環一二線城市周邊地區加入限購 未來調控力度將升級

滄州，這個距北京200公里，距天津100公里的城市，也加入了樓市限購大軍。

環二線城市限購潮

河北滄州市23日發布關於強化房地產市場調控的通知，滄州今日起實施住房限購政策，非本市戶籍居民家庭在主城區已擁有1套及以上住房的，暫不得在主城區購買住房;本市戶籍居民家庭在主城區已擁有2套及以上住房的，暫不得購買普通住房(144平方米及以下)。

滄州地處河北省東南，東臨渤海，北靠天津，與山東半島及遼東半島隔海相望，距北京200公里，距天津100公里，距石家莊和濟南均為220公里。

易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進對第一財經分析，滄州限購說明環津區域的限購也開始啟動。由於天津房價上漲較快，加之京津冀部分城市持續加碼限購，導致滄州市場近期比較火熱。尤其是類似滄州西站高鐵新城區域，房地產市場炒作的現象比較明顯。對於此類區域進行限購非常有必要。

值得注意的是，近期以來，繼環一線城市周邊地區之後，一些二線熱點城市的周邊地區也加入的樓市調控大軍。

在滄州之前，江蘇句容市21日推出一攬子穩控市場政策，限購成為其中最受關注的內容。3月22日起，非本市戶籍人口在句容市區(含開發區)、寶華鎮購買商品住房的，以家庭為單位，限購1套。

句容是鎮江轄下的縣級市，句容與南京尤其是仙林板塊地理位置上是「無縫對接」。在南京房價高企后，不少購房者轉戰屬於南京都市圈的句容，一開始在寶華購買的較多，後來逐漸發展到句容市區。根據南京日報報道，有的熱門樓盤，南京人和句容本地購房者各佔一半。近兩年，不少品牌房企紛紛在句容拿地。2016年，碧桂園一口氣拿下了8幅地塊，新城也收購了寶華的4幅地塊。

數據顯示，去年以來，句容新房成交量驚人!2016年句容全市商品房成交49460套，約536萬方，比前一年暴漲227%;2016年，句容新房成交量比之前三年總和還多。超過2011年全南京市成交套數，差不多是2016年全南京市成交套數的40%，房價也上漲較快，帶來了不少隱憂。

南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華分析認為，句容如此爆發性增長，超出了市場預期。限購正是為了遏制投機、防範金融風險，讓房子回歸住的屬性。

此前3月1日，南方的福州市連江縣也出台《連江縣加強房地產市場調控促進房地產市場平穩健康發展若干意見》，提出：實施商品住房限購政策，對以下三種類型居民家庭，暫停向其銷售縣城關地區(指鳳城鎮、敖江鎮、江南鄉)範圍內建築面積144平方米(含)及以下的商品住房：縣城關地區擁有2套及以上商品住房的本縣戶籍居民家庭;縣城關地區擁有1套及以上商品住房的非本縣戶籍居民家庭;無法提供購房之日前2年內在本縣累計繳納1年及以上個人所得稅或社會保險證明的非本縣戶籍居民家庭。

嚴躍進分析，連江、句容、滄州的限購帶有很強的信號，即對於一些熱點二線城市來說，近期或在限購收緊資金不斷往郊區市場演進，進而也使得房價出現上漲的態勢。

例如，在廈門房價高企、調控政策收緊之後，大量的購買力湧向了周邊的漳州和泉州，周邊地區房價也水漲船高，目前漳州港片區的不少樓盤房價已經突破了2萬大關。

嚴躍進預計，滄州政策和南京周邊的句容限購模式很像，都是二線城市周邊的限購模板。預計後續鄭州、武漢、杭州、廈門等城市周邊的中小城市都會有收緊政策的做法。

調控力度或升級

與環二線城市相比，環一線城市地區的限購限貸政策發布更為密集，這其中以環北京、環上海為代表。包括北京周圍的保定、廊坊、涿州、崇禮等，上海周邊的嘉興、太倉等都紛紛出台了調控舉措。

例如在環上海區域，嘉興3月22日實施購房信貸新政，主要內容為：購買首套房的商業貸款，嘉興戶籍居民家庭不低於30%，非嘉興戶籍居民家庭不低於50%;對擁有1套房且相應購房貸款未結清的嘉興戶籍居民家庭，再次申請商業性個人住房貸款購買住房，首付款比例調整為不低於50%。

同樣受到上海市場溢出效應影響的太倉，同一天開始實施限價土拍。3月22日，太倉7幅共35萬平方米面積土地出讓。這是太倉土拍歷史上首次推出限價土拍，每一幅地塊均設置網上競價終止報價以及一次性報價最高價。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，環一二線城市周邊地區，是首次出現限購。這些區域因為價格絕對值較低+各種利好集中，導致投資需求旺盛，在過去一年多房價上漲了一倍多。從房價角度看，這些區域投資需求集中，佔比高，目前的房價已經出現泡沫化趨勢。

張大偉說，這兩年，隨著經濟進入新常態，房地產市場也進入到了新常態，未來樓市比較有發展空間主要就集中在一二線大城市周圍，即一線城市和二線熱點城市的周圍，這些地方有產業轉移的空間，有人口的支撐。他認為，未來樓市的發展將主要集中在20多個城市圈，這些城市圈的核心區經過近2年的過快上漲，房價已經很貴，因此購買力將外溢到周邊區域，即城市圈。

不過，雖然這些地區實施了限購舉措，但在張大偉看來，這些限購所起的作用將比較有限。張大偉說，整體看，這一政策與目前一二線執行的限購政策力度相差很大，尤其是投資者比較容易獲得購買資格，且本地居民未明確限購。比如從嘉興及環北京的樓市政策看，區域內的投資需求旺盛，這些限購舉措已經基本影響不了市場。

「預計在政策實施后，市場可能會有短期降溫，但很快會消化。」張大偉說，在這種情況下，預計環一線及部分熱點城市的調控政策可能繼續全面升級，未來全國限購範圍可能繼續擴大。