全面緊縮！聚焦炙熱的長三角城市圈樓市量價前景「拐點」

小Q導讀：永不落幕的一線與正在崛起的新一線：人口流動和產業是未來城市分化的核心因素。

文／克而瑞研究中心 楊科偉、柏品慧、謝楊春、田超越

2016年，房地產市場成交顯著放量，全國商品房銷售面積升至13.58億平方米，創歷史新高。長三角城市圈更是首當其衝，市場規模急速擴容，銷售總金額近3萬億元，佔全國25%的市場份額。下半年，長三角城市圈內三、四線城市房地產市場明顯轉暖，短期內投資、投機性需求大量進場，市場熱度推升至無以復加的地步。

2017年至今，樓市政策層面仍舊延續「調控+刺激」組合拳，並有愈演愈烈之勢。長三角城市圈作為當下最為火熱的城市圈之一，在「調控+刺激」政策組合拳的作用下，房地產市場將發生哪些新變化？尤其是三四線城市市場熱度能否延續也是一個值得深入探討的話題。

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（一）

長三角城市圈「單核」與「多核」並存

市場規模近3萬億更關注中微觀市場變化

長三角城市圈是最為發達的城市圈之一，包括三省一市共26個城市，約有1.5億人口，佔全國面積僅為2.2%，但創造了全國五分之一的經濟總量，城市群競爭力強勁。區域經濟持續向好發展也為房地產市場奠定了堅實的市場基礎。2016年，上海、南京、杭州、蘇州、合肥和寧波6個城市成交總金額佔全國總金額的比重達16%，長三角城市圈商品房銷售金額更是接近3萬億元，全國佔比約為25%。

1、「單核」上海輻射整個長三角區域，「多核」寧、蘇、杭、廬輻射周邊三四線

從空間格局來看，長三角是典型的「單核」與「多核」並存的城市群。「單核」即指上海都市核心，通過發揮上海龍頭帶動的核心作用和區域中心城市的輻射帶動作用，依託交通運輸網路培育形成多級多類發展軸線，推動整個長三角城市群的發展，而城市群的發展即是城鎮化發展的主體，城市群可以解決一些城市發展過程中自身不能解決的重大問題，這對房地產開發過程也至關重要。

「多核」是指以南京、杭州、蘇州、合肥等二線城市形成多個的「小核心」，主要輻射周邊三、四線城市。如南京城市圈是以南京為中心形成一個經濟區域帶，成員城市包括南京、揚州、鎮江、句容等城市，通過寧揚城際、寧句城際、寧滁城際等城際軌道交通線路形成發達的交通網路將城市群落緊密連接起來，在「環南京都市圈」概念帶動下，核心城市高房價和高購房門檻的難題在一定程度上得到疏導，同時也帶動了周邊三四線城市庫存去化。

2、核心城市需求外溢，周邊三四線顯著受益，量價關係特徵分化為四類

正由於長三角城市圈形成了上海超級「單核」疊加蘇州、南京、杭州和合肥「多核」的基本格局，圈內三四線城市或多或少都受核心城市輻射。而在熱點一、二線城市從嚴限購、限貸打壓下，部分置業需求被迫向周邊三四線城市遷移，房地產市場熱度顯著提升。

根據2017年一季度長三角區域內三四線城市商品住宅成交量、價走勢，將成交面積、成交均價同比變化設為兩個維度，並把房價同比漲幅20%作為分界線，長三角區域內三四線城市可以簡單劃分為以下4種類型：

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（二）

長三角「多核」城市市場長期向好

短期警惕透支風險

從目前長三角城市圈發展來看，核心城市南京、杭州、合肥、蘇州、寧波市場潛力毋庸置疑，且從當前市場規模來看，寧、杭、廬、蘇已經逐步邁向「新一線城市」。

近兩年南京、杭州、蘇州、合肥、寧波等城市在經濟快速發展、區域規劃不斷完善之下，城市房地產快速發展，正逐步邁入「新一線城市」之列。但短期來看，合肥和寧波都有著廣義庫存風險的問題，即短期土地供應過量。南京、杭州部分遠郊板塊被熱炒，未來價格存在回調的可能性。

