你知道北京房價會跌，但你知道會跌多久，跌多深嗎？

回答這種短期房價走勢的問題一向非我所長，所以一般情況下也不敢胡亂揣測。不過，最近一些朋友問得多了，也就留上了一點心。集納了最近的一些心得，以拍腦袋為主，和大家交流。

當前城市間房價分化比較明顯，本文所說的房價，指的是以北京為主的一線城市。由於其新房價格受政府限制，普遍比二手房低20%-30%，據說房號都賣幾十萬，價格信號失真，所以如果沒有特別說明的話，本文討論的價格都是指二手房價格。

久盤必跌

一個很久不見的朋友前一陣子打電話問我，最近房價怎麼看？他打算賣掉在北京的房子，到國外買房子供孩子上學。

「這是剛需啊」，我說，「你的問題跟房價關係不大，因為不管房價怎麼變你都要賣，對吧？」

是的。他說已經委託給房屋中介公司，只是這個中介告訴他，交易期估計得八個月，「真的需要這麼久嗎？」

的確有可能。各種政策限制、打壓之下，現在房屋交易市場供需之勢早已逆轉了。就北京等一線城市而言，需求還是很強勁，但觀望情緒已然主導，而且日重一日。

首先是價格。買賣雙方要談攏價格，就很不容易。

「房價下跌周期中，有些小區一年都賣不出一套房子。」胡哥告訴我。

胡哥是我身邊的朋友中，我確切知道投資房產賺了很多錢的主兒，見解獨到，以看房價走勢穩、准、狠而見稱於朋友圈。

此即所謂盤久必跌。當大眾預期房價在相當一段時間內不再上漲的時候，真正有自住需求的人出手也會很謹慎。而賣家，總會出於這樣那樣的原因綳不住。

無論最近的賣家出於什麼原因降價賣房，都會形成一個個價格標杆。而買家會預期更低，於是價格節節走低。

通常情況下，買賣雙方會因為預期相差很大而膠著很久。

其次，即使談攏了價格，也會有很多變數。

變數之一：二套房首付比例提高之後，好多人辛辛苦苦準備很久的首付款就不夠了。他們往往是吊著看中的房子，一邊談，一邊籌款，而在此過程中，等待著周邊的房價下跌。

正如房價漲的時候賣方比著漲價一樣，房價跌的時候，買方也會因為毗鄰小區的成交新低而要求更低的價格，儘管房價下行周期的成交頻率遠遠比不上漲價之時。

當然，也很有可能因買方最終籌不到款而無法成交。

變數之二：實行認房又認人政策之後，很多原來有資格貸款買房的人突然又沒資格了，或者必須炮製額外的證明材料以符合貸款要求。

此前的房產買賣就往往涉及到上家下家的房產解抵押，甚至幾對夫婦的「離婚」，手續複雜，順利辦齊各種手續也往往需要兩個月。現在顯然更加費時費力了。

房子背後的巨額負債和複雜糾紛

久盤必跌的話，會跌多久？跌多少？

來看看幾個真實的故事：

1

胡哥的一系列買房經歷，讓他覺得這次房價向下的調整時間會比以往更長。

去年秋天，胡哥在海淀區白石橋看中一套房子，總價1400萬。他覺得這套房子性價比很好，就盤算著如何買下來。

就在回家的路上，胡哥陸陸續續接到好幾個電話，都是小貸公司打來的，確切地說，是他剛看的房子業主的債主。業主早已把房子抵押給小貸公司了。這些債主要求安排償債會議。和他一起討論怎麼把房子的抵押解出來。

