山東三四線城市買房都要靠搶!多地取消購房鼓勵政策,現房庫存近三年最低...

進入2017年,「買房」突然成了

三四線城市居民談論的熱點。

包括臨沂、濰坊、棗莊在內的多個城市,

都出現了市民「搶房」的現象。

根據山東省統計局的數據,

當前省內現房庫存

已經降到了2015年後的最低水平。

三四線城市在去庫存方面發揮了不小的作用。

6月17日上午,臨沂北城新區二期長沙路某樓盤公開搖號選房。

清晨五點多,就有大量購房者排隊簽到、等待入場搖號,排隊距離長達數百米。據部分購房者介紹,該樓盤此次共提供800套房源,但排號的購房者多達3000人,不少人一次買下十多個號。

（圖片來自網路）

同一天,臨沂城區共有4個樓盤開盤,推出的房源基本都是被購房者「一掃而空」。從報盤價格來看,當天北城新區二期開盤的某樓盤洋房一樓價格在20000-22000元/平,標準層價格10000-12000元/平,小高層標準層價格在8200-8900元/平。

業內人士表示,「今年以來臨沂樓市特別是北城新區供應量不足,隨著北城新區二期部分樓盤推出房源,不少樓盤推出房源即被搶購,樓市火爆程度可見一斑。」

在前幾年,臨沂這樣的三四線城市出現「搶房」幾乎是不可想象的。但如今,不僅臨沂、淄博、濰坊、棗莊以及德州齊河、濟寧鄒城的房價都出現了漲價和「供不應求」。其實,進入2017年,全國範圍內不少三四線城市都出現了一輪去庫存熱潮,山東省內的情況並不例外。

今年5月,臨沂市普通住宅市場整體成交均價為6252元/平米,同比、環比分別增長16.29%、1.38%。其中北城新區成交均價為9620元/㎡,同比增長57.11%,比全市平均水平高出一大截。這固然有北城新區是行政中心所在地的原因,但也與臨沂樓市整體火熱分不開。

而在省內其他三四線城市,根據調查,房價也在今年出現了不小幅度的增長。濰坊房價在近三個月漲了10%-20%,濰坊高新區的房價3個月漲幅在1100元每平米左右。而濱州濱城區的房價也已超過了6000元,比去年同期增長了1000元每平米,部分地區2年翻了一倍。

與房價上漲同時到來的,還有房屋銷售面積的增長和庫存量的下降。

根據山東省統計局提供的數據,截至五月底,山東省房地產市場現房待售面積3940萬平方米,待售面積下降14.5%,降幅較1－4月擴大0.3個百分點,較去年同期擴大37.3個百分點,現房庫存已降至2015年來最低水平。

就在一年之前,濰坊、鄒城等地還出台過各種鼓勵購房政策以「去庫存」,但隨著房價的上漲和庫存量下降,各地政策紛紛轉向,轉而通過規範房地產市場來抑制房價過快增長。

2016年之前,濰坊的房價一直處在3000-4000元/平方米的水平。即使在全國房價普漲,各種調控措施都難以控制的背景下,濰坊樓市的平淡讓很多人匪夷所思。

2016年6月,濰坊市出台了購房補貼政策,規定在奎文區、濰城區、濰坊高新區等地購房,會給予契稅補貼、營業稅補貼等優惠。同時,濰坊還對三種在高新區買房的情況,分別給出鼓勵並享受不同的財政補貼。

其中個人購買商業或辦公用房用於創新創業的,按每平方米240元標準予以財政補貼。外來人員在高新區購買新建商品住房的,按每平方米100元標準予以財政補貼。高新區內企業統一購房20套(含20套)以上的,對購房職工按每平方米150元標準予以財政補貼。