從目前現狀來看，南京、杭州、合肥、蘇州，寧波等二線城市在政策調整下商品住宅成交量有所下降，但價格保持平穩，短期來看，市場存在一定風險，從長遠角度考慮，5個城市房地產市場依然看好。第一，這些城市總體經濟情況良好，例如南京，杭州兩個城市，2016年南京杭州兩市已躋身全國萬億GDP城市。第二，此類城市屬於人口吸附類城市，常住人口與戶籍人口比例均大於1，其中以蘇州人口比最高，達1.56， 南京、杭州、寧波的人口比也均在1.24以上，未來的購房需求充足。第三，這些城市人均可支配收入保證了其充足的購買力，南京，蘇州，杭州，寧波人均可支配收入均在44000元以上，位次在全國名列前茅。因此，對於南京、杭州、合肥、蘇州、寧波房地產市場研判，關注點仍在與各城市未來的風險點。

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（三）

「外溢」利好推動的三、四線市場可持續性良莠分化

不過，隨著城市圈的不斷發展，以及近一段時間核心城市陸續調控、力度不斷加強，依附再其周邊的三、四線城市房地產也迎來一波發展機遇。

1、量價齊升：嘉興、鎮江、馬鞍山受益外溢，義烏內生於發達經濟優勢

量價齊升型城市主要集中在核心城市外圍，軌道交通成為這類「衛星」城市迅速崛起不可忽視的因素，經濟、產業等全方面融入核心城市圈，房地產市場更是盡享核心城市外溢需求。義烏則是屬於典型的經濟活力型城市，購房客群以本地自住、投資性需求為主導，高收入足以支撐更高的房價水平。長期來看，除地級市成交規模略高之外，多數縣級市年均成交量不足200萬平方米，市場規模依舊存在著較大的增長潛力。

2、量跌價升：無錫、吳江、太倉、崑山受限購、限貸打壓，南通受益高鐵規劃利好

量跌價升型城市集中分佈在上海、蘇州周邊，其與核心城市之間的時間距離都在一小時以內，也是當下最為熱門的三四線城市。2016年，量跌價升型城市房價全部有過一波熱炒，以南通為例，全市成交均價同比漲幅超50%，售價同比翻番的項目並不鮮見。高房價必然導致有購房能力的客群基數大幅縮水，並且倒逼當地房管局祭出更為嚴厲的調控政策，成交量高位回落也屬自然現象。

3、量升價穩：多數受益於返鄉置業，鹽城交通規劃利好下價格快速增長

量升價穩的城市中，多數城市房價不高且市場規模較小，本地購房需求不足，受到核心城市輻射效應十分有限，儘管在返鄉置業帶動下成交同比上漲，但由於需求不足、供應較多導致價格漲幅較低，僅有徐州、鹽城兩個體量較大城市去年市場堪稱「火熱」。

4、量跌價平：溫州房地產市場尚處調整期，淮安交通規劃利好助推市場發展

從地理位置看，溫州、金華、江陰和淮安均與核心城市相距較遠，其房地產市場的發展受核心城市輻射作用很小。在城市外來人口流入十分有限的情況下，本地新增房源主要以本地消化為主，目前仍都處於去庫存狀態，尤其溫州樓市持續低迷，未來市場發展仍不看好。

（四）

同城化穩步推進，產業優化承接升級，市場規模增長可期

值得留意的是，長三角一體化進程不斷加快，未來城鎮化不再片面強調各個城市單一經濟指標增長，而是以城市圈共同發展為視角，核心城市與周邊中小城市積極協調土地、人才、資本等各項發展要素，充分發揮各城市自身的資源稟賦，取長補短，形成互惠、互利的共同體，解構核心城市不當功能定位，有序引導產業、人口向周邊城市梯度遷移。與此同時，核心城市產業不斷優化升級，積聚更多高素質人才，以資本、科技、人才為紐帶，助推城市圈經濟增長邁向更高的台階。

