[研究院]2017年上半年杭州土地市場分析報告

2017年上半年，隨著商品房市場持續升溫，全國土地市場持續高熱。杭州商品房由於2016年的快速去化，致使整體供求偏緊，房企拿地需求迫切。2017年上半年，全市土地出讓金額達731億元，為近5年同期第二，但出讓面積為近5年同期第四，僅高於2015年。

杭州土地市場自3月開始，全市供應量逐步上升，到6月達到供地高峰期，整體出讓面積呈現爆髮式增長。6月，全市土地成交31宗，成交金額344.29億元，占上半年全市總金額的47.07%。上半年杭州市區各個板塊的地價均有所上漲，且上漲幅度明顯，尤其是申花、蕭山市北等熱門板塊。

3月24日，為了抑制杭州土地市場過熱的局面，杭州市國土資源局發布了土地新政。新政之後出讓的34宗地塊中有21宗需現房銷售，佔比超六成，且16宗地塊含一定自持比例，3宗地塊自持達100%需配建部分養老面積。截至2017年6月末，杭州市區（不含富陽、大江東）住宅潛在供應面積約為1834萬平方米，去化周期約在18個月左右，到2018年下半年杭州市區的住宅供應預計將達到較低位。

由於目前杭州土地新政下，市區土地現房銷售、自持成常態，難以在短期內緩解當前供應緊張的局面。根據6月30日，浙江省國土資源廳發布的通知規定，預計下半年杭州土地競價方式有調整的可能性，同時將繼續加大土地供應。

NO.1

全市土地成交金額731億元 為近5年同期第二

2017年上半年，杭州全市共成交土地105宗，同比2016年上半年的111宗減少6宗；總出讓面積273.77萬平方米，同比下降9.6%；總可建建築面積623.09萬平方米，同比下降12.77%；總成交金額731.38億元，同比下降10.73%。

其中，杭州市區共成交土地59宗，同比減少22宗；總出讓面積175.33萬平方米，同比下降36.43%；總可建建築面積437.26萬平方米，同比下降35.58%；總成交金額638.86億元，同比下降21.58%，佔全市總成交金額的87.35%。

從2013-2017年杭州全市和市區上半年的土地出讓面積、金額走勢來看，2013年上半年為近5年同期土地出讓面積最高，供應量最為集中。2016年上半年為近5年同期土地成交金額最高，地價上漲速度最快。2017年上半年，土地出讓面積為近5年同期第四，僅高於2015年；而成交金額為近5年同期第二，僅低於2016年。

整體來說，儘管今年上半年杭州土地市場一直在增加土地供應，但整體供應量仍處於近5年同期的中低位。由於土地價格仍維持2016年下半年的上漲趨勢，2017年上半年土地成交金額則處於近5年同期的較高位。

2017年以來，杭州土地市場持續高熱。從今年上半年的推地節奏來看，1-2月由於春節的關係，土地整體供應量呈現下降；從3月開始，全市土地供應量逐步上升，到6月達到供地高峰期，整體出讓面積呈現爆髮式增長。2017年6月，杭州全市土地成交31宗，出讓面積124.8萬平方米，可建築面積306.24萬平方米，成交金額344.29億元，占上半年全市總金額的47.07%，也是2016年以來杭州土地成交金額最高的月份。

NO.2

主城區土地成交金額373.96億元 佔全市總金額的51%

從2017年上半年杭州各區的土地成交情況來看，市區土地成交主要集中在主城區、蕭山和餘杭，富陽、大江東土地出讓較少。四縣市的土地成交則集中在淳安、臨安，桐廬和建德土地出讓較少。

2017年上半年，主城區共成交土地32宗，出讓面積79.88萬平方米，同比下降17.26%，為近5年同期第四；可建面積215.6萬平方米，成交金額373.96億元，其中金額佔全市比重為51.13%。蕭山區成交土地15宗，出讓面積47.31萬平方米，同比下降32.75%；可建面積125.68萬平方米，成交金額192.19億元。餘杭區成交土地6宗，出讓面積28.2萬平方米，同比下降68.05%；可建面積54.87萬平方米，成交金額55.56億元。

富陽2017年上半年土地成交4宗，出讓面積10.61萬平方米，同比上漲18.73%；可建面積20.56萬平方米，成交金額6.59億元。大江東土地成交2宗，出讓面積9.33萬平方米，同比上漲98.87%；可建面積20.53萬平方米，成交金額10.56億元。

