華潤置地上半年9個Mall收租過億，未來30個月要開21個Mall

昨日，華潤置地發布了2017年度中期業績報告。

官方說法是，管理層宣布上調全年銷售目標10%，投資物業增長超預期。

今天，咱們撇開華潤置地的住宅等其他業務，談談上半年度，華潤置地在商業地產方面的運營情況。

01

數據說

購物中心平均租金收入增長16.4%

同店銷售額增長27.8%

截至2017年6月30日，華潤置地在營投資物業總建築面積達到574萬㎡（包括23個購物中心、10個寫字樓物業、7個酒店物業）。

租金總收入達到40.1256億港幣，比去年同期增長13.2%。

報告亦披露，2017年上半年華潤置地已開業購物中心零售額達到163.1億元人民幣，按年增長33%。同店零售額同比增長27.8%。

這意味著，全國23個開業的購物中心（包括上半年開業的西安西咸萬象城），上半年度購物中心單店平均銷售額達到7.09億元人民幣。

撇開2016年9月開業的日照萬象匯、2017年4月新開業的西安萬象城，其餘21個購物中心同比去年平均租金增長達到16.4%。

具體來看：

• 16個項目租金上漲，租金增長率超過20%的購物中心達到8個。

• 5個項目租金下跌，除去上海時代廣場因閉店改造租金收入同比暴跌82.9%外，杭州萬象城、鄭州萬象城、北京清河五彩城、北京鳳凰匯均出現不同程度的微跌。

其中，半年租金收入超過1億的物業有：

• 9個購物中心：深圳萬象城 5.29億，杭州萬象城2.5億、瀋陽萬象城2.87億、成都萬象城1.41億、南寧萬象城2.71億、重慶萬象城1.08億，青島萬象城1.72億，合肥1.03億，清河五彩城1.39億；

• 2個寫字樓物業：北京華潤大廈1.12億、北京置地廣場寫字樓1.55億

• 2個酒店物業：深圳君悅酒店2.26億、瀋陽君悅酒店1億

呈現幾大特點：

其一，成熟期的萬象系列項目中，成都萬象城的租金增長率最高，達到31%，由此可見其2016年下半年的品牌調整初見成效。同時，瀋陽萬象城、重慶萬象城也延續2016年的態勢依然保持著高增長狀態，同比去年同期租金增長率分別達到21%和18.4%，可見商場運營情況不斷良性提升。深圳萬象城上半年同比亦取得6%的租金增長。

瀋陽萬象城夜景圖

其二，2015年開業的萬象系列項目，除了贛州萬象城增長放緩，僅為1.1%外，其餘項目租金收入依然呈現高速增長。如，青島萬象城 35.7%，合肥萬象城 22.4%，山東淄博萬象匯 20.2%，瀋陽鐵西萬象匯 42.4%，長沙萬象匯 29%。

（PS: 溫州萬象城屬於2016年4月新開商場，雖然增長率達到152.5%，但基數低因而不具有代表性。）

縱觀報表，有幾點非常值得注意：

1. 鄭州萬象城，2017年上半年租金收入同比下跌4.7%，上半年出租率繼續下跌僅為80.5%。（2015年平均出租率92.9%，2016年平均出租率是86.8%）

2. 一直狀態不佳的無錫萬象城，商場承租狀況在2017年上半年有所改善，租金收入和出租率分別呈現了7.2%和8.5%的上漲，租金收入達到608.48萬港幣，出租率達到85.2%（近三年最高，商場於2014年開業，2015年、2016年出租率均不到80%）。

3. 巧合的是，華潤置地位於北京的所有投資物業，包括兩個購物中心（清河五彩城、北京鳳凰匯）、三個寫字樓物業租金收入均出現不同程度的下跌。原因待解。

02

計劃說

未來30個月將開出21個購物中心

平均1.4個月開一個MALL

在過去的幾年，華潤置地通過拿地自建、或與當地有實力企業合作開發、或小股操盤方式，在全國各地積攢了一大批商業物業資源，主要集中在二三項城市。如今，這一批項目即將在未來的2018--2019年集中亮相。

根據華潤集團官微信息透露，預計包括2017年下半年，在未來的30個月內，華潤置地全國開出的購物中心數量將達到21個之多，幾乎接近過去13年華潤置地已開業購物中心的總和。

製圖：華潤官微

圖片說明：

2017年下半年（4個）：深圳萬象天地、上海萬象城、江蘇泰州萬象城、北京密雲萬象匯

2018年（8個）：南通萬象城、杭州蕭山萬象城、廈門萬象城、深圳南山萬象城、廣西柳州萬象城、重慶萬象匯、太原萬象城、濟南萬象城

2019年（8個）：深圳前海萬象城、桂林萬象城、合肥廬陽萬象匯、山東臨沂萬象匯、蘇州萬象匯、崑山萬象匯、石家莊萬象城、*哈爾濱萬象匯

（*未明確註明，暫納入2019年）

其中，深圳在接下來的2年半時間，將迎來三座萬象系列商業，深圳前海萬象城、深圳南山萬象城、以及即將於9月27日正式開業的深圳萬象天地。

萬象天地 街區效果圖

在商業地產進入存量時代，有些企業選擇輕資產前行，而有的企業卻在不斷增加重資產比重。前者如萬達，而後者如華潤置地。

據華潤置地業績報告披露，截至2017年6月30日，投資物業資產總值達到港幣1062.7億港幣，占集團總資產比重為21.5%。顯然，未來這一比例將不斷提高。

並且，投資物業毛利率從2016年上半年的61%，提升至2017年上半年的62.3%。

報告期內，經獨立第三方評估，包括在建項目在內的投資物業獲得18.6億元的價值增值。這意味著，僅商業物業本身，華潤置地上半年度就穩賺了18.6個億。

目前，華潤置地在建擬建的投資物業總建面達到744.9萬㎡，其中商業達到442.6萬㎡，佔比59%。

顯然，華潤置地對於輕重資產也有自己的想法。

據時代財經報道，華潤置地副主席唐勇在接受媒體採訪時表示，「輕資產是做保姆，重資產是自己的孩子。」 輕資產不是華潤置地短期內的重點發展方式。

而唐勇亦表示，到2019年，華潤置地在營的購物中心將增加到44個，單購物中心的運營面積就可以達到550萬平方米，整體租金收入將超過100億港幣。

- 編外話 -

在華潤置地中期業績報告的前言部分，介紹上半年工作重心時，將 「制定公司商業地產戰略業務發展規劃，並完成組織架構調整 」放在了第一個。

由此可見，華潤置地對於商業地產業務的重視程度。

華潤置地於2016年完成大區調整，由原來的9大區域合併為六大區域，華東、華北、華中、華南、華西、東北。

華潤置地六大區域業務布局圖

針對此前華潤置地一直堅持的「回歸一二線城市」的發展戰略，唐勇在中期業績會上亦表示，將「反思」，「過去增長較多的企業在二三四線城市，甚至五線都有比較多的布局」。

這也意味著，未來，華潤置地在城市發展戰略布局上，或將有更多可能。

地點：深圳福田香格里拉大酒店

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