而進入2017年,濰坊部分區縣房價出現近千元的上漲。相應的,之前鼓勵購房的政策在2017年也大都被取消。濰坊市住建局一名工作人員介紹,政府不鼓勵房地產市場過火。而為了抑制房價過快上漲,濰坊市住建局於今年5月25日發布了文件,重點打擊房企無證預售。同時,相關部門還要求當地房地產開發企業預售商品房,已備案的應按照申報價格銷售,3個月內不得漲價；3個月後需調整價格的,應報價格主管部門批准。

與濰坊類似,濟寧鄒城市也曾出台過類似的「去庫存」政策。去年3月15日,鄒城也對購房者實行每平米100元補貼政策。8個多月里,鄒城城區規劃區內商品住房共備案7380套,同比增長2369套,增長了47.27%。該政策已於去年年底取消。

隨著房價的上漲,炒房、囤房以及違規預售等行為也頻頻出現。對此,多個城市紛紛出台文件,並加大對類似行為的打擊力度。

2017年4月7日,臨沂下發通知,將在4月至6月間聯合開展全市房地產市場專項整頓工作。對樓市中的未取得預售許可證違規銷售、不明碼標價或未在交易場所醒目位置明碼標價、違規炒作虛假宣傳等18個方面的違法違規行為進行查處。

而就在該方案出台的第二天,臨沂市萬城置業有限公司開發的「萬城花開」項目,在未取得許可證的情況下,在臨沂大學城體育場進行了公開選房活動,超過5000人現場搶購1600套房源。隨後,萬城置業有限公司被責令立即停止違規銷售行為,退還違規所得,並對其處以頂額罰款。

（4月8日,臨沂北城新區某樓盤租下一個體育場選房,吸引了5000多名購房者參與。隨後開發商因違規開盤被處罰）

5月份,泰安市房管局召集全市166家房地產開發企業的負責人開會。會議對開發企業做出了嚴厲的要求,包括嚴禁違規預售、以次充好、哄抬房價；嚴禁發布虛假房源,進行廣告,惡意炒作不實消息；嚴禁虛報裝修費用,假借裝修名義變相漲價；嚴禁捂盤惜售或者變相囤積房源等。

近兩個月內,聊城多部門則是持續打擊捂盤惜售、惡意炒房等行為。除了常規動作之外,聊城市住建部門嚴肅查處不良開發企業和中介機構縱容唆使銷售人員通過互聯網自媒體等渠道,宣傳房源不足、價格上漲信貸收緊等虛假消息,製造房地產緊張氣氛、誤導購房群眾恐慌性購房的行為。「在檢查過程中發現的違法違規行為,要從嚴、從重、從快懲處。」聊城市住建局相關負責人表示。

同時,聊城還擬籌建房地產信息公開第三方網路平台,以解決當前房地產市場交易過程中,售買雙方信息不對等問題。

其實,這輪三四線城市的去庫存加速的種子,是在去年被「埋下」的。由於樓市政策、金融政策鬆動,房地產市場供需兩側均出現火爆。

隨後一二線城市限購,更為三四線城市引來部分「遊資」。加上各地城市化進程的推進,以及舊城改造工作的持續,本地外地購房者也非常充足。這些因素,都助推了當地房價的上漲。

需求旺盛貸款方便，三四線跟著濟青火

「短期看金融,中期看土地,遠期看人口」。從目前來看,導致三四線城市房地產火熱的直接原因,還是去年下半年開始的中央與地方的去庫存政策。

城市化進程加快，市轄區人口購買力強

對於三四線城市來說,去庫存的實現依然主要依賴購房者的增加。在調查中發現,對不同的城市來說,其購房者的構成也存在不同情況。

新城配套設施完善，帶火熱點區域市場

對一些三四線城市的熱點區域來說,區域內配套設施的提升,可以在短時間內拉動該地區的房地產成交量。這些區域大多是城市新區,而其中也往往少不了外地大型地產商的影子。

據了解,隨著今年一線城市樓市政策的調整,不少大型房企的目光聚焦到三四線城市,近期陸續有20多家外地開發商到臨沂考察、洽談拿地,其中多家是國內排名前50的企業。