樓市一路狂歡 誰在搶購武漢房子

「調控仍將持續，市場博弈也在持續，未來一段時間武漢樓市將進入盤整狀態。」中指院武漢市場分析人士表示。

這個夏天，部分熱點城市房地產市場的降溫，似乎並未影響到武漢樓市的狂奔。

一房難求、「日光」現象儼然成為武漢房地產市場常態。克而瑞統計數據顯示，今年上半年，武漢中心城區120次開盤，其中76次日光，比例63%。在120次開盤中，54次捆綁精裝修，33次毛坯改精裝，13個原定毛坯項目開盤即選擇精裝修。搶房熱潮蔓延到整個大武漢，從主城區到四環線，從江夏區、新洲區到蔡甸區、漢南區。

而武漢二手住宅價格漲幅更是超過新房價。據當地市場人士稱，目前武漢二手房房價已由前期的部分區域倒掛轉入全面倒掛階段。武漢二手房賣家則表現出售房迫切度和誠意較低，保持高姿態喊價的跡象。

武漢房地產市場火爆源於當地住房市場的供不應求。上半年，限購限貸限價迫壓下，武漢市商品住房累計新增供應853萬平方米，較去年同期回落23%。而住房需求依舊旺盛，自住改善性需求重新成為市場主力，投資性需求亦占重要份額。

武漢的房子似乎一直以來就比較「稀缺」。數據顯示，武漢新增住宅供應面積從2015年起就開始持續下降，但銷量卻連續幾年高企，蟬聯全國第一。2016年，武漢新增住宅供應面積超過3000萬平方米，去年年底庫存已降至6個月以下。

今年上半年，武漢新增住宅供應進一步減少。中指院數據顯示，上半年武漢市商品住房累計新增供應853萬平方米，較去年同期回落23%。按照目標，今年二季度，武漢共有1737.17萬平方米的商品房新增供應。

「受政府限價規定的影響，開發商對於拿預售證開盤的意願並不強烈，普遍採取降低供貨速度、與政府博弈備案價的舉措，有部分樓盤甚至可以拖上1年都不開盤，進一步加劇供需不平衡的問題。雖然房管部門一直在嚴厲打擊『捂盤惜售』，要求取得預售許可證的項目，在10日內一次性公開全部准售房源，但有一些開發商的項目明明已經竣工並達到上市標準，遲遲不到房管部門申請預售，採用按兵不動的方法『變相捂盤』。」有當地知情人士指出。

供應量下滑直接導致上半年武漢樓市成交量顯著下降。據武漢市房管局數據統計，上半年，武漢新建商品住宅成交10.05萬套，同比、環比分別下跌34.7%、27.68%，僅為2016年全年29.28萬套的34%。

銷量下滑並不影響住宅銷售的火爆。根據中指院數據，上半年武漢市場出現92個「日光碟」，開盤平均去化率達88.89%，創出歷史新高。從熱銷項目看，以均價15000元以下樓盤為主，這也成為武漢目前置業主流。

武漢市商品房庫存下降很快。根據武漢市統計局數據，截至6月末，武漢商品房待售面積289.78萬平方米，同比下降50.7％，降幅比一季度擴大了10.6個百分點。而據中指院數據，截至2017年6月30日，武漢市住宅出清周期為4個月，部分熱點區域甚至低於2個月。

什麼人在搶購武漢的房子？這其中投資投機比重有多大？儘管沒有具體的數字，但可以從一則數據估算出來。

根據克而瑞市場報告，上半年武漢商品住宅市場主力購房人群呈現年輕化趨勢，26~35歲，佔據市場的58.9%。最受市場歡迎的是主打兩房及小三房的80~100平方米，以及100~120平方米的三房戶型。市場主力成交仍是首次置業和首次改善性購房。

值得關注的是，80~100平方米的戶型，銷售額在逐月下滑，而100~120平方米的戶型在逐月上升。而根據政府規劃，至2020年，武漢人均居住面積達到40平方米，以目前武漢市戶均人口2.72計算，未來五年，100~120平方米的產品仍是主流，佔比還會繼續提升。不過，雖然它是主力，但是其價格承受能力並沒有顯著上漲。數據顯示，100~120平方米的戶型的成交價格漲幅只有0.6%，而120~140平方米的戶型達到了5.4%的漲幅。

房價漲幅最大的是不足80平方米的房源，價格漲幅達到13.8%。從產品需求來看，目前武漢的主力需求是100平方米以上的改善型戶型，小戶型價格的飆升令人費解。

「事實上如今在中心城區購買小戶型的很少是剛需一族了，不少真正的剛需都被擠壓到盤龍城這樣的區域去置業了，在這些小戶型的需求中，投資投機佔了很大一部分比例。」克而瑞武漢總經理分析師吳洋認為。

「我們測算去年武漢房地產市場投資比例約佔40%。今年市場受限購限貸打壓，投資投機比例會減一些，但不會低太多。」克而瑞武漢市場分析師譚堯認為。

目前不少開發商對武漢市場看好，認為火熱之勢將繼續延續下去。這種想法也許過於樂觀。因為武漢房價上漲的基礎——房地產市場供不應求局面有望得到緩解。而且，政策層面也不允許武漢房價持續過快上漲。

「從未來樓市供應上看，武漢未來的供應量是相當可觀的，今年下半年武漢中心城區供應量預估有853萬平方米，全市供應預估有1177萬平方米。武漢的供應情況也與市場環境息息相關，如在2014年市場普遍信心不足時，武漢的樓市開工量大幅減少，而在今年積極的市場預期下，項目入市將頗為積極。武漢房價根本不存在快速上漲基礎。」吳洋認為，在今年第二季度，武漢房價已有止漲的趨勢。

正在加大力度入市的還有大量租賃住房。7月18日，住建部、國家發改委、公安部、財政部、國土資源部等九部委聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，其中提出，當前人口凈流入的大中城市住房租賃市場需求旺盛、發展潛力大，但租賃房源總量不足、市場秩序不規範、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮居民特別是新市民住房問題的作用沒有充分發揮。因此，選取12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位，其中就包括武漢。

根據武漢市房管局官網日前發布的《武漢市關於開展培育和發展住房租賃市場試點工作的實施意見（徵求意見稿）》，武漢市將多渠道增加租賃住房供應。鼓勵房地產企業和住房租賃企業通過新建商品房增加租賃住房供應；鼓勵住房租賃企業、房地產經紀機構通過存量房市場增加供應；將部分公租房源調整為租賃住房向社會出租。

「短期看，發展租賃市場不會對房價帶來什麼影響。如果租賃房源供應到一定規模，比如佔到市場租賃房源的20%~30%會更高，則對租賃和房價有影響。」中原地產研究諮詢部總監宋會雍認為。

而且，今年全國漲幅前五的城市無不迎來政策的調整，武漢也很難獨善其身。而目前武漢限購區域主要集中在中心城區，如硚口、漢陽、武昌、青山等，而江夏區、蔡甸區、武湖、新洲區、漢南區、黃陂前川及漢口北等地不受限購政策的影響。

無論是限購還是限貸，今年下半年武漢都需要來一波細化政策了。

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