北辰實業30億拿地連下「兩城」 發信託「名股實債」欲緩資金饑渴

在房地產企業的江湖中，我們經常會聽到萬科、保利、恆大這些大牌房企的名字，但也有一些名字是我們很少注意到的，比如行事低調的國資房企北辰實業（601588,SH）。

最近，北辰實業因為兩則消息而吸引了人們的關注。7月21日、25日北辰實業連續發布公告稱在成都、海口競得土地，《每日經濟新聞》記者注意到，在不到一周的時間內北辰實業拿地的金額已經超過30億元，這與其上半年的沉寂格格不入。此外，同在25日，北辰實業發布公告稱將為廊坊項目借款人民幣11億元，並為控股子公司北京北辰地產集團有限公司20億元融資提供擔保。

這一連串動作的背後，北辰實業意欲何為？

兩次拿地均創下樓麵價紀錄

7月21日下午，海口市迎來限購后首輪土拍。海口市國土資源局對西海岸南片區五塊國有建設用地使用權以拍賣方式打包出讓。這宗起拍價9.5億元、總面積共計106759.07平方米（合160.14畝）的土拍，共引得16家一線品牌房企參與競拍。

最終，在萬科、碧桂園、保利、綠地等眾多強手之中，北辰實業以總價23億元摘得該5宗地塊，溢價率142%，綜合樓麵價11164元/平方米，刷新海口樓面地價歷史紀錄。

在7月25日成都的土拍中北辰實業再次一鳴驚人，經過與10餘家大型房企42次激烈爭奪，最終以總價8.064億元，10100元/平方米的樓麵價，68%的溢價率，成功競得剛剛被劃為成都中心城區的雙流39.921畝地塊。據了解，這是北辰實業布局成都的第四子。

《每日經濟新聞》記者梳理髮現，這是北辰實業今年首次發布競得土地公告。對於未來戰略布局，北辰實業在2016年報中表示，2017年將繼續堅持「輕資產運行、新經濟支撐、低成本擴張、高端服務業發展」的戰略方向。

據《經營報》消息，今年北辰實業大幅下調了拿地預算，從2016年的172億元降至2017年的50億～60億元。

如果以此測算，上述兩宗地已經消耗了北辰實業今年拿地的一半預算。

20億售兩公司收益權

在25號的另一份公告中，北辰實業表示，擬聯同控股子公司北辰地產、中信信託簽署《股權收益權收購協議》。據此，北辰地產擬將所持有武漢北辰辰慧房地產開發有限公司、武漢北辰辰智房地產開發有限公司100%股權的收益權轉讓給中信信託，融資期限為24個月，轉讓價款不超過人民幣20億元。

同時，北辰地產將兩公司的股權出質給中信信託。中信信託將設立「中信。北辰武漢投資集合資金信託計劃」受讓收益權。

此外，武漢辰智、武漢辰慧將分別與中信信託簽訂《差額補足協議》與《抵押合同》，為北辰地產依據《股權收益權收購協議》支付股權收益款承擔差額補足義務，並以其分別持有的項目地塊對該項差額補足義務提供抵押擔保。

北辰實業亦將擬與中信信託簽署《保證合同》，對上述《股權收益權收購協議》、《差額補足協議》提供連帶責任保證擔保，期限2年。

公告還顯示，截至目前，北辰實業及控股子公司對外擔保總額為人民幣63.27億元，佔北辰實業最近一期經審計凈資產的54.26%。其中，北辰實業對控股子公司提供擔保總額為人民幣61.17億元，占最近一期經審計凈資產的52.46%，北辰實業對參股公司提供擔保總額為人民幣2.1億元，占最近一期經審計凈資產的1.8%。不存在逾期擔保情形。

《每日經濟新聞》記者梳理髮現，7月11日，北辰實業發布公告稱將自有資金15億元用於低風險理財投資。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，融資耗費比較長的周期性，自有資金如果不處理，將引起現金不增值現象，所以會去進行理財投資。如果融資不順利，理財產品也可有替代融資的作用。這樣看也是有兩方面打算，一、對自有資金的操作；二、融資加大負債，自有現金也是對資金流動性的一個保障。

記者就相關問題致電北辰實業公開電話，後者一直處在無法接通狀態。