胡哥開始莫名其妙，但也沒被嚇著。他仔細一問，發現情況比較複雜。該房子有6個逾期小貸，小則百十萬，多則數百萬，合計900萬到1000萬。

據說房主是拍影視的，拍著拍著錢不夠了，就把房子抵押出去了。小貸公司不像銀行那麼嚴格，允許重複抵押。抵來抵去，這房子就累積了6起小貸債務，總額近千萬。

「這個房子我沒再接手。誰知道哪天又冒出什麼人來要錢？」。再後來，他看的不少房子都有這種問題，以房抵押的小額貸款很多。這類案例密度之大，為他這個多年房產投資老手所未見。

房子的流動性的確不好，買賣不易。但房子是死的，人卻是活的；許多人用房產去做抵押，貸款做生意，投P2P，炒股……也許是因為房產升值賺到的錢太容易了，用來投資了很多不知所謂的東西，「很多人就栽這裡了」。

2

一位律師朋友阿文，告訴我另外一個故事，說的是抵押債務不但普遍，而且槓桿很高。

他的一個委託人，用房子到銀行和小貸公司抵押了1000萬，投了P2P，結果P2P項目打水漂了。現在，銀行和小貸已經起訴了他。

「欠債還錢，天經地義啊。你能幫他做的不多吧？」我說。

情況比我想的要複雜。這個委託人貪多務得，當初為了貸更多的錢，就提高增信，讓他的公務員老婆一起當共同借貸人，現在債主連他老婆一起起訴。

所以，「他的訴求是，免除他老婆的共同借貸人身份。」

真的是隔行如隔山，我認為這個訴求形如與虎謀皮，沒想到，人家專業律師卻輕輕鬆鬆就化解了難題。至於怎麼化解的，他笑笑說，「細節根本不用明說，對方律師清楚得很」。

我不由得好奇心起，百般追問。他只好說出來，「其實沒啥稀奇。緊揪不放反而容易雞飛蛋打。真要把他老婆告了，公務員沒了，人家要跑路反而沒了顧忌；把他老婆解脫出來，老公跑了還可以著落在老婆身上追債。」

原來，真的是「退一步海闊天空」。

3

在房價上漲周期中，許許多多千奇百怪的事情，本來都可以被上漲的房價給「化解」掉，但是房價一旦下跌，這些問題就是實實在在解決不了的難題了。

大學同學東陽一直想換個大點的房子，但他小區的房價一直被樓上的一戶壓著。

該戶業主把好多套房子做了聯合抵押貸。一共貸了8000萬，但是其中任何一套房子都不能單獨解抵押，必須一起解才行。這意味著他的這套房子根本賣不掉。可是那個房主又急於賣掉，為了吸引客戶，就掛了個低得離譜的價格。

「然而並沒有什麼卵用」，東陽憤憤不已，「因為他沒法召集那麼多人聯合解抵押，所以那套房子根本賣不掉。他的價格掛那麼低，於是我們所有房子都賣不掉。」

中介帶著很多人，看了很多次，一到客戶坐下談解抵押就沒有下文了。後來中介都不給他家帶客戶了。

在房價上漲周期，這樣的房子也許還有賣掉的希望，而當房價下跌的時候，就根本不可能了。

我想起了胡哥的評論：很多房子背後，都有巨額負債，涉及很複雜的糾紛。

這個故事提醒我們，房市中有好多定時炸彈。

4

另外一個朋友高文，也一直想換房子。去年，他盯了一個房子好久，最終也是因為債務糾紛沒換成。

「房子很好」，他談及此事的時候依然有掩飾不住的遺憾。中介帶他去看的時候，並沒有介紹清楚，只是價錢稍低一些。後來約房主見面，才了解具體情況。

那房子當時也正在債務糾紛中。房主也想換房子，需要幫上家還錢解抵押過戶。「房主提出兩個方案：1，我按這個房子的價格，幫他的上家解抵押，直接過戶給我；2，房主自己還錢解抵押，然後再賣給我。」

