宅好學區也並不是太多。

隨便找個地方舉例:ZIP 11568這個地方,圖中單位M=百萬美元

這地方房子的畫風基本是這樣的:

再來看它這個學區里唯一的一所高中

排名:

這還只是在州里的排名,全國排名根本找不到它的影子……

SAT均分和大學錄取情況:

紅筆圈出來的是SAT的平均分1250,右側是它畢業生被錄取最多的前十所大學。

僅僅SAT這一項就妥妥的二流高中!(後面我會說到什麼樣的是一流和超一流學區)

這就是一個豪宅二流學區的標準形式!如果想買房居住在這樣的地方,那麼請忽略它的公立學校資源吧,直接送孩子入私校就好了。這樣的房價對應這樣的學校,沒有任何性價比可言。

學區房的陷阱當然不光存在於像上面這樣的豪宅區里。學會如何甄別和挑選美國的學區房是需要花點時間的。

也許有人馬上就會想到,找個中介或者熟人諮詢推薦。我的觀點是:買房是一定要和中介打交道,找中介諮詢推薦必不可少,自己先把範圍縮小到某個城市,最好能具體到某個城市的某個區,然後再去找當地中介,效率會比較高。國內看到很多涉外地產中介所謂全美乃至全球任何地方的房子都推薦的基本是扯淡,不會給到你任何有用有價值的信息,除了告訴你今天不買明天後悔就沒有別的了。好的負責任的中介肯定是專註做某個相對比較小的區域里的房產。而熟人諮詢,這個還是算了吧!熟人喜歡瞎支招的居多,友誼的小船很容易說翻就翻的。除非你的熟人剛好是個非常專業又有良好口碑的中介。

作為輔助信息,當然可以聽取多方建議,但是把這樣的信息來源做為挑選合適自己家孩子的學區房的主要依據其實並非明智之舉啊。還是自己先看看數據做點功課吧,永遠都比口口相傳添油加醋的信息來得準確很多。

說到這裡,順便提一下中介的問題。美國的房產中介雖然分買家中介和賣家中介,但是實際買賣雙方的中介提成全是賣家一方出。所以我一直認為,在美國買房你面對的其實是兩個賣家中介。這麼赤裸裸欺壓買家的中介形式,也不知道是怎麼設計出來的!很多時候,當你看上一處房子,向一個當地中介諮詢其學區問題的時候,他/她很可能自己就是這個地方長大的,要不怎麼叫本地中介呢。這樣的情形下,你覺得他/她能不能客觀如實地評價這個學區呢?我覺得大部分人做不到。況且每個人對好學區的定義標準差異還很大,比如你問一個鬼佬中介,即便這個學區非常一般,只有8分,他/她也很大可能真心的覺得8分的學區就是個不錯的學區了。(上面我舉例的學區是個10分學區,不過如此,可以想象一下8分學區的質量。我的標準里適合華人孩子的只有10分學區里的一小部分而已!這並不是我矯情,後面會具體解釋)。所以在接洽中介之前務必自己先簡單研究一下目標學區和學校是非常必要的

那麼到底如何才能挑選到真正的好學區呢?什麼樣的房子才算是好的學區房呢?我是這麼做的:

先從最大的方向著手吧。看看大區域的選擇,東海岸還是西海岸?(中部南部都是教育的南泥灣,如果不是工作地點限制這樣的不可抗因素,省點精力就不要把中部南部做首選考慮了)總的來說美國K-12年級基礎教育的質量,東岸比西岸略好!特別是東北部地區的麻省,康州,紐約,新澤西等教育強省分佈密集。從公校高中全國的排名上看也是這樣,東部好學校在數量上的優勢也是非常明顯的。雖然基本情況是這樣,但差距也沒大到讓大家一定非要選在東海岸不可的地步。大區域整體的情況實際上是對選校影響最小的因素,因為不管是東海岸還是西海岸,都有非常好的大學。最後選在哪裡,還是要看自己孩子的目標大學在哪個州。理由很簡單,作為本州學生申請學校是有明顯優勢的,這個很多人都知道。估計誰都不想放棄這種最容易獲取的優勢吧。所以,如果孩子目標是上哈佛,那就去麻省; 如果想去康奈爾那就去紐約; 想申請斯坦福的就去加州……一般來說不會有錯。這樣可以少些糾結和折騰,讓這件複雜的事情可以有個清爽的開頭。

