杭州后限價時代：新盤一房難求 沒有關係根本買不到房

  杭州的后限價時代：新盤一房難求

  謝敏敏

  畢業不久的杭州人陳方文在2016年G20峰會召開前錯失買房良機，此後當地房價一路走高，陳方文也開始了看房之路。

  杭州自去年9月19日起重啟限購，此後至今兩度加碼調控措施。在此期間，作為被住建部點名的16個房價上漲過快的熱點城市之一，杭州通過控制預售證發放、限制一手房備案價、限網簽等措施，嚴格控制全市平均房價水平。

  從表面上看，限價的效果明顯。根據國家統計局的數據，今年1月，15個一線和熱點二線城市大部分新建商品住宅房價指數呈平緩下行狀態，其中杭州環比零增長；2月，杭州市區新建商品房成交均價是20058元/平方米，環比下跌5.4%。

  但是，限價並沒有讓陳方文這樣的購房者如願購買到心儀的房子。

  限價使得新建商品房的選擇餘地極小，尤其是春節之後，杭州市區推出的熱點樓盤一房難求，「沒有關係根本買不到房。」

  在限價的大潮中，另外一個主角——開發商——同樣感到壓力重重。

  「零增長」

  杭州的樓市限價大約始於去年10月下旬。

  彼時已經看了不少樓盤的陳方文對杭州樓市的風吹草動十分關注，他注意到，10月底一些原本說要開盤的新項目突然沒了動靜，一去售樓處打聽才知道是政府不批預售證。

  到了11月份，政策愈加收緊。在陳方文長期混跡的數個房產論壇上，流傳著一張文件圖片，文件由余杭區物價局發出，要求區內的部分未售房源調整備案價格。

  當時杭州的諸多項目已紛紛下調備案價，例如下沙雲濱灣、百翹香江等。位於同協路的某樓盤，其中的一套房源9月19日的備案價為22057元/平方米，但10月31日公示時，價格已經下調到18749元/平方米，降幅達15%。

  但預算不足的陳方文想再等一等。他當時認為，限購限價短期內不會放鬆，2017年會出現更多的降價樓盤，從中選出一套性價比更高的新房應該不是難事。

  據坊間消息，被重點調控的16個熱點城市，每天都要向住建部彙報當地的一手房數據，杭州自然不例外。多位杭州業內人士透露，杭州政府的限價思路是保證全市均價環比上漲為0，多管齊下嚴控房價增長。

  首先嚴格控制預售證的發放，對35000元單價以上的項目的控制最為嚴格，這類項目也最難拿到預售證；對市中心、錢江新城、奧體等部分熱點區域高價盤重點限制；對35000元以下的樓盤沒有明確限制，單價越低，領到預售證的難度越低；大量批出遠郊樓盤的預售證，包括大江東、富陽、蕭山、義橋等地，這些區域樓盤的房價相對較低，從而拉低全市成交均價。

  其次嚴格控制每個樓盤的價格：新盤首開的備案價不高於板塊均價；已開過盤的，加推價不能高於上一次的開盤均價。

  從表面看，限價是有成效的。根據浙報傳媒(19.640, 0.76, 4.03%)地產研究院的數據，今年2月，杭州市區新建商品房成交均價20058元/平方米，環比下跌5.4%，同比上漲22.5%。「人們深知，這是由多重行政手段嚴格管制帶來的數據，因此，不能認定這個價格是真實的市場反應。」浙報傳媒地產研究院院長丁建剛認為，整個杭州市場的投資衝動和熱情仍然高漲，限價手段扭曲了市場真實價格，部分樓盤所開出的價格甚至低於購房者的預期，更激發了投資者的購買慾望。