遺憾的是，不管怎麼操作，房子都不滿2年，為此需要交100萬的差額稅。「所以也就僵住了。要麼房主降價，要麼我們一起分擔這部分稅款。」

最終，房主不願意分擔稅款，也不願意降價，交易就沒做成。

辦法是人想出來的。「後來聽說房子賣給了房主的同學，約定滿年限再過戶」，高文說，「但是你知道，政策一日三變，這個非常不可靠。」

一語成讖。因為房子還沒完成過戶，今年的新政一出，房主的同學不符合購買資格，這個交易終究還是沒有完成。

這個故事說的是，政策加大了房市的風險和波動。

遲一天，盼三年

「遲一天，盼三年」，胡哥是香港已故歌手陳百強的冬粉。他哼哼著這首上世紀90年代風靡香港樂壇的《盼三年》，來表達自己沒有在房市新政之前成功賣房的鬱悶。

胡哥原本「看衰」北京房市兩年，因為過去幾次，房市的小周期都大致是36個月，但是這次，他認為起碼要跌三年。

以往的情況是，一般兩年左右，政府會放鬆各種調控限制，包括放鬆購房資格，放寬銀行貸款條件，鼓勵剛需、鼓勵改善型住房、鼓勵房屋流通，等等。

箇中原因，無非是因為地產商撐不住了，或者因為財政收入過於緊張，或者因為經濟數據太差了。當然，這些原因其實是高度關聯的。

由於一線城市的真實需求依舊強烈，而土地供應是一如既往地受限制，所以一旦放鬆，房屋市場會迅速回暖。

這一輪的不同之處在於，政府調控周期和市場自發的調整周期都會有所延長。

先看政府調控。

房價處於目前的高位，輿論關注度空前高漲，更已經成為重要的政治任務，調控力度空前，反映出來的是背後空前的政治壓力，而政府對於地產可能下行的承受力也隨之上升。下手既重，調整起來需要的時間也會更長。

另一方面，這一輪去庫存，大小地產商的收益都很可觀，尤其是國有大地產商，融資渠道也遠遠好於小公司。市場資深人士判斷，至少國有大地產商撐過三年熊市不成問題。

再看市場自發調整。

這一輪市場自發的調整周期，也會比此前要深一些，即便政府想放鬆了，也沒那麼快就恢復回去。

一般情況下，房子的流動性實在是太差了，即使價格下跌，也需要很長的時間。但投資客複雜而脆弱的資金鏈無疑增加了價格下跌的風險，尤其是，這一輪大量房子背著沉重抵押，其程度很可能比以往要嚴重不少。

與房屋相關的資金鏈既多且亂，完全可能斷裂而影響當地房價，「砸出一個大坑」，在其他條件配合下甚至引爆下跌行情。資金成本太高，會逼著某些業主儘早「跳樓價」出售。

如果說還有一個原因的話，就是胡哥自己的理念。這一點不一定有多少邏輯合理性，不過我對此比較認同。

胡哥說，「這一輪把千千萬萬老百姓炒房發財的貪心挑逗起來了。要把這個貪心澆滅，需要很長時間，至少得三年吧。」

他補充說，「如果出來很多炒房客出事的新聞，估計才能讓老百姓熄滅貪心。」

在現在這麼嚴苛的限購政策下，炒房客如果還有的話，也已經是稀有物種了。所謂炒房客，準確地說應該是短線投資客，既有一些炒房的，也有用房子做了大量抵押的。

總體判斷，局部性的金融風險不高，全局性的金融風險更低，因為短線投資客不是主流。胡哥說，「市場主流是千千萬萬的普通客戶，他們的特點是跌了就拿著不賣。漲了就換房改善。」

他的判斷是，老百姓的口袋挺深的，槓桿用得不過分的都沒啥問題。市場的這個主流需求，正是一線城市房價的主要動能來源，也是未來房價上漲的保障。

所以，「儘管短線投資客有可能一度把價格的坑砸得比較狠，但總體下跌的極限也不超過30%。」

-THE END-

作者｜財新傳媒原副主編、《改革》原執行主編

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