可能有些人會說,那麼預算呢?畢竟大部分人也沒富裕到指哪買哪的地步。我前面已經說過,好學區地稅不會太低,好學區的房子都不會太便宜!所以這個問題在我看來完全沒有必要一開始就考慮買房預算,實在買不起還可以租嘛!! 除天才學校需要考試,其他都可以租房上學。沒人逼你非要把房子買下來。買房可能是個大預算,但租房預算相對來說就小很多了。一個房產年均漲幅小於3%,房租收益年化不到6%的國家的房產,除了自住享受和學區受益外哪來多少房產投資機會?所謂什麼華人熱點炒作區域,仔細看全是新移民甚至非移民華人土豪無聊跑來站崗的區域才對吧。國內外匯管制出不來,美國每年交地稅,租金收益差……如果你是做拿在手上20年不出的打算,那麼就可以忽略我剛才說的這些不利因素了,哈哈!所以我無比贊同事兒哥說的無條件不顧一切地做多的方向。扯遠了,打住!

經過上面這步,東還是西,大的區域已經選定。接下來就是直接定位到學校了!這麼快??不會吧!難道不是選城市和區嗎?沒錯!直接看學校,反推,這麼說就容易理解了吧。用學校反推效率是最高的也最準確!

無論孩子現在是在讀國小也好國中也罷,選學校的時候一律向高中學區看齊!具體解釋一下:我們一般說的美國的學區實際上指的是高中學區,好學區房也是指的房屋地址可以直接入學比較好的高中的房屋。為什麼以高中為標準呢?原因是從國小到高中,越往上走學校數量越少。還是用最開頭那個豪宅區來舉例,這個區里有3所國小,只有一所高中。所以,選定好的高中學區,如果孩子還沒有到上高中的年齡,那麼就在這個高中學區附近就近找國小和國中。這樣做肯定有人會說,好的高中附近的國小和國中未必是最好呀?沒錯!的確如此。如果你的目標是最好的國小國中和高中,那麼你根本沒有必要來看學區房了! what???如果孩子成績非常好,真的沒有必要在學區房上糾結了,住哪裡都一樣,最好的天才中國小都是要考試的,不按房子划片。這種不受學區房影響的天才學校國小到高中都有,公立,免費且質量最好。最近看到一篇關於哈佛目前在校學生家庭背景和收入的調查里就有提到:超過40%的哈佛學生來自家庭年收入不足48千美元的中低收入家庭了。很明顯這部分都是天才學校貢獻的生源。只要孩子成績足夠好,家庭完全可以沒有買學區房這項開銷。選學區房無非是為了讓孩子免試進入相對好的學校。但絕不是最好的學校,無論如何,沒有入學考試的學校怎麼也無法好過有嚴格選拔程序的學校。是不是很多人讀到這裡有點崩潰了呢?本以為來了美帝孩子就沒有了考試和升學的壓力,輕鬆愉快的長大成才了!呵呵!那都是傳說而已,聽一下算了,不要太當真。對於很多華人家庭來來說,天才高中才是目標,買學區房上學只是萬一考不進天才高中的BACKUP方案罷了。 PS:天才學校對應國內的重點學校,重點國小、重點國中和重點高中,不要被名字給嚇倒,並不是說孩子得是天才才能進去,只是這麼一個叫法而已。

