扛不住了？王健林賣賣賣背後有深意！

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導讀：許家印成新首富，王健林還在賣賣賣，國民公公中了魯豫的毒？魯豫有毒？「國民公公」王健林地產首富寶座丟了！萬達一系列動作其實掀開了房地產業冰山一角。隨著資金償還高峰逐步臨近，地產行業進入整合階段，一批中小型開發商可能不得不退出。

7月27日上午10時，據福布斯實時富豪榜，恆大地產集團董事局主席許家印身家已經達到316億美元，超越王健林成地產首富。

圖：福布斯富豪實時排行榜

萬達一系列動作其實掀開了房地產業冰山一角。隨著資金償還高峰逐步臨近，地產行業進入整合階段，一批中小型開發商可能不得不退出。

出售文旅城、拋掉酒店物業，萬達王牌資產萬達廣場也要轉讓？「首富」王健林連日來賣、賣、賣。

業內認為，萬達一系列動作其實掀開了房地產業冰山一角——眾多房企償債壓力越來越大。Wind資訊統計顯示，2018年房地產債券到期規模將達2069.71億元，較2017年翻了一倍。樓市調控接連加碼，融資渠道持續收緊，房企面臨前所未有的債務考驗。多家機構預計房地產業即將迎來併購潮，一批中小型開發商將不得不退出.

一、三家萬達系資產易主

今年初的萬達年會上，王健林說：「你們把商業地產改去得了，別再當地產商了，啊~」本月，600多億萬達資產包被老王閃電甩賣。

萬達模式，所有地產商的模式，都必須建立在不斷擴張資產負債表之上，做大資產，加槓桿，再做資產再加槓桿，循環擴張。

王健林反過來了。賣資產、去槓桿。

先來看看萬達情況。

在資金鏈遭質疑、海外項目融資遇阻、股債雙殺之後，萬達開啟「賣賣賣」模式。

新京報7月25日報道稱，在出售萬達文化旅遊城、酒店物業后，南昌等地的萬達廣場的業主也發生了變更。南昌西湖萬達廣場投資有限公司投資人已由大連萬達商業地產股份有限公司變為珠江人壽保險股份有限公司。此外，九江、鹽城等地的萬達廣場也發生了業主變更。

另據騰訊財經披露，接近珠江人壽人士7月25日證實，珠江人壽目前已經「接」下了三家萬達系資產，分別是大同、南昌和崇州三地共計三個萬達廣場項目。

此外，7月25日，澎湃新聞援引新加坡《海峽時報》披露信息顯示，萬達退出競買馬來西亞大馬城項目。

二、20家萬達廣場減資

新浪樂居披露，除了賣掉2家已經收租的萬達廣場，王健林還做里一個重大舉措，對萬達商業100%持有的部分萬達廣場有限公司進行大幅度減資。

從2017年5月9日到2017年6月29日，在兩個月時間內，萬達商業至少將20家萬達廣場有限公司的註冊資本均減少，而且都是減至清一色的0.5億元。

根據工商信息顯示，這20家萬達廣場有限公司的減資幅度比較大，其中有9家萬達廣場註冊資本減幅超過90%。減幅最大的是唐山萬達廣場投資有限公司，其註冊資本從24億減少到0.5億元。

三、萬達：實施輕資產戰略

對於「變賣萬達廣場」的消息，萬達官方回應稱，所謂萬達變賣南昌西湖萬達廣場純粹是誤讀，這是萬達廣場輕資產戰略的一部分，南昌西湖萬達廣場就是第一批輕資產項目。

根據萬達披露信息：

2017年上半年新開業項目14個，輕資產萬達廣場9個，上半年新發展萬達廣場26個，萬達廣場全部為輕資產項目。以後萬達廣場新發展項目多為輕資產項目。

王健林曾表示，萬達集團未來的戰略是全力發展創新型、輕資產業務，並將大幅減債，計劃三年左右清償集團層面金融機構債務。

四、萬達到底缺多少錢？

海通證券首席經濟學家姜超分析，萬達商業地產公司目前在國內有350億元公司債、520億元中票未到期。從到期時間分佈來看，2019年到期120億元，2020年到期380億元，2021年到期370億元。姜超認為，考慮到萬達未來仍有較大資金支出壓力，若債券融資因受負面消息衝擊渠道不暢，或融資成本提高，可能對公司的資金面帶來不利影響。