  市場確實印證了這一說法：2月，杭州新建商品房成交6948套，創下了歷史同期新高。春節之後，尤其是元宵節之後，杭州樓市陷入了購房者群體性恐慌的局面。

  陳方文是其中的一員：「能開盤的項目確實很便宜，我已經不敢猶豫了，只想搶一套，但是緊俏的樓盤都是托關係也買不到，更何況我沒有關係。」「搶房」成為關鍵詞，想買一套房，「搖號」、「落位」、「拼關係」必不可少。

  金地大運河府項目，周末兩天，有接待記錄的客戶每天超過200組；龍湖一樓盤加推二期，一天接待了近300組客戶；大運河府年後推的洋房售罄，加推的96套高層也基本售完。

  蕭山臨浦鎮上一樓盤，本計劃周末推出60多套房源，限價10800元/平方米，結果因內部客戶實在太多，不得不周五悄悄開掉，下午就全部賣光。

  新房搶不到，購房者在選無可選的情況下無奈轉向不限價的二手房，直接導致了二手房市場的火爆，有二手房小區每平方米直接上漲2000元。

  浙報傳媒地產研究院的數據顯示，今年2月，杭州主城區二手房成交5058套，環比上升74.5%，同比上升131%；主城區二手住宅成交均價24694元/平方米，環比上漲5.4%，同比上漲28.5%，創歷史新高。

  限價下的開發商

  搶房失利后，陳方文決定到偏遠的餘杭和蕭山等地看一看。

  蕭山的綠都御景藍灣，本是他中意的樓盤之一，「在網上看到綠都御景藍灣的備案價才9000多，覺得很划算，因為旁邊的項目都賣到一萬五六了呀。我就打電話問售樓處，說是沒有這麼低的價格。我又跑過去看，售樓員話里話外的意思是，他們自己買下了，將來我可以通過買二手房的方式買進。」

  綠都御景藍灣位於蕭山杭城繞城南線義橋出口處約1000米的地方，是個西臨浦陽江、錢塘江，東臨時代大道南接線的超級大盤。

  開盤三年來，綠都御景藍灣多次問鼎蕭山區和杭州市銷冠。杭州樓市2月銷售榜單數據顯示，綠都御景藍灣共成交498套房源，再次成為全市銷售套數冠軍。

  透明售房網數據顯示，綠都2月份銷售的這批房源，為41、42、43幢，是1月19日開盤的。此次開盤，共包含520套房源，申請下來的備案價約在每平方米8500元-11000元之間。

  目前，這520套房源已經全部售完，簽約均價也僅為9338元/平方米。

  當地媒體錢江晚報的報道和陳方文了解到的信息一致。據報道，這批房源被綠都集團的股東方以備案價吃下，將來可能會以二手房的形式在案場再次進行售賣，屆時售價會比一手簽約價高得多。這一做法的目的，是在一手房市場普遍限價的背景下，繞開備案價限制，變相漲價。

  但綠都御景藍灣營銷負責人駱承武對經濟觀察報堅決否認了這一說法。

  在克而瑞浙江公司副總經理謝剛看來，如果這一情況屬實，既不違法也不違規，是開發商合理有效地利用規則的邊界。但「回購」的案例並不主流，原因在於技術操作難度較高，且要承擔較高的財務成本和稅費。

  在限價之下，更多的開發商採取的應對之策是：推遲開盤時間、減少新開房源、捂盤不賣、賣給關係戶等。「我了解到的是，有些開發商不願意開低價，所以就等著不開，有等了半年之久的。好幾個樓盤往上報的時候調整了三四次價格也很正常，誰願意把自己的價格往下走呢？」雙贏機構總經理章惠芳說道。

  當地匿名人士透露，為了縮減成本實現利潤最大化，有一些剛需樓盤，最近悄悄地改了規劃方案，由精裝修變成了毛坯房；有樓盤前期所賣房源是高配置精裝修，後續房源備案價每平方米便宜了3000元，直接改成毛坯出售。「接下來會有更多的毛坯樓盤出現。開發商這麼做也是沒辦法，迎合政府限價，但也不能虧本賣是不是？」前述人士說。