關於天才學校如何考試那是另外的話題了,有興趣的可以留意收集一下相關信息。這裡說的是如何定位到不需要考試的高中,只有選好了高中才能有目的的挑選周邊的學區房

  • 查排名

我喜歡使用NICHE來查學校排名。www.niche.com/k12/?sort=best

可能很多地方會告訴大家用GREATSCHOOL或者SCHOOLDIGGER,甚至主要的房產網站上關於學區的評分的根據都是來源於GREATSCHOOL。但我堅定的使用NICHE。原因是GS這兩個網站對學校的評估標準不夠透明,實際上我們根本不知道它們的標準是什麼。跟真實的學校質量偏差比較大。這兩個網站都缺少華人家長最想知道的一些關鍵信息,比如SAT平均分,比如達標率,比如大學錄取人數。而NICHE上都是公示出來的,很直觀。

舉例,看下紐約州的情況:

只截取前25所,就已經足夠了。任何一個州都是如此。如果一所高中已經在它本州排名落到25開外,就沒有必要考慮了。

上面看到的這些學校排名里是包含天才高中在內的,選學區房的之前務必先確定選中的目標學校不是天才學校,否則就會發生買了房也無法入學的尷尬情形。是不是天才學校網上查一下就知道,通常天才學校的排名會比較高,越是排在前面的是天才學校的可能性越大。這裡就不一一演示查的過程了。直接來看最後的結果,上面這些學校里,排除非天才高中,排名較高且SAT均分最高的前三所是

#3 Great Neck SouthHigh School

#7 Jericho Senior High School

#12 Edgemont Junior/SeniorHigh School

為什麼除了排名以外還要看SAT均分呢?因為不管哪個網站,高中排名的依據除了SAT分數外還有其他影響因素,比如:英語和數學達標比例、體育特長等等。我們都是華人,,孩子如果連達標都做不到,那就太說不過去了,美國的中國小里,達標都做不到基本可以算是文盲,所以我這裡默認沒有不達標的華人孩子。而體育明顯不是華人的強項,大部分華人家長可以面對現實忽略掉這個因素。而且大學錄取華人孩子的時候默認華人全是高分,你想不想面對都好,這就是給華人孩子的定位。可能很多家長聽過一個說法:讓孩子去入讀華人少的普通學校,孩子在裡面貌似拔尖,雖然SAT分數一般,但是拿到所謂推薦信去申請好大學。真的不知道這種傻招最初是誰想出來的,純屬自作聰明一廂情願哈。美國大學按種族比例錄取學生,你學校白人孩子再多都和你家孩子無關,大學錄取的時候是拿你家孩子跟其他牛校里的華人孩子對比的。華人永遠和華人競爭,白人永遠和白人競爭。請牢記這一點!想拿別的種族來給你當綠葉的趕快醒醒吧!

2.評估學校

通過排名的查詢很快就把範圍縮的很小了。接下來我們就可以在非常小的範圍內精準的找到需要評估的學校了。還是用上面已經查出來的三個目標學校為例:

在具體分析這三所學校之前先介紹一下我自己的評估標準,簡單實用, 拿到學校信息以後一對照便知其大致檔次,不僅適用於公立學校,私校也同樣適用。如果用來判斷東部學校,請只使用藤校的數量,如果是西部的學校,可以在藤校基礎上加上斯坦福和伯克利兩所學校。

不用抱怨,事實東邊牛校就是多,但東邊競爭也激烈許多,所以不存在不公平可言。

等級SAT平均分前十錄取學校中藤校(+2)數量(所)
超一流1400及以上4所及以上
一流1300-14002所及以上
二流1300以下1所及以下

看下實例:

超一流的代表,看看全美第一高(沒有之一,是唯一),大名鼎鼎的Stuyvesant High School

一流的,號稱Stuyvesant的死對頭的BOXBronx High School of Science, 無論從分數還是藤校錄取數量和人數上看都遜色了一大截

截個西部華人群聚的爾灣學區里最好的一所高中的指標大家看下

和東部學校比,從達標率到錄取學校都顯得遜色不少,有沒有?這可是被推的最熱門的西部華人群居地之一了。我一直說這個學區弱,很多人聽了都不高興,真的沒有任何貶低的意思,根據數據如實描述而已。

