北上廣深二手房價和租金齊跌

二手房價格層面，由於前期漲幅過大，所以回調的空間依舊存在，隨著交易量的持續低迷，未來房價的降幅還將進一步擴大。

去年的「9·30」新政疊加今年的「3·17」新政，一系列樓市調控之下，一線城市高昂的房價終於低下了頭。

變化首先出現在曾經火爆的二手房市場。剛剛過去的5月份，一線城市的二手房普遍出現了成交和價格下跌，在一線城市已經進入存量房時代的背景下，二手房價的變化無疑是個風向標，預示著樓市後期的趨勢。

此外，另一個觀察市場走向的重要指標——房租也呈下行態勢，4、5月份以來，京滬廣深的出租房源大幅增多，成交周期均有增加，房屋租金出現了輕微下降。多位業內人士指出，作為反映市場變化的指標，租金與成交周期對於房價的走向同樣具有參考意義。

上述兩個維度市場和指標的變化，是對新一輪樓市調控的率先反應。接下來的房地產市場，繼續降溫下行將是大概率，並將可能從一線城市蔓延至大部分被調控城市。

二手房量價下行

剛剛過去的5月，京滬廣深二手住宅市場首次統一出現下行信號。

在四個一線城市中，北京作為3月份新一輪調控的領頭羊，限購限貸政策最為嚴厲。目前，北京二手房成交價、成交量均持續環比下行。

偉業我愛我家市場研究院數據顯示，5月北京二手房成交均價環比4月下滑2.4%。在有交易的12個區域中，多達8個區的成交均價都在下跌，僅有4個區的價格上漲。我愛我家稱，跌幅最大的是通州區、亦庄開發區，幅度均超過20%。

與此同時，北京二手住宅成交量也在進一步探底。據中原地產研究中心統計，截至5月30日，當月北京二手住宅簽約10236套，預計全月簽約在1.1萬套以內，而這是最近27個月的最低值。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉指出，在一系列政策疊加下，北京二手房市場購房需求明顯減少，交易需求直線下滑，市場交易量大幅減少，網簽量、簽單量也自然持續下跌。

而作為本輪最早開始嚴厲調控的一線城市，深圳的二手住宅成交價也在持續回落。

據中原地產監測，過去三周(5月8-14日、15-21日、22-28日)，深圳的188個樣本二手樓盤接連三周下行，成交均價分別為5.24萬元、5.08萬元、4.82萬元，已創下近70周最低記錄。

深圳中原調研指出，當前二手房業主報價頻繁波動，整體呈震蕩下行走勢，顯示業主對後市信心走弱。

廣州作為首個開啟「限賣」調控的一線城市，二手房交易行情受到外界關注。中原、合富等研究機構表示，當前廣州二手房的看漲信心明顯減弱。

「受新政調控影響，客戶觀望情緒持續，看房客明顯減少，整體市場成交進一步走低」，廣州中原發展研究部指出，從二手住宅盤源報價變化幅度看，本周報價下調5%以內的盤源增加最為明顯，較上周凈增5.6%。

此外，被外界認為本輪調控手段較溫和的上海，同樣出現了量價齊跌的狀況。

據鏈家市場研究部，4月上海二手住宅成交1.55萬套，環比下跌20.38%;此外，偉業我愛我家數據也顯示，上海該月二手房成交均價為51902元/平方米，環比3月下跌0.47%。與2017年成交價最高的2月份53228元/平方米相比，每平方米單價下跌約1500元。

中原地產首席分析師張大偉指出，目前一線城市二手房已經在調控的影響下出現「退燒」，下行主要還是表現在成交量上，而成交價的調整才剛剛開始，買賣雙方仍在博弈。胡景暉則表示，整個市場正在向買方市場轉變。隨著交易量的持續下滑，買家觀望情緒濃，市場議價空間在增大。

租金普遍回落

在二手房交易持續低迷的背景下，部分一線城市的存量房轉而出租。房屋租賃市場供應增加，使得房屋租金也隨之出現下滑。

21世紀經濟報道的調查顯示，一線城市租房價格正處於回落區間。

鏈家網北京站信息顯示，租房板塊下有多個房源均出現了降價標識。其中，降價房源約佔掛牌房源總數的三成，多為4000-7000元的中低價房屋。在電話中，一位經紀人告訴記者，他代理的部分房源確有降價現象，主要是房主為了儘快租出而主動調低價格，但降價幅度並不大。

