【記者觀察】房地產進入寡頭時代，下半場怎麼玩？

調控令房企格局正發生愈發明顯的變化，寡頭化成為不可避免的趨勢。據統計，今年前5個月，拿地最多的30大房企拿地總金額超過6685億元，同比去年上漲62%。值得注意的是，這些積極拿地的房企中，絕大部分為大型房企。碧桂園、萬科、恆大等一線巨頭前5個月的銷售總額不斷創下新高，而一些風險承受能力低的中小房企，由於承受不了賠本的地塊，他們面臨的生存空間將越來越小。

隨著調控持續深入，擁有土地多寡是決定開發商可售庫存的重要要素。而如今，還能在土地市場火拚的房企，以大型房企為主力。

6月5日，碧桂園發布公告稱，今年前5個月，碧桂園及其附屬公司連同其合營公司和聯營公司，實現合同銷售金額約2442.2億元，合同銷售面積約2727萬平方米。其中，碧桂園權益所有人應占合同銷售金額及合同銷售建築面積，分別約為1765億元及2031萬平方米。

在此之前的6月2日晚，萬科也公布了5月份的銷售業績。前5個月累計實現銷售金額2280.5億元，銷售面積1520.1萬平方米，同比分別增長54.43%及40.41%。

6月5日，恆大也公告了其銷售情況，其中5月份的合約銷售金額為381.9億元，合約銷售面積為371.9萬平方米，合約銷售均價為10269元/平方米。2017年前5個月，恆大累計合約銷售金額約達1829.7億元，合約銷售面積1869.7萬平方米。

中原地產數據統計顯示，2017年前5個月，拿地最多的房企為碧桂園，拿地總額642.79億元；拿地總額在300億元以上的房企包括保利、恆大、中海、龍湖、首開、萬科、華潤等。中原地產首席分析師張大偉表示，整體看，2016年房企經過一年的去庫存，在一二線城市基本屬於持有大量現金階段，所以即使在約束條件非常多的情況下，房企依然獲取優質住宅用地。

某房企高管認為，房地產整體趨勢正向寡頭化發展，房企集中度越來越高。大型房企在獲取資源、融資、品牌建設等各方面能力均強於中小房企。「大家對風險承受力產生極大分化。我們算不過賬來的地塊大型房企就可以承受。」該人士表示。

廣發證券分析師樂加棟也認為，目前地產行業面臨拿地難、融資難、利潤率下降的局面，需要在一定的規模基礎上，才能保證企業順利發展。而龍頭公司具有明顯的成長機會大、資產安全性高優勢。

「我絕對不看好中小房企在市場的前景。中小型企業未來主動或被動調整或退出房地產，是正常的，只是時間問題。」上海連合地產CEO許仰東日前表示。

「三四線市場市場門檻低，但過剩風險加劇，一線市場門檻高利潤空間卻壓縮。要不打烊休息，要不另找新路。」連合的背後，基本上都是房地產市場風光一時的公司和經理人。

連合的十家股東中，規模最大的為中邦置業，這家公司的前身為有政府背景的上海聯洋置業，參與浦東聯洋社區的拆遷改造，參與開發佔地近2平方公里的「聯洋新社區」，是上海房地產50強排行榜的常客。不過，中邦始終沒能變得更大。2006年起，它就籌劃上市但是一直沒能成功，沒有資本市場的支持，2009年之後，中邦就很難在上海拿地，只能轉戰上海周邊和其他二三線城市。

連合的大多數股東有一個共同點：在1990~2005年間非常活躍，依靠上海城市舊改發家，但是之後逐漸被排除在上海的土地市場之外。2016年上海住宅用地樓面均價17629元/平方米，同比大幅上漲73.9%，其中商品住宅用地樓面均價為31382元/平方米，同比上漲79.4%，皆創歷史新高。

造成這一現象最重要的原因之一，是房地產企業可以以很低的成本發行企業債——2015年5月至2016年8月的16個月期間，房地產企業從債市籌措到了1.2萬億元資金， AA級地產公司債利率普遍在6.5%左右，AAA級公司債則很多低於3.5%，龍湖保利這樣的企業甚至拿到了3%以下的利率。

2017年4月，上海土地對三塊新出讓土地的出讓方式進行調整，競標者不僅要比拼價格，還要被評分，分數包括信用評級，近三年行業平均排名等，這等於直接將中小房企排除在招拍掛市場外。事實證明，最終獲勝的是保利、中建、中海三家央企。

房地產業正進入寡頭時代，百強之外的中小房企生存空間正在縮小。

隨著國內各地樓市調控政策持續深化，房地產上市公司分化態勢進一步加劇，行業集中度進一步增加。地產圈「大魚吃小魚」的現象進一步凸顯。

自去年至今，廣州樓市也出現了一股「併購潮」。業內人士表示，在目前地價壓力增大、土地供應「僧多粥少」、「過江龍」進入本地市場希望有「引路人」的背景下，併購模式受到市場熱捧。

日前，融創通過二級市場增持金科股份股票至25%，同時表示未來將視市場機會繼續增持，不排除最終成為金科第一大股東。而在前兩個月，融信發布公告稱，其間接全資附屬公司融信（福建）投資集團有限公司與海亮金屬貿易集團有限公司訂立了具有排他性的合作意向書。

無獨有偶，日前，深圳控股有限公司就出售若干附屬公司全部股權及股東債權事項發布公告。深圳控股表示，該公司擬以現金總代價54.25億元向某大地產集團出售地產業務。預計該公司會因出售事項獲得約29.12億港元的稅後凈收益。公告當天，該公司已和該地產集團訂立了股權轉讓協議。

2016至今，廣州市場上出現的熱點併購收購事件，均是大手筆。無論是「過江龍」還是「地頭蛇」，出手都很豪氣。例如外地房企陽光城，重點布局南沙，其在天河、越秀兩大中心區亦有落子，最新收購的「廣信江灣城」項目便位於多年未有宅地推出的越秀區。

併購並不是「過江龍」的專利，碧桂園、時代地產、奧園等「地頭蛇」近期亦不斷嘗試此方式。其中，碧桂園去年以來在增城、黃埔兩區發力收購，而本地中型房企時代地產、奧園亦通過收購的方式落子上述兩區。比如碧桂園近期通過併購已將石灘、新塘等地塊、項目收入囊中，加上3月土拍競得的新塘長崗村地塊，該開發商於增城熱點板塊均布局有項目。中原研究發展部有關人士認為，這一方面體現了房企對增城未來市場發展的信心，另一方面有利於房企在片區獲得整體定價話語權。

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