二流的,這裡就不舉例了,滿街都是。估計大家看了前面的對二流學校也就沒有什麼興趣了!事實是,如果華人孩子已經淪落到要讀二流公立學校,那就非常悲慘了。美國TOP30開外的大學畢業出來的學生就業情況是很不樂觀的,在加上又是有色人種,當然了,不考慮就業,自己繼承家族企業的除外。所以,二流公立學校實質已經不在正常華人家庭的選擇範圍之內了。

已經了解了這個評估的標準,那麼回到我們上面初選好的三所學校上。這裡就不一一截圖解釋了,相信大家已經知道如何評估了。最後比較結果從分數和錄取上都有優勢的是Jericho Senior High School其次是Great Neck SouthHigh School 最後的是Edgemont Junior/Senior High School 這三所學校雖然都是免試入學的公立學校,但是均達到了一流高中的標準。這一步只排序不排除,因為我們今天的主題不是選學校,而是選學區房。

最後,有了上面選定的三所學校,終於進入重點了,可以看看房子了!選學區房,我從:種族比例、治安、房價、交通(生活)便利程度四方面考量。

種族比例

房子所在區域內種族比例側面反應一個學區的好壞,華人或亞裔多的區域學校質量相對好一些!老墨老黑區根本不在考慮範圍內!老白區里也要看是些什麼樣的老白,猶太人多的區質量好,其他白人都不敢恭維!

解釋一下,華人亞裔都重視孩子教育,也許不是最富裕的階層,但絕對是最願意和捨得在教育上投資的群體。各種興趣班補習班滿天飛,生源素質好,自然學校撿到便宜,同等水平的老師,誰不願意教成績相對好的一群孩子們呢。老墨老黑,不多說,根本不已上學為主要出路,多產文盲的群體,能念出來的孩子都是天才加造化。老白家長,除猶太人以外,整體是比較散漫和自私的。說完全不重視教育那是冤枉他們,但是當孩子教育和他們自身利益有哪怕一點點的衝突的時候,他們的選擇永遠是先己後人,自己親生娃也不例外。白人孩子拿到牛校OFFER,家裡不願省吃儉用供學費,強迫孩子放棄牛校選學費便宜的普通學校的多的去了。這種情況華人亞裔父母會怎麼做?肯定砸鍋賣鐵也不會讓孩子失去機會的。信不信由你,白人大多非常自私和自我。而猶太人又是另外一碼事,猶太群體是白人學區的支柱,如果一個學區沒有猶太白人或比例太低,那這絕對不是個好學區。這裡有人肯定會說:你把亞裔說的這麼厲害,那名校裡面為何還是白人多?親!請注意,前面已經說過了,按種族比例錄取!我們可是少數民族,只給這麼多錄取指標。

具體來看一下上面選定的三所學校的種族比例

查詢工具查詢方法如下:

1) 先找到學校地址,地址所在地的ZIP

通過ZIP看地區,以0.1.2.3 開頭的是東岸;4.5.6開頭的是中部;7.8.9開頭的是西岸。

2) ZILLOW上輸入ZIP查找,隨即出現該區域內目前在售的房屋。任選一所房子點開,下拉找到Nearby Schools in, 顯示出來的就是該區里的學校

3) 找到高中點開看詳情,其中就有學生種族比例。

Jericho Senior High School 開始

地址:99 Cedar Swamp Rd Jericho, NY 11753

ZIP11753

ZILLOW上用ZIP找到這個區

隨意在上圖找個紅點點開,下拉找到Nearby Schools in Jericho

點開JerichoSenior High,下拉

Jericho Senior High School亞裔學生比例是32%

再看Great NeckSouth High School

Great Neck South High School亞裔學生比例是42%

看看EdgemontJunior/Senior High School 的情況

Edgemont Junior/Senior High School亞裔學生比例是27%

我對亞裔佔比看法是:低於25%亞裔的學區,再好我也不去。一是亞裔佔比太少學區競爭力和學校質量沒有保障。二是不想讓部分白人孩子的種族歧視行為給咱孩子帶來傷害,避免極端情況下咱有色人種的孩子成為眾矢之的。上述三所高中在我看來都是合格的。

