今年買房需注意：房子不能隨便賣，換購打好時間差

一、剛需購房者

何為剛需？剛性需求指在商品供求關係中受價格影響較小的需求。說白了就是到了該買的時候，不得不買。但是，當剛性需求被上漲過快的商品破壞后，這個剛性需求就成了彈性需求 。

現實中，如果房價上漲過快，剛性需求也不大可能變成彈性需求，主要是因為房子作為一種商品，其價格覆蓋的範圍很廣。大家都應該清楚，房價受地段、配套、戶型、樓層、開發商、物業等多重因素的影響。如果短期內房價上漲，那麼剛需購房者就不得不犧牲自己的利益，選擇面積更小、位置更偏的房子。

因此，對今年的剛需購房者而言，如果購房預算和去年相比沒有明顯的上漲，那麼要麼犧牲居住的舒適性，買小面積的房子；要麼以距離換面積，去買郊區的大戶型的房子。

以上兩種選擇，後期產生的影響也很大。如果在市區購買小戶型的房子，那麼一是只能購買二手房，二是未來肯定還要換房。因為小戶型的房子居住人數有限，只能是過度性居住，一旦家庭人口增多，那麼未來肯定要換一套面積大點的房子。

而在郊區買大戶型的房子，就需要估算交通的成本，如果是在市區工作，就不得不早起晚歸，對個人精力是一個很大的考驗。

二、改善型購房者

改善型購房者是為了改善自己的居住條件，其買房的目的主要可以分為以下幾種：

1、更大的面積

家裡生了二胎或者雙方的父母要搬過來，現在的房子不夠住了，需要購買一套更大面積的。對於這類購房者而言，買房的目的很明確，就是大戶型。但是在選擇房子的時候需要注意亮點，一是換購的順序，是先賣再買，還是先買再賣；二是換購房子的類型，是選新房還是二手房。

在施行了認房又認貸的城市，換購的順序不是那麼重要，只要買和賣相距的時間不是特別長即可。因為無論怎麼操作，都算二套房，享受不了首套房的低首付和房貸利率優惠。但是在沒有施行認房又認貸的城市，那麼建議大家先賣后買，即先把名下的房子賣掉，然後再買。這樣的話，仍可以按照首套房來計算。

先賣后買的話，要注意交房的時間，打好時間差，盡量在入住新買的房子之後，再把原來的房子交付給買家，避免中間還要租房過度而產生的麻煩。

如果是因為生了二胎而換購，不建議購買新房，因為新房還要裝修，還得散味，入住的周期太長，建議購買建築年代比較新，裝修保持較好的二手房。這樣的房子，可以隨買隨住。

2、為了孩子上學

很多家長為了孩子接收到更好的教育，會選擇換房子。購買學 區房時，一是要根據當地教育局的信息，確認好學 區。因為幾乎每年都會對學校划片進行調整，不要因為過時的信息而買到不中意的學 區房。再一個就是購買的時間，有些學校對於片區內適齡兒童的戶 口遷入時間有一定的要求，比如一年或者三年，不要因為戶 口遷入時間不夠，而影響了孩子的入學時間。

三、投資型購房者

對於投資性購房者而言，買房需要特別謹慎。因為通過今年的政策可以看出，國家實在抑制投資性需求，這可以通過二套房的首付比例提升以及房貸利率上浮就可以看出來。目前，很多銀行已經收緊了房貸，部分城市二套房的首付比例已經提高到了80%，並且貸款利率上浮1.2倍。當然，如果你不差錢，就是要買，那麼也要做好長期持有的準備，因為房子買了之後，不是隨時可以賣的。

以上就是對於剛需、改善、投資三類購房者的買房支招。除了這三類購房者之外，還有養老、度假等需求而產生的買房行為，也有分別需要注意的事項，我們後期再來分析。