2017年上半年，桐廬土地成交8宗，出讓面積5.54萬平方米，可建面積10.97萬平方米，成交金額1.01億元；建德土地成交5宗，出讓面積5.44萬平方米，可建面積12.03萬平方米，成交金額8.93億元；淳安土地成交21宗，出讓面積44.52萬平方米，可建面積52.25萬平方米，成交金額17.78億元；臨安土地成交12宗，出讓面積42.94萬平方米，可建面積110.58萬平方米，成交金額64.81億元。

從2013-2017年杭州各區上半年的土地出讓面積走勢來看，主城、蕭山、餘杭、桐廬今年出讓面積同比均小幅下降，富陽、大江東、建德、淳安、臨安同比呈現上漲，其中由於2017年杭州市區拿地的難度增加，部分房企開始外溢到四縣市拿地，尤其是臨安和淳安。今年上半年淳安、臨安的土地出讓面積均超過40萬平方米，同比分別上漲5222.18%、239.44%，整體供應量僅低於主城區和蕭山區；並且臨安的成交金額超過60億元，區域土地市場熱度明顯上升。

NO.3

全市涉宅地成交627.6億元 佔總金額的85.8%

從地塊性質來看，2017年上半年杭州全市出讓的地塊中，涉宅地塊共成交48宗，出讓面積185.7萬平方米，佔全市土地總出讓面積的67.83%；可建面積423.21萬平方米，佔比67.92%；成交金額627.64億元，佔比85.81%。

其中，市區2017年上半年涉宅地成交31宗，可建築面積289.45萬平方米，同比下降46.34%，為近5年同期第四，僅高於2015年同期。商地成交21宗，可建築面積136.97萬平方米，同比下降0.07%，基本與2015年、2016年上半年持平。

從2017年上半年杭州各區的涉宅地、商地成交情況來看，涉宅地成交主要集中在主城區、蕭山、餘杭、臨安和淳安，其中主城、蕭山涉宅地可建面積均超過100萬方，分別佔全市涉宅總建面的27.18%、25.06%，合計佔比超過5成；臨安涉宅地可建面積達82.72萬平方米，為該區近5年同期第一，僅低於主城區、蕭山，佔全市比重為19.54%。商地成交主要集中在主城區，可建面積89.86萬平方米，佔全市商地可建面積的49.27%。

2017年上半年，主城區涉宅地、商地成交可建面積分別為115.02萬平方米、89.86萬平方米，涉宅地僅比商地超出25.16萬平方米。相比以往涉宅地出讓為主的主城區而言，今年上半年主城區商地出讓也比較搶眼，這主要是由於涉宅地供應較少且競爭激烈，商地也成為了開發商的另一種選擇。

從2013-2017年杭州各區上半年的涉宅地可建面積走勢來看，蕭山區涉宅地出讓主要集中在2016年、2017年上半年，可建面積分別達162.37萬平方米、106.06萬平方米，遠高於2013-2015年同期。由於G20峰會和亞運會的緣故，近兩年蕭山區的土地市場熱度持續走高，區域土地供應量也集中上漲，將成為未來1-2年市區新項目最為集中的區域。另外，臨安今年上半年涉宅地可建面積超過80萬平方米，呈現明顯上漲。由於市區拿地的競爭太過激烈，城西大走廊和捷運延伸段的臨安成為了杭州房企外溢的重點選擇區域。

2017年上半年，杭州市區涉宅地共成交31宗，主要分佈在蕭山區的市北、新區、臨浦、義橋板塊，以及大江東、餘杭的良渚板塊，成交宗數均在2宗及以上，其他板塊均成交1宗。蕭山市北開發區成交3宗涉宅地，可建面積31.64萬平方米，成交金額86.88億元，為今年市區涉宅地成交最多的板塊。

從各個板塊涉宅地成交的平均樓麵價來看，其中文教區、城東新城、申花、紫金港這4個板塊樓面均價超過3萬元/平米，大關、西興、蕭山市北、留下共4個板塊涉宅地均價在2-3萬元/平米之間，南部新區、蕭山新區、丁橋、良渚等8個板塊集中在1-2萬元/平米之間。大學城北、富春街道、臨平山北、臨浦鎮、大江東、空港新城等7個板塊涉宅地樓面均價在1萬元/平米以內。

整體來說，2017年上半年杭州市區各個板塊的地價均有所上漲，且上漲幅度明顯，尤其是申花、蕭山市北等熱門板塊。今年市區有涉宅地成交的23個板塊中，僅富春街道、留下、良渚、臨平山北4個板塊平均溢價率低於50%，其餘19個板塊均超過50%，由此可見，今年開發商拿地的需求迫切，競爭激烈程度之高。