治安 好的學區一般治安都不會差。

查詢工具: 查詢辦法如下:

1) TRULIA上輸入ZIP,查找,隨即出現該區域內目前在售的房屋。

2) 人選一處房屋點開,下拉查看CRIME,即為該地區的犯罪情況。黑點越密集,數量越多說明該地區治安越差。

Jericho Senior High School 周邊的治安是這樣的

Great Neck South High School周邊的治安是這樣的

Edgemont Junior/Senior High School

三處治安都還不錯!Great Neck最好。

美國各地治安水平差距很大!截個前兩天被綁架失蹤的北大女生事發地點的治安圖給大家看看!實在是揪心,望她早日平安歸來!

交通交通即地段,LOCATION!不用多說。

我也沒有找到太簡易的辦法來評估交通,只能網上多做功課。這裡就不一一展示過程了。

以上三所學校的交通情況如下:

最好的是Great Neck South High School,它所在的鎮上有短途鐵路直接通往曼哈頓,車次多而且穩定,快車20分鐘就能到達。附近補習班也非常集中。

其次是Edgemont Junior/Senior High School,它所在的鎮上同樣有進曼哈頓的短途火車,只是距離較遠,車次較少。和GREAT NECK沒法比。

交通最不方便的是Jericho Senior High School,它所在的鎮距離曼哈頓較遠,沒有火車或者捷運,只能開高速進城。只不過沒有火車和捷運快,容易遇到堵車。

房價 性價比,不看價格性價比就不成立了。

我的做法是先查詢近期區域內大致的成交情況和價格,然後在看目前在售的房子。

查詢近期成交情況和價格的步驟:

1) TRULIA首頁搜索欄里下拉選RecentlySold,如下圖紅圈所示

2)輸入ZIP,用GREAT NECK為例

3)搜索結果頁面內用NEWEST排序查看,右上角MORE下來選擇Sold in

The last 3 months

出來的結果就是被查詢地區內最近3個月的成交情況和成交價格。

成交35套,價格在100萬以下的居多

成交15套,價格在100萬以上的居多

EdgemontJunior/Senior High School附近

成交65套,價格在100萬以上的居多

學校 SAT錄取學校種族交通治安房價
JERICHO五星五星四星三星四星五星
GREATNECK四星四星四星五星五星四星
EDGEMONT四星三星四星四星四星四星

不難看出JERICHO綜合表現最好,是三個學區里性價比最高的

查看在售房屋一般使用以下三個網站:

www.zillow,com

輸入ZIP就可以查詢在售的房屋了。

選擇美國的學區房大致的流程就是這樣,只能說是大致。最後做出購買決定還需要綜合考慮預算、地稅、房型、租金、氣候、時差等很多因素。今天暫時就寫到這裡吧!希望能勉強算是一篇技術貼。歡迎補充討論!有目標區域或學校的歡迎在小密圈提供ZIP CODE,具體學校具體房子具體分析。

(PS:再次感謝Kelly的辛苦勞動和無私奉獻!)

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經過一些朋友多次推薦,我也開始玩小密圈啦,掃下面的二維碼可以加入。有加入門檻,希望對房地產有真正興趣愛好的朋友加入。裡面會更針對性地交流有關房產的一切,消息也會更實時,包括一些不方便說的小道。現在裡面已經聚集了包括北京、環京、深圳、海外房產高手在內的很多朋友,歡迎大家在裡面暢所欲言。

*****部分歷史文章精選******

跌到去年930?好像也不是很難.....

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