學者：樓市進入「五限時代」 調控還有「大招」登場

隨著金融去槓桿與經濟防風險的逐步深化，各地樓市調控也正在「漸入佳境」。據統計，自2016年四季度以來，全國超55個城市發布了各種相關房地產調控政策累計超160次，樓市調控層層加碼，目前已進入限購、限貸、限價、限售、限商的「五限時代」。

樓市調控的不斷升級，讓熱點地區的房價有了些許鬆動的跡象，在二手房占整個樓市成交量大頭的北京，相關統計顯示，4月，二手住宅網簽16902套，環比減少35%，同比減少36%，二手住宅的成交均價為59564元/平米，相比3月下降6.8%，順義、房山等郊區下降幅度超過一成。5月上半月，北京二手住宅共網簽4817套，環比4月下半月又下降45.3%。

不僅如此，樓市調控似乎並沒有絲毫鬆動的跡象，而且在部分地區仍在繼續加碼，4月底，北京樓市又迎來定向加息，部分商業銀行新房、二手房的首套房執行基準利率，二套房則在基準利率基礎上上浮20%；與此同時，上海、廣州和深圳的部分商業銀行也收緊了房貸的優惠力度，上海首套房貸利率由9折上調至95折甚至基準。

相比於限購、限價等手段，房貸利率上浮威力顯然更大，其對樓市殺傷力堪比調控中的「核彈」，以貸款100萬、30年、等額本息為例，基準利率1.2倍與基準利率相比，月均還款相差611元，總利息相差22萬。對於一線城市動輒500萬以上的一套商品房來說，利率上浮對購房者月均還款壓力無疑是十分顯著的。

2017年以來，維護金融安全已上升至政治局會議高度，「一行三會」紛紛出重拳進行金融整肅，市場綜合利率顯著提升，因而在金融去槓桿背景下，市場的資產荒已逐步演變為負債荒。具體來說，2016年市場上流動性較為充沛，利率也較低，無論是貨幣市場、商品市場還是樓市，大家都願意以加槓桿方式去追逐一些回報率並不高的資產；但2017年起，央行在公開市場累計凈回籠資金量明顯大於凈投放資金量，並提高了MLF、SLF等貨幣工具的利率，銀監會更是一口氣連出8道金牌重點打擊金融空轉。

央行貨幣放水的總閘門稍稍擰緊了一下，大型商業銀行的頭寸緊接著就吃緊，而從大型商業銀行放出的同業資金也就隨之減少且利率上浮，在整個市場上則表現為流動性持續的緊張。在2016年，企業新發債利率基本在4.3%左右，且供不應求，而在2017年4月份，新發公司債平均票面利率已升至5.68%，雖為近兩年來的最高值，但也只有信用較好的公司才能發行，而AA級城投債發債成本已升至7%附近，發債成本的提升讓很多公司甚至取消了發債。能較好的反應市場流動性水平的10年期國債期貨收益率5月中旬已逼近3.7%關口。

在市場流動性持續吃緊、銀行負債成本持續上升的背景下，目前一線城市樓市的定向加息毫無疑問的會很快傳導至二三線城市，最終市場房貸利率會出現明顯的提升。據統計，全國首套房平均貸款利率今年以來已連續4個月上升，4月末已升至4.5%，在全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升。

市場流動性趨緊不僅會增加購房者的負擔，同樣會增加開發商的資金成本，房地產開發屬資本密集型行業，一面是政府限價，一面是資金成本大幅上升，最終侵蝕的是利潤，「不拿地等死，高價拿地找死」同樣困擾地產商，可以斷言，地產商未來兩年的日子註定不會太好過。雖然近期公布的房地產開發投資與地產企業土地購置面積增速仍在上漲，但研究顯示，以上兩項數據相對於調控政策一般會滯后3-5個月，也就是說年中兩項指標預計會出現下降。預計今年年底，開發商受困於不斷提高的資金成本，急於回籠資金也會迫使其加速銷售。不僅如此，作為樓市長效機制的一部分，熱點城市也紛紛提高了土地供給幅度，針對剛需的自住房供給也大幅增加，這樣可以分流一部分商品房的需求。

綜上，無論是從需求方還是供給方，樓市降溫都是必然。當然，根據商品房市場化的10餘年的經驗來看，每次樓市調控后三年內都會因拉動經濟需要而放鬆調控，導致的結果是迎來新一輪暴漲，因而有人就得出了每次調控都是下手的好時機的結論。

但此次與以往存在一個重大的不同是不能忽視的，這就是美國進入加息周期。過往10年正好是美國貨幣擴張的10年，外向型經濟的特點讓我們積累了近4萬億美元的外匯儲備（2014年中期），並形成了以外匯占款為基礎貨幣的主要發行方式。但資產價格的快速上漲和金融業的過快發展侵蝕了實體經濟的投資回報率，使得經常項目與資本項目雙順差的格局在2015年後轉為一順一逆（資本項目逆差），對應外匯占款呈逐漸減少的態勢，央行也就不得不開發PSL、MLF、SLF等新型貨幣工具發行基礎貨幣。一旦貨幣工具發行收縮那麼基礎貨幣發行量就會減少，對應央行資產負債表也會隨之「縮表」，在仍以間接融資為主要途徑前提下，銀監會對銀行業監管的升級則會壓制貨幣乘數的擴張，因而金融去槓桿背景下未來廣義貨幣同比增幅也會下降。

隨著美國加息頻率的加快，貨幣政策是不可能也不允許繼續寬鬆下去的，否則資本流出壓力將大增，好不容易壓下來的人民幣匯率貶值壓力也會再起，唯一的辦法就是收縮貨幣並跟著美聯儲加息節奏提高市場利率。根據聯邦公開市場委員會早前的聲明，2017、2018美聯儲預計加息6次以上，2019年將加息2次以上，預計美聯儲利率將可能達到3.5%左右。如此一來，最保守估計未來房貸利率也將達到6%以上，也就是說樓市的定向加息其實才剛剛開始，未來調控即使放鬆，還貸壓力的大幅上漲仍是壓制房價的一個重要因素。近期，環京熱點地區樓市由於投機色彩濃重目前已快速降溫。

因而，在樓市調控的「大招」逐漸登場之際，買房還是謹慎為好！