珠三角未來的樓市還會繼續向上嗎？

作者：美房網主編

在一系列的樓市措施出台之後，珠三角各城市樓市發展的腳步有所放緩，甚至開始回調，部分房產投資者對珠三角樓市的信心產生了動搖。一位冬粉朋友就給我算了一筆賬：將來男方爹媽留一套房，女方爹媽留一套房，甚至男方爺爺奶奶留一套房、女方姥姥姥爺留一套房，然後小兩口自己再買一套婚房，就算是從周一到周日輪著住都住不過來。然後得出的結論是：未來房子將是最便宜的東西，房地產將會走下坡路，現在房產已經不適合投資了。

咋一看好像沒啥毛病，但仔細一想你會發現，這是在人口不流動的理想狀態下才會發生的事情。也就是說城鎮化已經結束了，農村人口不再大量向城市流動，房價才會穩定下來，比如已經高度城鎮化的發達國家。當真正做到「房子是用來住的，不是用來炒的」之後，房價自然就會平穩下來。

人口流動的實質就是財富的流動，這些流動人口從一個地方到另一個地方，就會引起財富的重新分配。當前的人口流動方向主要是從相對落後的中西部地區到東部沿海地區，其中流入人口最多的是珠三角、長三角以及京津冀等城市群。

相關數據顯示，在人口流入超過100萬的13個城市中，京津冀、長三角、珠三角三大城市群就佔了8個，其中京津翼有北京、天津；長三角有上海、蘇州；珠三角有廣州、深圳、佛山以及東莞。除此之外，流入人口超過100萬的城市還有鄭州、成都、重慶、廈門和武漢，這些城市都是其所在區域的中心城市和樞紐。

一個城市的房價是由人口流動決定的，流入的人口越多房價就越高，流出的人口越多，房價就越低。大量人口的流入將會推動這些區域房地產市場的發展，所以長期來看珠三角向上的趨勢仍舊不會得到改變。

這些人口大量流入的區域有一個最明顯的特點是經濟水平較高，這是吸引流動人口的一個重要因素，而影響房地產的核心因素就是經濟。經過三十年的改革開放之後，高速發展的珠三角經濟依然動力十足，2016年仍然保持著8.3%的增速，這樣大體量的經濟體保持這樣的增速，並且增長了這麼多年，在全世界範圍內都是極其罕見的，加上粵港澳大灣區規劃提出，珠三角經濟發展的前景更加明朗。在經濟高速增長之下，老百姓收入增加，消費力增加，對房價的承受力度也會增加，這些，都會推動房地產的繼續發展。

影響樓市的另一個重要因素是供需關係。以深圳為例，據《深圳市土地利用總體規劃(2006-2020)》顯示，至2020年，深圳全市建設用地總規模控制在976平方公里以內，現在這個數據已經達到了約940平方公里。也就是說，深圳新增的土地供應已接近枯竭，未來能新增的供應會越來越少,成本也會越來越高。

而且由於大量人口的流入，珠三角地區對住房的需求是非常大的，並且會越來越大。同樣以深圳為例，深圳是一個人口凈流入的城市，僅在剛過去的2016年，深圳人口的新增戶籍人口就增加了50多萬，並且還有近20萬人深圳本地年輕人進入了社會，這個量也是非常大的。但是深圳每一年新房的供應卻僅在4、5萬套，並且隨著土地供應的枯竭，這個數字還會越來越小。雖然不能一概而論，但從前面人口流動的數據來看，全國人口流入超過100萬的13個城市中，珠三角就佔了四個，而且戶籍人口的佔比一直在上升，這對住房需求的壓力提出了嚴峻的考驗。

作者：shenzhenmeifang

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