中介不會告訴你的海外投資陷阱

海外掘金小群分享

本文是「海外掘金泰國投資諮詢群」的一場講座文稿，主題為：中介不會告訴你的海外投資陷阱。

如對泰國房產投資有興趣，歡迎添加智谷小蜜（ID：zgtrender05）作進一步了解，備註：姓名+職業+城市+聯繫方式，另繳納入群費用9.9元，我們將拉你群聽課，分享最新投資資訊。

各位智谷泰國房產投資群的群友晚上好，我是泰國太像地產負責人，叫Nathan。

今天要講的主題是中介不會告訴你的海外投資陷阱，相信各位有在群裡面關注的都已經看過不少討論，那我身為群主，認為有義務跟責任，要提醒各位在泰國投資的風險，希望可以藉由這個機會拋磚引玉，幫助到各位。

雖然我們已經在群裡面耳提面命非常多次了，但是常常還是會有新的群友提問，那我就稍微簡單整理一下常見的一些陷阱。其實不光是在泰國，這些陷阱在海外投資中都常常出現。

在此之前，我想要再次提醒一下我們建議的海外投資選房的黃金法則：

（1）挑選市中心的地段，也就是我們每次講座提到的顏色區塊。因為我擔心各位不曉得我們建議的市中心的區域是哪幾個區域，所以在軌道交通天鐵捷運站，我們圈了一個區域。所以紅色的這個區域就是我們認為的市中心。

（2）建議所購買的房產要是距離天鐵捷運車站步行七分鐘以內或者是六百米以內的樓盤。我們建議在挑選的時候利用谷歌地圖或者是百度地圖，可以看一下這個樓盤距離最近的車站到底有多遠的距離。

（3）挑選上市有信譽的開發商，那如果沒有信息可以判斷這個開發商到底是否信譽良好，那我們建議選擇泰國的前十大開發商。

稍微簡單提醒一下在海外投資的選房法則之後，接下來我們來看一下在泰國常常出現的一些陷阱。

1第一個陷阱，泰國公寓外國人持有49%的比例是常規嗎？

在泰國一些比較好的樓盤開盤的時候，事實上是非常多泰國人到現場去徹夜排隊的。據我所知最早可能有一個禮拜前就有人在那邊排隊了，那在開盤的當天其實可以看到人龍是非常多也非常長。開盤當天其實好的面相好的樓層的單元都已經銷售一空了。

所以的確49%是泰國公寓法明文規定外國人可以購買房地產單元的比例。但是各位可以試想一下，如果這個樓盤有這麼多泰國人來買，而且把好的房子都買完的時候，這些房子怎麼會還有機會流到海外市場？

第一個可能性是賣給外國人的房子可能比較貴，因為假設如果泰國人都買完的時候，其實開發商不需要特別留給外國人。

那另外一種可能性就是這房子可能銷售得不理想。那開發商就委託國外的中介幫忙把這房子拿到海外去賣。

所以各位應該常常看到類似圖上的微信公眾號文章，上面說外國人名額兩百套已認籌完畢，包括外國人名額有多少。對於好的樓盤，其實不太有可能會有這種現象發生。

各位可以試想一下，假設這49%都是賣給外國人，那等到未來房子蓋好了，那您要出售獲利或者是要轉租的時候，這49%都是外國人，所以他們就會變成未來你要賣房子的競爭對手。不管你要租還是要賣，其實您本身的議價空間非常的小，因為看起來就會變成是一個買方市場。

如果今天選擇的是泰國本地的剛需房，事實上好的房子其實就是泰國人自己在買。那當他買了80%、90%的時候，其實外國人占的份額是非常低的。所以在我們的認知裡面，這個樓盤外國人的比例如果可以控制在20%以下，我們認為是一個比較健康的樓盤。

2第二個陷阱，買的位置真的是市中心嗎？中介說這區塊是富人區？

中介跟你說這個位置是曼谷的市中心或者是說這個區塊是曼谷的富人區。是不是市中心，用剛剛在那個投資黃金法則裡面提到的地圖，我們就可以看一下它到底是不是中心或者是它鄰近的車站到底是不是在我們所謂的CBD的車站裡面。

另外，常常有人說這個樓盤是在曼谷的富人區，比如說像這個案例是說這個樓盤位在Ekkamai，然後是在富人區。但是的確是案子在Ekkamai，但是Ekkamai是一個比較大的行政區，不是所有在這個行政區裡面都是富人區。我們可以看到如果用谷歌地圖來看，它其實離車站有2.4公里，那其實離所謂的富人區還是有非常斷牆的距離，所以有些中介會把這些富人區給擴大解讀，這個也是非常常見的陷阱。

所以再次提醒各位，現在百度地圖在泰國的地圖諮詢相當完整，所以當取得樓盤資訊的時候，善用這些軟體去查詢這個位置到底離軌道交通有多遠的距離，那是不是在600公尺以內或步行可不可以在七分鐘以內到達。

3第三個陷阱，保證包租6%，三年後原價買回？

有些樓盤會標榜說保證包租三年或者五年，然後幾年後原價買回甚至是買回的時候是比原本當初買的價格還要再高。其實這樣子看起來，投資這個房產是完全沒有風險的。但是據我們行業內了解，其實這些中介其實就是把他這三年要付給您的這些租金，加在房價裡面賣給你，然後再分三年慢慢地還你。所以事實上所謂的包租其實羊毛出在羊身上。