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7月19日，王健林首次對外交底萬達商業負債情況稱：

萬達商業的貸款加債券約2000億元，賬面現金1000億元，與融創、富力交易后，萬達再收680億元現金，賬面現金達到1700億元，現金流將大幅改善，萬達將清償大部分債務。

Wind資訊統計顯示，目前存量債券規模超過100億元的房企數量已達36家，萬達以超過800億規模位居第一。

五、房企壓力越來越大

業內認為，萬達調整戰略反映房企現狀——償債壓力越來越大。

目前存量債券規模超過100億元的房企數量已達36家，合計債券規模8283.8億元，佔地產企業債券總規模的比例達37.9%。萬達位居第一，恆大和華夏幸福分列二三位。

Wind資訊統計顯示，2018年房地產債券到期規模將達2069.71億元，較2017年的1007.30億元，增幅105.5%。不僅如此，2019年債券到期規模將進一步攀升至4026.52億元，較2018年增幅94.5%。

六、房企償債規模將迎「四連漲」

今年，房地產企業償債規模首次突破1000億關口，達1007.30億元。其中下半年地產企業債券到期規模521.49億元。具體來看，榮盛發展、金融街、金茂三家地產企業下半年分別以30億元、25億元、20億元位列債券到期規模的1—3位。

雖然受益於前期市場銷售熱潮，短期企業償債壓力仍可承受。不過，從2018年開始，其償債規模將迎來四連漲。

數據顯示，2018年，存量債券到期規模前15位的地產企業，合計債券到期規模640.5億元，約佔當年地產企業債券到期規模的30.9%。其中，華夏幸福當年債券到期規模108億元，佔據當年地產企業債券到期總規模的4.9%。

實際上，從明年開始，地產行業未來四年的償債規模都將居高不下。數據顯示，當前地產企業債券餘額規模已達2.185萬億元。而2018年—2021年期間，地產企業債券到期規模就達1.698萬億元。

七、部分開發商要扛不住了

房企償債規模攀升同時，籌資渠道依然未有好轉。

數據顯示，7月以來，房地產企業內地發債421.6億元。今年以來，房企國內發債規模2216.71億元，較去年同期的7478.61億元，大幅下滑70.4%。

Wind資訊早前報道，為了籌措資金，房企發債利率已明顯上行。數據顯示，今年以來，地產企業發債利率超過6%（含6%）的債券數量佔比超過35%，而去年同期佔比不足25%。

其他渠道方面，今年以來，地產企業海外債票面利率6%（含6%）以上的債券數量為29隻，創歷年同期新高。

此外，信託方面，華創證券袁豪此前研報稱，集合信託已成為當前地產公司融資工具中最為重要的渠道之一。過半地產公司表示當前的融資策略是：在價格隨行就市的情況下，動用各類融資手段，儘早獲得更長期、更大規模的資金。

不僅如此，按上市房企計算，大型房企與小型房企的現金儲備開始出現分化。

民生宏觀固收研報分析，截至2017年一季度末，上市房企貨幣資金合計8885億元，同比增長39%，比2016年底降低1個百分點。雖然貨幣資金的同比增速已經有所回落，但貨幣資金的絕對值仍處在歷史最高位。大小房企貨幣資金情況出現分化，與2016年底相比，2017年一季度末大房企貨幣資金增加360億元，而小房企減少10億元。

而隨著資金償還高峰逐步臨近，地產行業漸入整合階段。

平安證券楊侃此前研報分析，2017年上半年百強房企銷售面積累計同比增長41.7%，遠超同期全國增速。TOP10的銷售面積和銷售額市佔率分別較2016年提升3.3個百分點和7.9個百分點至15.8%和26.6%。考慮調控加碼和融資渠道收緊，中小開収商無論是融資端、拿地端還是銷售端均面臨壓力，中小房企的被動退出及大中型房企的兼幵收購，均將帶來行業集中度的進一步提升。

民生證券研報亦分析，在房地產企業融資收緊下，有限的資金流向信用資質更好的大房企。相比小房企，大房企融資渠道更加多元化，融資能力更強，因此能更好應對強監管下的流動性壓力。而部分前期加槓桿快、激進拿地的小房企的資金鏈壓力將不斷加大，具有潛在信用風險，或被大房企收購重組，房地產業行業將迎來新一輪洗牌。

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