大跌40%！樓市驚現「7月拐點」！

該來的，終於來了！

據「第一財經」剛剛援引「房地產決策諮詢系統」的統計數據，今年7月份前100家大房企的銷售業績，環比下滑了39.1%！

這告訴我們——樓市的冬天真的來了！

以萬科為例，2017年6月的銷售面積是348.4萬平方米，到了7月下滑到249.1萬平方米，環比減少28.5%；成交金額從6月的491.3億元，下滑到了7月的355.6億元，環比減少27.65%。

房企的數據是這樣，各主要城市的數據也是如此。

在上海，官方公布的一手房成交面積，7月比6月環比大跌了54%。

這一輪牛市最先啟動、也最先進入調整的深圳，曾在2017年春節之後，走出了一波成交量的小陽春。但到了最近兩個月也撐不住了，成交量再次掉頭向下。

其他城市，比如北京、廣州、蘇州、杭州等城市，也在7月出現了顯著的環比下跌。

成交量萎縮的同時，成交價也開始鬆動。在北京，學位房已經出現顯著下跌；靠近通州的北三縣，房價跌幅更是明顯。在深圳，無論是在核心區和郊區，都有新盤以低於附近二手房的價格開盤。

讓樓市預期出現逆轉的，是政府一波接一波的調控政策。

春節之後，北京率先啟動新一輪調控。先是重啟了「認房認貸」（所謂的「處女貸」）、推出了限制離婚購房的「離婚貸」，毀滅式打擊了違規商辦物業，嚴懲了炒作學位房的行動。

最讓人震撼的是，國家在4月1日宣布建設「雄安新區」！這一舉措，改變了京津冀的城市格局，讓北京炒房客始料未及，預期完全被改變。

隨後，限售在全國大面積推廣，讓炒房客膽寒。這等於限制了資產流動性，對於高槓桿炒房的人來說，堪稱「直擊七寸」。

再後來，拍賣市場驚現100%自持的住宅地塊，上海創造了純「租賃用地」。9部委宣布，在12個城市開展租賃住房試點，其中明確提出兩點：

1、每個城市都要設立國有房地產租賃企業，成為租賃市場主導力量；新的住宅用地轉讓，要有相當比例定向轉讓給國有租賃企業。

2、明確要求各地政府籌建官方的住宅租賃平台。

於是，輿論驚呼：住房重回「公有制時代」。在深圳和上海剛剛公布的「十三五住房規劃」里，未來官方、國有企業控制的新增住房，佔全部新增住房的比例，都超過了一半！

廣州則宣布，明確要求開發商接受官方指導價。如果開發商不接受，就不允許賣房子。這說明，住房的定義已經發生重大變化。在政府眼中，它是特殊商品，關係到社會穩定和居民生活保障，所以政府必須管制其價格。

「公有制」的驚呼聲尚未平息，北京推出了「共有制」住房——居民可以和政府分享房子的產權、升值收益權。在這種前提下，等於普通購房者可以「7折購房」，先獲得70%的產權。這意味著，買房「上車」的門檻大大降低。

在成都，新出台的「人才房」政策，允許符合條件的、租住人才房的「人才」，可以按照5年前的價格買房。這也意味著，房價有了大比例折讓。

各種玩法，徹底打亂了大家對市場的預期，越來越多的人陷入觀望。於是，樓市成交量自然回落，炒房的基礎不存在了。

那麼問題來了：這種成交量的「冬天」，最後能不能演變為「房價的冬天」？

答案是：會的！

對於開發商來說，成交量的下滑，會影響到它們的現金流，進而影響到償債能力。沒有人能說得清楚，房企的總負債有多少。有研究機構分析了比較典型、規模較大的55家房企，發現他們到2016年末的總債務（不含永續債）為3.1萬億。

這樣推算，加上民間借貸，全國房企的總負債可能達到7到8萬億。而且大多數房企負債率都在70%以上。所以，如果有個風吹草動，會有一批房企資金鏈崩潰，要麼破產、要麼被併購。到那時，降低房價、獲取現金來保命，是必須的。

從大環境看，央行正在收緊貨幣，改革開放以來廣義貨幣M2一直以兩位數的速度狂奔，比如在2009年就達到過27.7%。在上世紀80年代，還一度達到過40%的年度漲幅。但是到了2017年，已經回落到了個位數。

貨幣超發的程度在顯著降低，城鎮化進入後半程，政府推政策性住房、租賃住房、共有制住房的力度越來越大，對於商品房的稅費越來越多、限制越來越多。

所以，時代真的不同了！

炒房時代結束了！

即將進入創業時代、大金融時代！從國家隊用真金白銀為創業板護盤，就可以看出這一點。未來的資金，將流向科創企業，流向風投。

至於房地產這個行業，李嘉誠在撤離、王健林在撤離、潘石屹在撤離，他們都嗅到了冬天殘酷的氣息。

房子到底該在什麼時候買合適？

最近，北上廣深基本上一天一個樓市政策出台，如果一周沒有一個大動作，都覺的好像缺了點什麼。很明顯現因城施策之後，樓市有了新的變化。在特大城市，調控房價的決心已經是十分的明顯。而老齊去年所說的，先從流動性再到價格的逆轉正在一步一步變成現實。