至於說多年後按原價或是更高價格買回，這種合約據我了解在泰國其實並沒有那麼高的約束性，所以我認為這一點也是存在於相當大的風險。

4第四個陷阱，可以購買土地或獨棟別墅？中介說沒有風險？

另外我們來談一下在泰國到底能不能購買土地或者是獨棟別墅？事實上，根據泰國公寓法律的規定，外國人是不得持有土地的。那為什麼同業還是標榜說他們是在沒有風險的情況下可以擁有土地或者是可以買獨棟別墅呢？那其實他們透過的方法有幾種。

常見的手法就是利用泰國的人頭，但是這個泰國人的人頭其實您本人不認識，我認為這個風險很高。

那第二種方式是用成立公司的名義來購買，但是這間公司可能泰國人股東必須持有的比例要超過51%，所以也一樣存在著房子會被泰國人變賣的風險。

第三種常見的就是這個房子有可能不是永久產權，他透過一個契約的方式70年或者是80年的方式長租給下一個要買房子的人。

所以這三種是我們比較常見的購買土地的方式，但是我們認為這樣的風險還是非常的高。

5第五個陷阱，為何有的中介免中介費？

第五點我想談一下有關於中介費的問題，其實常常有群友在問，聽說有部分的中介他們不收中介費。那各位可以試想一下這些中介他不可能不賺錢，義務地服務。

所以可想而知，他可能是從賣方或者是從開發商那邊獲得他應有的利潤。但是各位可以試想一下，因為你從來沒有付過他中介費，所以未來要是房產有些糾紛有些問題的時候，其實中介比較可能靠著開發商那邊而不是站在你的立場幫你發言，因為畢竟他拿了傭金。

我最近有遇到一個客人，他遇到的問題是他之前透過別的中介在泰國買房子，後來發生一些糾紛。那中介的說法是當初你買房子的時候，我沒有跟你收任何中介費，所以今天發生問題的時候我沒有義務要幫你處理這些問題。

所以當您聽到說有些中介可以不收中介費的時候，其實不需要開心得太早，因為事實上他其實也從中獲得利潤，從開發商那邊。那賣給你的價錢可能就不是開發商原本的底價在賣了。

更嚴重的是未來如果有任何糾紛，您的房產其實沒有辦法獲得保障，那在泰國當地，他也沒有義務要幫你解決任何的問題。

當然也不是說收了中介費的就是比較好的中介，各位可以評估一下，多方比較，然後多獲取資訊。我認為在健康良好的中介環境底下還是可以買到非常好的房子。

其實在海外投資畢竟語言不通，然後環境文化也不是那麼熟悉。所以遇到的一些陷阱跟坑其實都不在少數，要怎麼去避免就是我們要研究的課題。所以希望各位可以通過討論，然後來研究一下怎麼去避開這些問題，那因為時間有限，我就提了這五點是比較常見的一些問題，那接著我們討論下一個議題。

很多群友會問說我該是投資曼谷還是其他旅遊城市？

首先我們先講一下曼谷，曼谷是泰國唯一的一線城市。泰國有1/5的人口在曼谷，但是曼谷卻佔了全國GDP的一半。也是人口凈流入最高的地方，一半以上的工作機會也在這邊，對於房產的增值與出租相對來的穩定。

再來我們談一下旅遊城市，比如說清邁、芭提雅、華新、普吉島之類的旅遊城市，我們把這類房產歸類為旅遊或者是休閑地產。雖然價格比曼谷是來的便宜，但是未來如果要日租或者是當旅遊房的話，其實也不是完全不能投資，而是這一類的投資是比較適合您規劃未來要退休自住或者只是拿來當成每年度假的小屋。

至於後續如果要入住的管理問題也是需要考量的，如果來這邊退休居住的話，那未來小孩就學或者是在這些旅遊城市的醫療水平不如曼谷來的好，也是投資這些旅遊城市必須要考量的問題。

所以不管投資曼谷或是其他旅遊城市，其實沒有對錯，而是這樣的投資是不是符合您投資的目的跟需求。

6總結：房產價格VS房產價值

最後，我用這個標題來做一個總結，就是買房子的時候到底我們考量的是房產的價格還是房產的價值。如果說房地產是一門投資，那考量的時候應該是要考慮賣的時候可以賺多少錢，而不是買的時候可以便宜多少錢。

比如說黃金，黃金當年在漲很多的時候，大家買黃金買的是黃金的價值，而不是買黃金的價格，否則黃金那麼貴，還是大家一窩蜂的去買。

有群友問我說為什麼曼谷的房價比我想象中的貴。那我覺得可能是因為很多人預期說曼谷處在東南亞還是開發商國家，他應該是要比較低的。的確以相對同樣位置的房子跟的一線城市比起來，它還是比較低的，只是沒有各位想象中那麼的白菜價格。

也有另外一些群友問我說有些樓盤總價才50萬人民幣，好便宜。那這時候就要小心嘍，我們要回過頭來看一下這種房子是不是有符合三個選房黃金法則。

所以當我們發現這個房子的價格比較低的時候，我們來檢視一下是不是有完全符合我們建議的三個法則裡面。

另外一個角度就是假設各位的投資預算沒有那麼多的時候，那是不是先從我們三個黃金法則裡面挑選兩個來作為挑選房產的原則。

希望各位群友都可以在自己的預算裡面買到自己喜歡的房子，然後再投資泰國的過程中獲利。

當然，更重要的是我們今天提點的這幾個陷阱，各位可以盡量去避免，然後各位群友多多在群裡面討論，然後我們一起來就是創造更好的投資環境。那今天的講座分享到這邊告一段落，謝謝各位！