NO.4

市區土地平均樓麵價14610元/平米 為近5年同期最高

2017年上半年，杭州全市土地成交平均樓麵價為11738元/平米，同比上漲2.34%，與2016年上半年基本持平，但遠高於2013-2015年同期；其中，市區成交平均樓麵價為14610元/平米，同比上漲21.74%，為近5年同期最高。

從2013-2017杭州全市、市區上半年土地平均溢價率走勢來看，2017年上半年全市、市區平均溢價率均超過50%，基本與2016年上半年持平，遠高於2013-2015年同期。由此可見，2016年、2017年上半年杭州土地市場競爭激烈程度明顯加劇，開發商拿地意願較強。

2017年上半年，杭州市區涉宅地成交平均樓麵價為18686元/平米，同比上漲32.8%，增幅僅低於2016年上半年的同比增幅59.19%。從2016年開始，市區涉宅地樓面均價漲幅明顯擴大。今年上半年市區商地成交樓面均價為6764元/平方米，同比上漲68.98%，為近5年同期最高。

從2013-2017杭州市區上半年涉宅地、商地的平均溢價率走勢來看，2017年上半年市區涉宅地的平均溢價率均超過60%，高於2016年上半年的57%，為近5年同期最高；商地平均溢價率為23.7%，為近5年同期第一。2017年上半年，市區涉宅地、商地的平均樓麵價均呈現明顯上漲，平均溢價率也逐步走高，尤其是商地平均溢價率為近5年同期首次超過20%，開發商對商地的拿地意願明顯增強。

NO.5

主城區涉宅地樓面均價25681元/平米 臨安涉宅地價同比漲幅超600%

2017年上半年，杭州全市各區域涉宅地樓面均價除桐廬以外，其他區域均呈現不同幅度的上漲。其中主城區、蕭山、餘杭、富陽上半年涉宅地平均樓面均價分別為25681、16423、13158、9299元/平米，同比分別上漲22.72%、30.44%、120.16%、125.95%。

四縣市中，臨安2017年上半年涉宅地平均樓麵價為7439元/平米，同比上漲613.5%，遠遠高於2013-2016年同期。2017年6月27日，金瀚投資（金成）競得的臨安錦北街道宅地樓面均價達到9744元/平米，高於6月21日越秀競得的錦城街道宅地樓麵價9044元/平米，創臨安涉宅地樓麵價價新高。

NO.6

新政之後現房銷售、自持成常態 3宗地塊自持比例達100%

2017年3月24日，為了抑制杭州土地市場過熱的局面，杭州市國土資源局發布了新的土地出讓規則，具體內容為：當溢價率達到50%時，地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證後方可銷售；溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序。

自土地新政以來，杭州市區共出讓涉宅地、商地合計34宗，其中有21宗地塊溢價達到50%，需要現房銷售；21宗地塊中有16宗地塊達到土地價格上限，需自持部分比例。其中，招商的半山田園商地、廣宇的復興商地、杭州宏立的大江東商住地自持比例達到100%，需分別配建養老面積為2500、500、200平米。

新政以來出讓的34宗地塊中，涉宅地共有18宗，總建築面積188.62萬平方米，其中有14宗地塊需現房銷售（可建面積154.24萬平方米），佔比78%。14宗地塊中，主城區出讓8宗涉宅地，總建築面積94.54萬平方米，全部需現房銷售，且均含一定自持比例。

NO.7

碧桂園拿地6宗最多 建發拿地金額81.6億元最高

2017年上半年，杭州全市涉宅地共成交48宗，其中僅1宗由自然人競得，其餘均由企業競得，全市共有34家企業拿地。其中，碧桂園拿地6宗，臨浦、義橋、淳安各2宗，為房企中拿地宗數最多，可建面積48.96萬方，總成交金額39.26億元，其次為建發、融信、旭輝各拿3宗地塊。

從房企拿地金額來看，建發今年上半年在杭州的3宗地塊總金額最多為81.57億元，分別位於留下、塘北、三墩，地塊均為聯合拿地，其中三墩北地塊為新政之後成交，需自持面積比例為32%。其次是保利、中冶，拿地金額分別為57.46億元、54.92億元，由於地塊均達到地價上限，均需自持一定比例。

自3月杭州土地新政以來，現房銷售、自持成常態，在一定程度上拉長了新房供應周期，同時也增加了開發商的資金沉澱，另外也增加了中小房企拿地的難度。部分房企開始外溢到杭州外圍或者周邊城市拿地，2017年上半年，碧桂園、寶龍、中南、金成、富力、大家等房企均有在四縣市或者杭州周邊的湖州等城市拿地，而杭州市區則更多的是央企、閩企等資金實力較強的房企主導拿地。

