中介提前撤離，樓市殺招迭出，炒房中產騎虎難下

天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往。樓市的火熱已持續了十多年，現在依舊是各路資金的寵兒。然而，美國次貸、日本樓市等前車之鑒告訴我們，沒有隻漲不跌的市場。

在最近的一次內部會議中，中瑞信私人銀行高級顧問陶冬對於房地產市場未來走向給出了這樣的觀點：

「房子是用來住的，不是用來炒的」。若干年後歷史學家回過頭來看，會指出這句話是本輪房地產市場由盛轉衰的分水嶺。這句話的歷史意義在於顛覆了過去兩屆政府的政策邏輯。

「防風險」提得比「穩增長」還重要，這在中華人民共和國歷史上是前所未有的，房地產的好日子可能也因此過得差不多了。

眼下，種種跡象表明，這個預言可能將變成現實，至少調控政策一直在加碼。

自去年9月30日全國掀起一輪樓市調控后，已有45個以上城市出台各種房地產調控政策140餘次。尤其是近兩個月，一二線城市全面恢復「認房又認貸」的信貸政策，利用槓桿炒房的路基本被堵死。

而最近政策又有新變化，限購、限貸后的大殺招——「限售」來了。3月25日，廈門市對商品住宅出台了「限售」政策，標誌著「供給端」樓市調控的展開。截至14日，已有10餘個城市發布房地產「限售令」，對「拿房即賣」說「不」。

斬斷樓市流動性

「T+N」年交易制度設置了已購商品住房轉讓年限，即在房子正常交易后規定購房者在幾年後才能進行第二次交易。

啟動限售地區（不完全統計）

廈門：新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易。

成都：高端人才所購住房5年內不得上市轉讓。

福州：新取得不動產權證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續。

青島：房屋取得不動產證后滿2年方可上市交易。

廣州：新購買住房須取得不動產證滿2年後方可轉讓。

福建長樂：取得不動產證未滿兩年的，不得上市交易。

常州：新購房滿2年方可上市交易。

惠州：新購買的商品住房滿3年方可轉讓。

珠海：新購房屋3年內禁止交易轉讓。

東莞：升級限購，滿2年才可交易。

揚州：產權未滿兩年不得交易。

杭州：企業購買區域住房需滿3年方可上市交易。

海南：新購房須取得不動產權證滿兩年後方可轉讓。

限售可以極大遏制房地產炒作，這被視為「斬斷樓市流動性」的狠招。在需求端限購限貸的同時在供給端限受，對於樓市成交量、價格的調控效果是立竿見影的，但是房地產的降溫是一系列連鎖效應。

房地產中介關門

4月16日晚間，經濟觀察報發表的一篇報道，揭示了樓市風險轉變的一個重要信號。

鏈家、房天下、我愛我家等10家中介公司已經停止代理雄安新區、環北京部分地區新房業務，停止銷售商辦業務，下架環京地區部分房源。這其中，房天下關閉了環京地區100多家店面，將房產銷售人員分流至唐山、張家口等地區，並準備撤離部分新房的分銷公司。

現在各大中介公司正在研判調控風險，調整業務結構，4月，北京成交量同比下滑約65%，若成交量持續低迷，預計5-6月中小型經紀公司倒閉會接踵而至，數千名房產經紀人會因成交低迷、平台黏性低等綜合原因離職。

這還僅僅是北京和雄安新區周邊的情況，而這個區域在3月中旬之前還成交非常火爆。所以，整個華北地區房地產銷售真正的冬天還沒有到來。真正入冬的，是深圳等較早出台實質性調控措施的城市。

在深圳，一季度二手房銷售套數環比大跌了38%，同比則大跌了77%；至於新房銷售，也大跌了超過六成。

對於中介來說，最怕的不是價格暴跌，而是成交量萎縮。因為他們的收入主要來自買賣，沒有成交量，就意味著沒有生存機會。

一般來說，中介個人能承受的「成交量的冬天」不超過6個月，中介機構能承受的冬天不超過9個月。而且由於這個行業經歷了多次牛熊交替，機構和個人也越來越機動靈活。一旦「冬天來臨」確定無疑，大規模關店、裁人就會迅速推開。而中介們甚至不等公司裁人，就主動離職。因為他們僅靠底薪，很難維持日常開支。

從業者向來是對風向最為敏感的一群人。去年6月發布的《2016房地產經紀人生存現狀報告》顯示，有超過100萬房地產經紀人，其中就連海南這樣的「小省」都有超過3萬人。這是之前過熱的結果，而現在行業的收縮就是風險轉變的信號。

大多數人的一致預期是錯的

「當下，相信房價不會跌的人應該佔大多數。從統計規律看，在判斷市場趨勢時，大多數人的一致預期總是錯的。」經濟學家李迅雷在最近的一篇文章中指出，最可怕的是，那麼多調控政策不斷累積，最終可能出現「最後一根稻草壓死駱駝」的現象。

房價泡沫破裂幾乎在任何一個國家都難以避免，儘管決策者都不希望這一情況發生。但由於人們的認知能力所限，政策調控上容易出現矯枉過正問題。

例如，早在2003年，有關部委就聯合發文（《關於制止鋼鐵電解鋁水泥行業盲目投資若干意見的通知》-102號文）提出，「目前，鋼鐵、電解鋁和水泥三個行業的在建項目生產能力大大超過了預期需求，必將導致生產能力過剩、市場無序競爭、浪費資源和污染環境，甚至造成金融風險和經濟社會其他方面的隱患」。

事實上，2003年鋼鐵產能尚不到3億噸， 2003-2007年正處在重工業化的高速發展期，限產並不合時宜。

房地產業同樣如此，數據表明，今年一季度在外務工的人數為27.9萬人，同比減少2.1%。這應該是自80年代改革以來首次出現外出農民工的負增長，而流動人口的減少則發生在2015年。此外，作為購房主力的25-45歲群體人數的減少，也出現在2015年。我同時還發現，過去作為人口凈流出省份的安徽，去年常住人口竟然增加了60多萬，這意味著其他發達省份或大城市的人口流入量在放緩甚至減少。

但是，因為年房價上漲的慣性，這些正在發生改變的因素對於房地產市場影響同樣產生了時滯性。這也是為什麼，房價上漲的時候，我們覺得它會一直漲下去，這是因為投資者的趨利性和非理性程度超過了消費者。

所以眼下，該賣房還是買房，也就一目了然了。