記者查詢發現，北京丰台馬家堡一套56平米的一居室房屋，當前掛牌價為4900元，而在4月該小區同房型曾以5400元租出。此外，在西三旗、回龍觀等出租房源密集區域，均出現類似降價現象，下調幅度多在300元-1000元左右。

此外，多家租房網站的上海、廣州、深圳板塊也顯示，部分房源的房租同樣出現了降價現象。

機構的數據也印證了上述現象。鏈家研究院統計的房屋租賃數據顯示，一線城市租金已出現回落。4月，除北京房租創下12%的漲幅外，上海、深圳房租同比分別下跌4.77%、1.21%，廣州房租則相對穩定。

目前，上海是租金回落最為明顯的一線城市，今年前五個月，上海的二手房租金已經出現三次環比下跌。

數據顯示，上海房屋租賃指數首次下跌的時間點出現在去年12月，環比下跌0.13%，結束了該指數連續上漲90個月的行情。今年1月起，上海延續了下跌態勢。

多家研究機構的數據印證了這一趨勢。4月，中原上海租金指數為238.2點，環比下滑1.09%，同比下滑4.38%，環比、同比跌幅均有所擴大。

不僅是租金出現回落。隨著一線城市的出租房屋供應量增加，房屋的出租難度也隨之上升。

據鏈家數據顯示，4月京滬廣深的房源成交周期(掛牌至簽約)均出現了7-20天不等的同比顯著增長。即使是在房租上行的北京，從去年1月到今年4月，成交周期在7天內的房源佔比也由43%下降到27%，成交周期在15天以上的房源佔比則從11%上升至28%。

胡景暉指出，在政策收緊的影響下，二手房買賣市場持續降溫，更多的業主選擇由售轉租。租賃市場房源供應量的增加，是房租得到有效平抑的原因。

「房租下跌跟樓市成交低迷有很大的關係。售盤少了，租盤就會多，供過於求租金就會回落，這幾乎是必然的。」廣州寒桐諮詢總經理韓世同對21世紀經濟報道記者表示，租金回落只是開始。今後，樓市成交凍結對租金的影響或將持續顯現。

持續降溫

一線城市二手房市場和租房市場的變化，是對新一輪樓市調控的率先反應。當前，市場正在回歸理性。

中原地產首席分析師張大偉認為，3月後的數據逐漸開始反映出調控影響，預示市場進入調整周期，後續市場成交將繼續降溫。

胡景暉則發現，市場理性正在逐步回歸：「經過一系列調控，北京樓市曾經的恐慌情緒消失，業主不再惜售跳價，客戶不再恐慌搶房。目前市場的交易節奏放緩，這足以說明本輪新政成效顯著。」

「定價更為市場化的二手房及房屋租賃市場紛紛出現價格下滑，這說明管控的效果是積極和明顯的」，易居研究院研究總監嚴躍進認為，對於此類下跌信號，從正面的角度看，即市場暴熱的狀態確實在轉變。

嚴躍進進一步指出，一二手房價格是聯動的，二手房的下跌必然會影響到新房，尤其是目前一線城市均進入了存量房時代，每年的二手房成交遠大於新房，可以說二手房實際上決定了一個城市的房價定價體系;而目前一線城市的新房又普遍受限價管控，已然難以上漲，如果二手房繼續降價，新房價格體系也將加快被重構。

展望後市，多家研究機構均指出，樓市進一步降溫或將是大概率事件。

二手房市場方面，胡景暉認為，以北京為例，二手住宅交易量目前已降至低位，接下來或許還會下降，但降幅會逐漸變小，低位趨穩將成為持續走勢。價格層面，由於前期漲幅過大，所以回調的空間依舊存在，隨著交易量的持續低迷，未來房價的降幅還將進一步擴大。

房屋租賃市場方面，嚴躍進表示，隨著畢業季的到來，租賃需求將會上升，預期市場或有反彈可能，但未來一兩年的趨勢仍是平穩甚至下跌。

此外，中原研究中心指出，新一輪調控有繼續收網之勢，重點一二線城市和熱點三四線城市不僅收緊了限購限貸，限售政策也在快速向三四線城市蔓延，後續或將有超過50個城市執行限售。隨著限售政策的鋪開，後市降溫或將從一線城市蔓延至大部分被調控城市。