NO.8

下半年土地競價方式有調整可能 將繼續加大土地供應

6月30日，浙江省國土資源廳關於印發《浙江省國有建設用地使用權出讓網上交易規則(試行)》的通知。通知中規定：各地可根據房地產用地管理和調控的需要，採用「限房價、競地價」、「限地價、競政策性住房面積」、「在商品住房用地中配建保障性住房」等多種競價方式。

截至2017年6月末，杭州市區（不含富陽、大江東）住宅潛在供應面積約為1834萬平方米，按照近一年的月均住宅去化面積計算，去化周期約在18個月左右，到2018年下半年杭州市區的住宅供應預計將達到較低位。由於目前杭州土地新政下，市區土地現房銷售、自持成常態，難以在短期內緩解當前供應緊張的局面。根據6月30日，浙江省國土資源廳發布的通知規定，預計下半年杭州土地競價方式有調整的可能性，同時將繼續加大土地供應。

附：

2017年上半年杭州全市重點地塊回顧：

1月19日，主城區出讓3宗住宅地塊，分別由綠城&建發（競得2宗）、三湘印象競得，三宗地塊的平均溢價率52%。綠城&建發競得的塘北單元XH0506-R21-03地塊樓面均價40766元/平方米，成為杭州第三宗樓面均價超過「4萬+」的涉宅地塊，同時也刷新了申花板塊的涉宅地價紀錄。

1月19日，蕭山區出讓4宗涉宅地塊均由碧桂園競得，其中義橋板塊的2宗住宅用地樓面均價10780元/平方米，平均溢價率120%，遠遠高於板塊此前出讓的江灣城項目的2003元/平方米的樓麵價，也刷新了義橋板塊的宅地樓面單價紀錄。

1月19日，中糧以16778元/平方米的樓麵價競得良渚商住地，刷新良渚板塊的涉宅地價紀錄。

3月24日，蕭山市北東單元出讓2宗宅地，其中市北東單元居住地塊一由融信競得，成交總價36.46億元，摺合樓麵價30816元/平方米，溢價率81.27%，該地塊為蕭山地價首次突破3萬的地塊，競爭激烈。市北東單元居住地塊二由恆大競得，成交總價36.2億元，摺合樓麵價30387元/平方米，溢價率78.75%，樓麵價略低於融信地塊。

4月26日，杭州3月土地新政之後首次土拍，五宗地塊溢價率全部超過50%，需要現房銷售。三宗達到地價上限，進入自持面積競拍階段，分別是田園商地、桃源宅地、翠苑商住地；一宗達到自持面積100%，進入養老面積競拍階段，為田園商地。（招商地產競得半山田園商地，樓麵價9420元/㎡，自持面積比例100%，養老用房面積2500㎡。）

5月24日，土地新政之後的第二場土地出讓會，杭州主城區出讓6宗地，其中1宗宅地、5宗商地，總建築面積46.1萬方，總成交價56.33億元。唯一的一宗三墩北宅地，由金輝&建發以樓麵價18488元/㎡競得，自持比例32%。

5月27日，蕭山區出讓3宗地塊。其中2宗涉宅地均被閩系房企競得，且均達到70%的溢價率。禹洲以30億元競得蜀山單元F-01地塊，樓麵價20060元/㎡，自持面積比例2%，創下蜀山板塊的樓麵價新紀錄；融信以4.95億元競得蕭山花神廟地塊，樓麵價5101元/㎡，自持面積比例67%。

6月9日，杭州宏立競得新灣街道地塊，樓麵價4765元/㎡、溢價率70%、自持面積比例100%、配建養老用房200㎡。

6月15日，主城區成交兩宗宅地和兩宗商地。其中，葛洲壩以總價431767萬元競得蔣村單元XH0607-04宅地，樓麵價31698元/㎡，溢價率70%，自持面積比例44%。天陽以總價97940萬元競得丁橋單元R21-05宅地，樓麵價17167元/㎡，溢價率70%，自持面積比例34%。

6月16日，中建以總價16.86億元競得星橋臨平新城西區塊L-41宅地，首次入杭，樓麵價14700元/㎡，自持面積比例5%。

6月29日，蕭山城區市北東單元兩宗涉宅用地以及蜀山單元的宅地分別由濱江、旭輝、東原競得，溢價率一致的卡在了49.99%，無需現房銷售。其中濱江房產以總價14.2199億元競得蕭山城區市北東單元地塊，僅比現房銷售總價低了1萬元，溢價率49.99%。濱江房產成為土地新政以來，蕭山區首宗無需現房銷售項目的得主。