首套房貸款利率上浮10% 房價終於要下跌了嗎？

（360中房網報道）近期，武漢多家銀行接到了《關於調整個人按揭貸款執行利率》的通知，要求各分行首套房貸利率不得低於基準利率的1.1倍，而武漢二套房貸款利率則最高上浮25%。對此，中原地產市場總監張大偉表示，房貸利率進入歷史最嚴時期：「首套房貸款出現基準利率上浮，這種情況幾乎不曾有過。」

貸款利率上浮，放款速度減緩，這一切都在向我們傳達國家調控房地產領域的決心和力度。但是，貸款利率上浮，真的可以讓一路飆高的房價「剎車」嗎？它對購房者和開發商分別有哪些影響呢？

購房者

貸款利率上浮，首當其衝受到影響的就是廣大購房者了。楚天都市報發起江城房貸調查，發現首套房貸款利率已普遍上浮10%，二套房利率最高已上浮25%。即便是利率上浮，放款速度也比平常慢很多。

貸款難，放款慢，利率高，三管齊下，不僅嚇退了投資客，也難倒了「剛需族」。在央行發布的2017上半年金融機構貸款投向統計報告中，個人住房貸款餘額20.1萬億元，同比增長30.8%，增速比上季末低4.9個百分點。今年第一季度，個人住房貸款增速較去年末低1.1個百分點。

一切數據都表明，現在貸款是真的難啊！但是，沒有錢，就真的不想去買房嗎？

自從武漢成為新一線城市，房價就一天一個樣！每個人都在擔心買房買晚了，擔心房價繼續上漲，擔心手裡的人民幣貶值，再加上開發商的「飢餓營銷」手段，大家寧可耍手段，也要為自己買個心安。

更重要的是，對「剛需族」來說，不是他們想不想買房，而是不得不去買房！

當下，房子就是必需品，功能遠遠不止居住這麼簡單：結婚、小孩上學、資產展示……因此，貸款辦得下來，他們要買房；貸款辦不下來，他們要想想辦法，然後買房。

在微博或論壇上，每天都有吐槽房貸的發言。一個說，自己等了6個月，銀行還是沒有放款；另一個說，自己足足等了8個月；更甚至，有傳言說可以內部辦理房貸，但需要另交10萬元的「辛苦費」……

真真假假，真假難辨。不過，貸款利率上浮降不了樓市「高熱」卻是不爭的事實，光是這一點，就足以叫廣大購房者嘆息不已了。

開發商

按照一般的邏輯來說，貸款利率上浮、放款難→購房者買不起房→房子賣不出去，資金迴流出現問題→開發商降低房價，迴流資金→購房者買得起房了。但是，事情真的會按照這個走向發展嗎？

先從地價看起。2017年至今，武漢每次推出地塊，都會遭到高價競拍，並一再刷新區域地價。以遠郊花山為例，8月3日，聯投旗下的關聯公司武漢花山生態新城地產有限公司以綜合評分84.57分拿下武漢花山純住宅地塊P（2017）057號，成交總價13.39億元，樓面地價10000元/平方米，花山樓面地價再次刷新。

可以說，「麵粉」價格的提高一定會帶動「麵包」漲價，在這種境況下，開發商降低房價的可能性微乎其微。更何況，供求關係決定市場價格，武漢樓市供不應求的局面決定了主動權掌握在開發商手裡。

據米宅米宅調研，武漢房源與客戶的比例高到離譜的地步。在光谷之類的熱門區域，房客比達到了1:5-1:10；在推盤量可觀的四新區域，房客比也達到了1:2；其他大部分區域，房客比全都超過了1:2……這意味著2個人去買房，至少有1個人空手而歸！

在這種大環境下，難怪開發商各個有恃無恐，全款買房、裝修雙合同等手段層出不窮。對他們來說，貸款利率上浮只是設置了一道門檻，幫他們剔除了一部分實力不那麼雄厚的購房者，遠遠不足以達到逼迫他們降低房價的程度。

貸款利率上浮為哪般？

既然貸款利率上浮不能降低房價，那麼政府為什麼還要這麼做呢？

中原地產首席分析師張大偉表示，信貸是決定短期房價的最關鍵因素，不斷收緊的房貸疊加房地產調控政策，雖然不能降低房價，卻可以進一步約束房價上漲。換一句話說，就算房價跌不了，也不能讓它毫無節制地上漲——這就是「剎車」的作用了。

更重要的是，隨著流動性收縮、銀行負債成本上升，資產收益下行導致銀行的收入及利潤承壓，再加上信貸額度的限制，銀行必須逐步減弱房貸折扣、提高房貸利率。

業內人士預計，今年下半年，整體房貸數據就會出現同比下降，同時，一線城市首套房貸利率有可能會衝破5.00%。