對房地產市場而言，當前長三角城市圈形成「單核」與「多核」並存格局，上海自成超級「單核」，輻射整個長三角區域；蘇州、杭州、南京、合肥等二線城市形成多個「小核心」，主要輻射周邊三四線城市。長三角區域經濟持續向好發展，江浙地區民營經濟體增長動力強勁，居民購買力充足，為房地產市場奠定了堅實的市場基礎。得益於京滬高鐵二線、沿海高鐵遠期規劃，有助於解決南通、鹽城、淮安等節點城市鐵路交通的短板，產業、人口將持續導入。限購、限貸等行政干預措施並非長久之計，一旦出現鬆綁的跡象，房地產市場必將迎來新一輪快速增長期。

綜合而言，長三角城市圈正處同城化建設的「快車道」，區域內三四線城市顯著受益，以嘉興為例，將設立浙江省全面接軌上海示範區，在創新政策、高端產業、科創資源、交通樞紐、公共服務等多個方面接軌上海城市圈。與此同時，核心城市產業將不斷優化升級，集聚大批高素質人才，人口結構將不斷調整優化，房地產市場規模增長空間著實可期。

長三角城市圈內三四線城市房地產市場明顯分化，成交量價表現漲跌不一，相較而言，我們更為看好核心城市周邊的「衛星」城市，有城鐵、高鐵重大規劃利好以及經濟基本面出眾的三四線城市。鑒於長三角城市圈正處同城化建設的「快車道」，產業將不斷優化升級，人口「虹吸」效應顯著，房地產市場規模猶存較大的增長空間。

《長三角城市群房地產市場前景研判》目錄

1、2016年長三角城市圈商品房銷售金額近3萬億，佔據全國1/4的市場份額

2、「單核」上海輻射整個長三角區域，「多核」寧、蘇、杭、廬輻射周邊三四線

3、核心城市需求外溢，周邊三四線顯著受益，量價關係特徵分化為四類

二、長三角」多核」城市市場長期向好,短期警惕透支風險

1、經濟發達、人口吸附力強，長三角一體化進程下「多核」城市仍是中流砥柱

2、南京：核心區域房價堅挺，六合、高淳、溧水等外圍區域存調整風險

3、杭州：熱點區域過度炒作，嚴重透支市場預期

4、合肥：短期土地供應過量，居民購買力明顯不及其他二線城市

5、蘇州：市場「有價無市」，高房價顯著抑製成交量

6、寧波：前期土地供應過量，警惕房地產存廣義庫存風險

三、「外溢」利好推動的三、四線城市市場可持續性良莠分化

1、量價齊升：嘉興、鎮江、馬鞍山受益外溢，義烏內生於發達經濟優勢

（1）嘉興設立全面接軌上海示範區，湖州為上海周邊不限購、限貸的地級市

（2）鎮江、馬鞍山已全面接軌南京「半小時都市圈」，房地產市場可高看一線

（3）城西科創大走廊不斷優化升級，臨安將融入杭州「一小時城市圈」

（4）義烏小商品經濟異常發達，居民購買力強勁，外來人口不斷湧入

（5）淳安目標打造生態旅居型城市，房地產市場發展空間長期受限

（1）限購、限貸政策持續發力，無錫、吳江、太倉、崑山成交明顯縮量

（2）常州、南通去庫存成效顯著，南通將深度融入上海「一小時城市圈」

（1）多數城市得益於返鄉置業帶動，價格上漲受限於庫存和供應量

（2）「上海2小時城市圈「預期推動鹽城房價上漲，徐州得益於去庫存大方針

（1）投資、投機性需求快速退場，溫州樓市仍處於調整期

（2）金華、江陰以自住需求為主，房地產市場趨於飽和

（3）淮安受益於京滬高鐵二線遠期規劃，但居民購買力受限難以支撐房價持續上漲

四、同城化穩步推進，產業優化承接升級，市場規模潛力巨大

1、長三角城市圈同城化建設持續推進，房地產市場規模增長可期

2、長期看好「衛星」城市或有重大規劃利好以及經濟基本面優異的三四線城市

3、政策持續高壓、樓市尚處調整期及炒作過度透支市場預期的三四線城市難言樂觀

和企業深入探索

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