如果時間退回到2011年，你會如何在合肥買房？

如果把時間退回到2011年的合肥樓市，我想大部分人應該會重新考慮當時的選擇，但人生沒有後悔葯。這篇我為大家盤點一下2011年合肥備案的樓盤，看看哪些是你至今都懊悔錯過的房子。

在經歷了2009-2010年的房價高速上漲之後，合肥於2011年3月31日，正式實行限購。隨之就出現了新房銷量的大幅下跌，房價滯漲停漲，購房者觀望情緒加劇。5年半后，也就是2016年10月2日，合肥再次重啟限購，合肥樓市面臨的情形跟上次如出一轍（公號「小易論樓市」《未來兩年合肥房價走勢猜想》）。

這5年半中，合肥房價絕大部分時間都是非常平穩的，尤其在限購之後的2年。我統計了2011年合肥所有開盤小區的備案均價，然後跟現在價格做比較，計算其漲幅。2011年備案價格數據取自合肥市物價局網站（2011年新房是沒有號頭費的，因此數據準確），當前小區均價采自安居客。

1、廬陽區：

廬陽區2011年開盤的都是高層，升值率最大的小區是華潤橡樹灣（183.6%），升值率最小的是融僑觀邸（100.5%）。這個結果其實並不令人感到奇怪，融僑觀邸一開盤，價格就已經太高了，這種溢價早就吃掉了未來幾年的漲幅。其他小區漲幅可圈可點，處於中位。

2、蜀山區：

蜀山區是4大區域裡面表現最好的一個。我一直沒搞明白，安糧蘭桂公寓開盤為什麼賣得這麼便宜，而現在卻又這麼貴，簡直是bug一樣的存在。幸福里升值率212.5%，排名第2，華潤這次又上榜了，看來這個央企賣房子還比較靠譜。

排在倒數第1的是中海原山的別墅，不但沒漲，還小跌了-2.7%。排在後位的基本是一些公寓、多層，還有一個臭名昭著的公園道壹號。萬科的兩個盤子，看到了么？金色名郡和金域華府，比同期的華潤幸福里，居然少了接近100%的漲幅。這是我一直不推薦大家投資萬科的原因，品牌溢價率太高，投資收益相對太低。

3、包河區：

綠色港灣，作為別墅，備案價格居然低於高層，這是令我疑惑的地方，誰能幫我解釋一下。洋房和公寓，在包河區依舊是相對較差的投資標的。整個包河區的房子中規中矩，投資亮點不多，表現比廬陽區和蜀山區稍遜一些。

4、瑤海區：

瑤海區的表現是四大區域裡面最差的一個，這跟瑤海區的大環境有關。表現最好的和平盛世，升值率達到162.4%，其餘則基本上都在130%以下徘徊。

5、經開區：

經開區整體表現比較驚艷，平均漲幅在140%上下，就算一般公寓，也有不錯的收益。別墅依舊是賠錢貨，即使綠城出品也不例外。

6、高新區：

高新區小區的表現真是冰火兩重天，它深刻闡釋了改善得越狠，就越不值得投資的真理。高新區是高端改善和剛需兩種極端共存的區域，所以我們既可以看到升值不錯的高層，也能看到連翻番都達不到的洋房和別墅。處於中間的多層和小高層，投資價值也居中（公號「小易論樓市」《買大房子還是小房子，你陷入合肥大戶型房產投資誤區了嗎？》）。

7、政務區：

政務區是表現最好的區，平均升值率在180%以上，幾乎比其他大部分區域的最高值還高，相信政務區是絕大部分人都懊悔錯過的投資區域。過去的6年來，政務區除了資源投入較多以外，最重要的原因是形成了一所公認的學區（公號「小易論樓市」《你買的學區房是合肥的好學區嗎？——合肥各國中學區點評》），這是我認為政務區房價之所以飆升的最主要原因。

排名第一的居然是公寓，你沒看錯，小戶型的學區房，即使是公寓也有很不錯的投資收益。排名最後的是imore和內森莊園的高層，內森的高層面積偏大，容積率太高，這可以理解，但是imore又是為啥呢？政務區的投資收益，基本上是隨著備案價格的提高而依次降低的，因此價格便宜的二手房還是值得考慮的。

8、濱湖區：

濱湖從2007年才開建，因此2011年時候新盤數量很少。書香門第和文華閣，都是46中本校區和師範附小的學區房，因此在過去6年中，升值率有非常驚艷的表現，都超過了200%。濱湖假日的洋房還是表現最差的。

9、新站區：

除了昊天園和家天下兩個小區外，新站區的其他小區都表現得很差，從全市範圍來看，這種成績都是倒數的。

上面的表格我們可以看到，即使是最普通的高層，升值率也能相差100%。我想提醒大家的是，當前新房市場情形其實跟2011年是一樣的，如果選擇正確，你完全可以避免5年後再次後悔。那麼現在該如何買房呢？我給大家提供幾點建議：

1、選擇新區。政務區是過去10年來合肥市大力打造的新區，資源投入相當大，因此政務區的房子升值很快。不管你如何不喜歡濱湖，但必須要承認，未來升值潛力最大的地方還是在濱湖，因為這裡是政府著重建設的新區（公號「小易論樓市」《你還在濱湖買房嗎？近期合肥濱湖區二手房成交分析及購房建議》）。

2、選擇宜居的區域。在升值率超過180%的小區中，政務區、蜀山區、濱湖區的出現次數最多，這三個地方是合肥公認比較宜居的地方，只有環境好的區域，才有更多的房產溢價。

3、不要去投資別墅、洋房和公寓。上邊表格是升值率低於100%的小區，我們可以看到絕大部分都是別墅、洋房和公寓（公號「小易論樓市」《合肥公寓能買嗎？合肥公寓投資的誤區和建議》）。我在前面的文章裡面多次講過，這三種物業是市場上非常小眾的產品，而越小眾的產品，升值率就越差，最佳投資標的還是剛需房。

4、遠離高溢價小區。我不知道為什麼那麼多人迷信萬科，這個最賺錢的房地產企業，如果錢都被它的品牌賺了，你還指望你的房產升值潛力會有多大？我一直建議大家投資遠離萬科，意思不是不能投資萬科，而是在同時期比萬科好的投資標的實在太多。

5、選擇價格適中的品牌小區。在產品設計、質量管控、物業管理等方面，品牌小區一般比普通小區更為優秀，即使有適當的溢價也是可以接受的（公號「小易論樓市」《合肥不同類型的房產投資價值分析》）。在二手房市場，品牌小區的換手率也明顯高於非品牌小區。

6、可投資學區公寓。我在之前文章裡面講過，所有房產投資類型裡面，小戶型學區房是保值升值的最佳產品（公號「小易論樓市」《為什麼我建議你買學區房？》）。公寓雖然不如住宅，但低總價就是學區公寓的致命優勢，如果你資金有限，可以考慮。

7、投資不要選擇瑤海新站。以上數據已經表明，瑤海新站區是合肥市所有區域投資價值最低的區域（公號「小易論樓市」《合肥瑤海新站區二手房成交數據分析》）。瑤海新站區產業眾多，是合肥市環境條件最差的區域，除非是周邊就業的剛需，不建議在此投資。

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