北京凱諾拆遷律師談：避免拆遷糾紛難在何處？

近幾年，惡性拆遷糾紛事件頻發於全國各地，主要是因損害被拆遷人的合法利益所引發，其中存在著深層次的立法根源。

《城市房屋拆遷管理條例》針對被拆遷人設計了四項強制性制度：

第一是強制許可制度：在尚未徵求被拆遷人意見的情況下，行政機關即可用《條例》所賦予的拆遷許可權向拆遷人發放拆遷許可證，此時被拆遷人的被強制拆遷的命運幾乎已被註定；

第二項是強制籤約制度：拆遷人獲得拆遷許可后，《條例》規定拆遷雙方負有簽約義務。不管被拆遷人是否願意拆掉自己的房子，其有義務與開發商簽訂拆遷協議，意味著被拆遷人對自己的物權必須作出讓；

第三項是強制裁決制度：由於補償標準是拆遷協議的核心問題，標準過低幾乎是所有拆遷項目的共同特徵。被拆遷人往往在無法抗衡被拆的命運的情形下，退而尋求能獲得較高的補償，並籍拒絕簽訂拆遷協議以求自力救濟，但《條例》規定，當達不成拆遷協議時，任何一方可申請拆遷行政管理部門裁決。

現實中幾乎均是開發商請求強制裁決，裁決結果也幾乎都是一律拆遷，補償標準也難以發生實質性的變化。被拆遷人對裁決結果幾乎都不服，但接著由第四項強制制度可保障將拆遷進程繼續到底；

第四項是強制執行制度：《條例》規定拆遷人可申請行政強制或司法強制執行，通過司法或行政途徑將被拆遷人強制遷出原居所地。

除上述四項強制性的"硬"制度外，《條例》還規定了一項"軟"制度，即補償評估制度。現實中其根本無法將市場價格原則和重置價格等原則充分貫徹到拆遷評估事項中。

通過上述"四硬一軟"的立法制度設計，物權人對自己的物權其實是無力予以自主保護的，《條例》所賦予當事人的司法救濟權由於四項強制性制度尤其是強制許可和強制裁決制度的設計而基本上喪失了司法價值。同時，評估軟制度的存在使得被拆遷人在被迫拆房的情形下又無奈地接受了低值補償。

以上可見，拆遷之所以糾紛不斷，根本問題在於房屋所有權人對自己的房地產沒有拆與不拆的自主處分決定權。也即一旦拆遷許可和拆遷公告發出，房產權人只能接受與拆遷人之間的"強制交易"。因此，只有通過物權立法將商業拆遷真正私法化，使得拆遷不再是強買強賣而成為自主自願的物權讓與活動時，才能真正消除惡性拆遷糾紛事件的發生。