弱者的意淫，長沙限價房能抑制住房價？

法律保護的是弱者，同時也在庇護著強者 ——寫在前面。

近1個月以來，長沙樓市調控政策評出，從早期的人才新政，變相放寬樓市調控，到8月末的土地「熔斷+搖號」機制的建立，再到現在近萬套限價房入市（首批項目銷售均價4950元/㎡），無一不在表明政府對樓市健康調控的決心以及居民購房權利的維護。

拆分到每項細則中研究，人才新政屬於樓市需求市場放寬，土地熔斷屬於供給面限價，「限價房」屬於需求端中的保障性購房。從市場需求到土地供給再到保障性購房，目標樓市調控整體布局以基本形成，預計後續政策推進多以此條線路推進為主。

然而，政策的實施到最後的落地尚需時間，何況其中多項調控均存有操作空間，現就逐一拆招，詳細講解。

人才新政

（人才新政首天，窗口排好人員達400餘人。

一個城市的發展需靠兩項基礎調控作為內在動力「人才+產業」，其中人口對應市場，而產業對應內生力。今年以來，多地頒布人才新政，其中武漢、深圳等勝者更是直接提出大學部落戶可八折購房等誘人條件。

站在歷史的風口上，誰都不想認輸，長沙更是如此。

在武漢推出政策不久，長沙人才二十二條細則頒布，涵蓋區域包括就業以及購房等方方面面。通讀細則，其中有一條這樣提到

「專科學歷且在沙擁有工作證明便可購首套房」。

簡單理解便是，有身份證便可首套購房，對520調控政策來看，相當於變相放鬆。隨著政策的出台，調控3個月的樓市熱度逐步回升，各地炒房團再次雲集於此，長沙市場再度受到周邊城市關注。

土地熔斷機制

（土地熔斷出台，各地市場出行不斷流拍的局面）

OK，土地熔斷機制細則不詳細列舉，通俗的說，現公布的2宗試點地塊未來所有項目毛坯價不能超過8000元/㎡。表面看，市場看似美好。可其中存在的樓棟對地產開發講，依舊存有運作空間你給。

一、入市價限死講影響工程品質，開發變相降低投入成本，增加項目盈利。

二、條例以毛坯產品規定入市均價，可後期項目仍可以以精裝產品入市，早期存有的限制條件存有突破口。

三、競爭企業及關聯企業並沒有作出名額規定，大企業在後期搖號競爭中，存有一定優勢。

限價房政策

（城市限價房，品質上略劣與普通商品房）

此次推出的限價房尚屬長沙首次，可早在08年全國就有城市推行此制度，從實際推行效果看，其中政府監控力度有限，限價房名額存有市場買賣等可能，對保障性購房存有需求的實際購房者講，並不具備競爭優勢。

其次，此次推出房源僅11682套，按套均面積100㎡計算（規定：定向限價商品住房套型建築以90平方米以下戶型為主，單套建築面積不高於120平方米（含）），實際可售面積僅116.82萬方，按照長沙16年市場容量1200萬方計算，可售面積也僅供去化5周時間，實際購房需求能抑制多少實在難講。

全面來看，此輪政策調控力度有限，直接反饋到市場中看，人才新增將放寬此前「520」購房的限制，變相打開購房市場，需求端將進步一上漲。而在土地端上，連續的「斷供」將增加市場的緊張氣氛，熔斷地塊的推出將在一定程度上環節片區樓盤均價，但同時操作過程中仍存有風險，房企縮減成本、土地流拍等情況仍有可能出現，重點考慮的是政府的智慧。

最後限價房政策的推出，絕對不會因此而抑制房價的過快增長，反而是腐敗滋生的土壤，後期項目入市的監管，以及申請，將是著重監管的內容。

回歸市場層面，一個健康的自由市場，需求與價格存在直接關聯性，當然樓市也不意外。此輪政策的提出一方面看出的政府對樓市多領域調控的決心，同時也因力度有限，多流於形式。後續市場發展仍需從供求端上入市，加大土地供應，抑制投資性需求，保障自住型購房渠道通暢，才是市場平穩有效發展的基礎。