惠州樓市奇事: 成交量竟大於供應量?

惠州電台昨天報道說，今年上半年，惠州全市一手住宅市場成交面積646萬平方米，但上半年新增一手住宅供應面積僅為504萬平方米，低於成交面積142萬平方米。而此前，官方監測的數據顯示，上半年預計有600萬平方米以上的供應量。二年級國小生都懂的數學題：100萬平方米房子沒有進入市場。

事實上，5月份惠城仲愷區域新建商品住宅網簽交易量為3149套，網簽面積34.8萬平方米，而同期領取預售許可的新建商品房僅為1155套、14萬平方米，僅為銷售房源的1/3左右。其他縣區表現類似，惠陽大亞灣等臨深片區更為明顯。

這是什麼樣的奇怪現象？

建好的預計上市的房子不拿來賣，那就是被開發商燜著吃了：捂盤惜售、待價而沽。

惠州市房產管理局在今年4月-6月開展的房地產市場專項整治行動中，已經將這一現象揭開了蓋子：惠州市區中心區就有19個樓盤因項目進度達到預售條件沒有申報價格監製和辦理預售備案，被要求在1個月內辦理相關手續。其它縣區恐怕也有不少。為此房管局公開表態：下半年即將啟動的新一輪專項檢查中，捂盤惜售仍是重點。

惠州市房產管理局4月8號出台的「惠六條」中明確，已達到預售條件的開發項目，須在30天內到價格主管部門申請價格監製，完成價格監製后15天內到房管部門申請預售許可，沒有按時完成申報工作的，1年內不允許其申報價格監製和申報預售。對已取得預售許可捂盤惜售的，一經發現，將依法依規嚴肅處理。當月，惠州市開展了為期兩個月的專項檢查行動，捂盤惜售的違規行為成為該輪檢查的重點之一。

也許還會有人問，開發商為什麼不能按市場行為來隨意售賣房子？

這個問題已經在吵了十多年了，我們不是理論家，不想再介入。在當前經濟體制下，也不可能吵得出結果的。

我們只能這樣說，開發商故意將建好的房子惜售或推遲新房入市，客觀上就會造成「沒房賣了」的市場反應，加激了購房者的恐慌感和急迫感。而目前，為了維護市場穩定，政策是絕不允許這樣的怪現象出現的，包括招拍掛得來的土地都有限期必須開發，那建好的房子就更不可能隨意捂盤惜售了。所以，其它的理由都不要拿出來說了。

根據《廣東省商品房預售管理條例》第六條第一款第五項，預售商品房項目工程形象進度為：七層及以下的商品房項目，已完成結構工程並封項；七層以上的商品房預售項目，已完成三分之二結構工程。截止目前，惠州市區中心區共有19個樓盤達到這一條件，卻未辦理價格監製和預售備案手續。這說明這些樓盤已經涉嫌捂盤惜售。惠州市房產管理局已經向這19家開發商發出告知書，要求這些樓盤在1個月之內辦理價格監製手續。因特殊原因不滿足預售條件的，也要進行相關的解釋說明，經調查核實，方可延緩辦理價格監製和預售備案。

什麼樣的情況下不算捂盤惜售？

惠州市房產局局長袁貴平說：有些樓盤建好了與施工單位有糾紛，有些建好了但房子抵押給銀行，有些建好了還存在其它特殊情況沒理清楚，它是不能預售的。假如它不存在這些特殊情況，那就屬於捂盤。我們發通知之日起一個月內，這些企業必須要去申報，超過一個月不申報要又上報原因，我們就會處罰。

下半年情況如何？

按現在樓盤的建設情況，惠州全市下半年預計有1200萬平方米近12萬套的新房潛在供應量。如果到時實際供應量低於這個數字，或成交面積比這個數字還多，那就是還有樓盤在捂盤。

據悉，惠州市房產和住建部門正在對全市存量房源和市場供應情況進行調查摸底，將為今後惠州市促進房地產市場有效供應相關措施的出台和落實提供依據。此外，惠州市已制定了新一輪房地產市場專項檢查的實施方案，已報市委市政府審批。