預計未來一年，一線城市將繼續這個思路，房價將有更大的跌幅。而正在上漲的三四線城市也將在半年後出現逆轉。三四線城市更兇險的地方在於，一旦樓市停漲，馬上你就賣不掉了。比如現在的燕郊和廊坊。基本上已經沒有成交。樓市跟股市不同，頂點就是底點。在最高點，你是一定賣不掉的。

有人說，老齊是死空頭，這個說法是不對的。2014年以前，我還是看多房價的。當時我提出過很多說法，限購令相當於一場飢餓營銷，相當於把需求提前釋放。只要限購令一放開，樓市就會跳漲，然後再限購就會反覆的加強這個預期，一定要在能買的時候趕快買。否則就買不到了。如果一線買不了就要趕緊在別的不限購的城市買。這是當時普遍的共識。其實投資這個事，真不是靠預測的。而是靠資產間的價格比較做出的。

舉個例子，為什麼2014年敢抄底股市，因為很多股票的股息分紅率已經達到了7%，比投資餘額寶和債券要划算的的多。而很多債轉股也給我們提供了很安全的投資標的。所以這種投資看起來就毫無風險。而到了2015年的5月份，我們為什麼看空股市，是因為隔夜拆借的無風險利率大幅上升。股息收益率已經降到了4%以下，而相對應的債券收益率當時兩年平均都超過了10%，所以從比較來看，當然投資債券會更安全。股市對於長期資金的吸引力在下降。

那麼房子怎麼看呢？主要是成本和收益的比較。當你買一套房子，主要是貸款的支出和房子租金的比較關係。從歐美國家的百年房產的走勢，每年房價的漲幅很低。基本不會超過4%，所以靠房子發財的很少很少。大家買房子基本還是為了居住，那麼如果你買一套房子的每月貸款，比租金更低。那麼也就意味著你的買房更划算。因為你租房要付出更高的成本。

而如果你貸款買來租給別人，幾十年之後你就可以通過租金收回你的投資。房子這時候是一個資產。你還可以通過加大槓桿，放大這種安全的收益。相反就像現在這樣，一套房子每月還貸款的數量遠遠大於你租房子的租金，你基本上已經不可能通過租房來收回房子的成本了，甚至現在已經連貸款利息的成本都收不回來。貸款買一套房，未來30年都是負的現金流，每月都要往房子里扔錢，這就是典型的負債而不再是資產。

這就好比，你做一個生意，要先投資30年，才能過盈虧平衡點，才開始賺錢。有點腦子的人，肯定知道這個生意是不能做的。因為30年周期太長，這中間的變數太多。所以專業的投資者，是不會去一擲千金購買負債，然後坐等他升值的。與其那樣，還不如去期貨市場賭大小賺的更多，期貨市場起碼有流動性作保證，所以比房子安全的多。

但放到房子里，大家的心態就全變了，因為沒有人關注現金流了，大家只關注升值變現。只想把房子賣給後面的傻子，然後賣個更高的價錢，這在投資市場叫做博傻。屬於賭方向，賭大小。還有一句話叫做十賭九輸，一旦賭錯了，房子會讓你賠掉所有的錢，而且還可能背負一輩子的負債。這就是賭的代價。有些人說，在土地出讓是財政的重要收入來源，所以維持高房價才能更多賣地，未來一定會漲漲漲。

這就是犯了一個邏輯上的錯誤，吃一隻螃蟹是美味的，吃一隻肯定不夠，吃三五隻滿足感才最強。但如果讓你吃20隻，並且一隻吃下去，你會怎麼樣。吃到20隻你會怎麼樣？這就叫邊際！超過了邊際的東西邊不再是紅利，而是負擔。房子跟股市也一樣，股市一直漲不好嗎？當然好，實體經濟能夠高價IPO發行，企業規模做大，股民看起來也各個發財。但總有人看穿皇帝的新衣，總有聰明人提前離場，無源之水的泡沫一旦被戳破，後面就是暴跌。所以投資市場千萬別犯經驗主義錯誤，你之前看到的只是假象，用之前的看到的看未來一定會出問題。

起碼現在房子租售比低於2%，相當於一只市盈率超過50倍的股票，在股票市場我們都知道，如果一隻股票要維持50倍的市盈率，需要每年保持50%的速度增長，如果放在房子身上，就要求租金每年漲50%，而實際上過去十幾年租金每年漲幅不足8%，今年很多地方租金還是下跌的。

所以這麼高的價格是根本撐不住的，要不是一直在限制交易，估計房價早就已經被玩壞了。記住一句話，當所有人已經都衝進去買的時候，你還指望誰在你後面接盤呢？

如果沒人接盤，你怎麼退出來？如果這兩個問題沒法回答，那麼你的投資十有八九是要損失的。房子跟股票不一樣，股票還能止損割肉，房子一旦被流動性套住，將損失掉所有的錢，而且該還的房貸，還一分不能少。