四大指標顯示買房就能賺錢的時代已經結束！

上半年房企的日子相當滋潤，不過到7月份，形勢來了180度大轉彎，top100房企銷售面積和銷售額雙降，而且幅度還都不低，超過了30%。

而二手房同樣比較疲軟，熱門城市二手房成交量已經大幅萎縮。以北京為例，月度成交量僅7000餘套，與3月份的25000餘套相距甚遠。

如果說僅僅一個月的數據說服力還不夠的話，那麼這一個多月以來的各項措施，則明顯釋放了一個信號：先通過「五限」等措施將樓市穩住，接著通過增加供應，發力租房市場等手段打開局面，逐漸消化剛需對樓市上漲預期的支撐。

需要指出的，這些措施的推出，並不是逆流而動，而是順勢而為。現在是推出這些措施阻力最小的時候，因為以往支撐樓市上漲預期的幾大紅利已經消失。

剛需購房人口已經逐漸減少

的剛需買房無外乎這幾點，結婚、子女上學等，而結婚又佔大頭。這一大群體的持續爆發是以往樓市持續增長的重要原因。

但現在這種支撐力正在減少，一個十分重要的指標是人口出生率的下滑。去年二胎的全面開放雖然能從一定程度上減緩這種趨勢，但人口的長周期以及生育觀念的徹底改變都決定了這種紅利已經宣告結束。

不僅如此，農村人口進城也不及預期，幾億人延緩進城，對樓市也是巨大掣肘。

收入增長越來越跑不贏經濟增速

過去近20年的時間，人的收入增長非常快，平均年增長率在11%以上。僅2000年到2016年，城鎮居民可支配收入就增加了5倍，至3.3萬元。正是這種高增長帶來的購買力支撐了樓市的高增長，但過去的模式已經疲態盡顯，投資佔比越來越高，收入已經明顯跑不贏增長了。

21世紀經濟研究院提供的數據顯示，上半年僅有京滬居民收入跑贏GDP，其他均跑輸。而在京滬跑贏了也是十分尷尬。社科院出具的一份報告顯示，2016年北京居民可支配收入還買不到一平米的房子。雖然從CPI來說，買房是資產配置行為，而租房是消費行為，但每一個租房者卻都想買房，收入代表了購買力，兩者差距擴大對房價是有反向作用力的。

除了收入增長之外，居民負債水平卻在不斷攀升，收入代表的是購買力，而負債則代表的是透支水平。這兩大指標都不支持樓市繼續暴走。

信貸周期已經逆轉

從2008-2016年是一個信貸逐漸寬鬆的周期，老百姓買房子可以說得到了極大的支撐，各種給補貼，各種降首付，各種降利率。

下圖是M2與GDP之間的走勢圖，直觀反映了信貸的擴張速度。

也正如此，2016年的樓市是史上最火的一年。多年不漲的城市開始補漲，月薪兩三千的城市房價都過萬了，很多小城市短短一年首付就從十幾萬攀升至三五十萬，這是「牛尾巴」的信號。

今年信貸的關鍵詞是：穩健。房企都跑海外找錢去了，個人要想從銀行貸出錢來更是難上加難。而利率更是不斷走高。融360大數據研究院統計的數據顯示，7月份全國35城平均利率為4.99%，已經全面超過基準利率。未來還會繼續走高，針對房地產的定向調節不會停。

樓市供應策略的變化

以往在房地產供應上，各地實際上採取的是一種適度偏緊的策略，個中緣由大家都清楚。

很多小城市在供應土地上採取的策略特別隱蔽。

筆者曾經就知道這樣一個案例：地方找個大開發商進來，然後約定價格起拍，為了不讓開發商吃虧，超出的部分會返給開發商，而結果就是公開的地價上來了，大家買房子的成本高了很多。現在這種策略已經玩不轉了，土地指標已經嚴格收緊，必須按照供需的狀況來合理安排。

收緊的不僅是小地方，大城市同樣如此，「只租不售」地塊越來越多，租房的種種利好，都在改變樓市的供應策略。

2017年也許不是樓市的大頂，但我們應該清楚，主導樓市長期走勢的幾大因素已經發生變化，2016年那種行情不可能再上演。

融360房貸君認為，我們正處在樓市長短期機制交接的關鍵時期，現在著急的是開發商，是炒房客，而不是剛需。對於剛需來說，現在更務實的選擇是珍惜手中的錢，別輕易花出去，房子還會繼續便宜，選擇也會越來也多。同理，如果現在想買房，就別想著賺錢，容易栽跟頭。