萬科眾籌解決土地史最大難題？先喊個好 再思考

這幾宗地肯定是世界土地歷史上的最大難題：

不是說以銷售思維定論，而是這幾宗不可以出售的土地，地價非常高，那麼也就是不僅僅要跳舞，還要帶著鐐銬跳舞。

首先，這肯定是趨勢，可以銷售的土地數量越來越少。以北京為例在2016年全年，可以銷售的商品房住宅土地只有38.9萬平米，那麼也就是說，拿地一賣了之，將來這條路肯定沒戲了。

租售并行的土地出讓格局不僅僅在北京，在最近幾個月中，包括上海、北京、廣州等地都已經出讓了這種長周期持有的物業。未來房企肯定是要進入持有經營環節的，這種情況下，對於3000億年銷售額的龍頭企業，萬科肯定是最有必要提前嘗試這個市場。

其次，這肯定是難題，這是房地產歷史上最大的難題。

持有70年不可以出售，租賃合同期最長3年，樓麵價接近4萬，就這三個條件，可以說難度已經相當於跳水領域難度係數為3.9的5355B（反身翻騰兩周半轉體兩周半）。

這其實就是一個3000億級別的龍頭房企必須要解決的難題。

拿地的邏輯其實就簡單了：低利率預期 通貨膨脹預期 土地資源稀缺。

那麼眾籌能解決這些難題嗎？

眾籌能解決這些難題嗎？

之前偉哥其實寫過好多篇，這幾塊地的難題其實歸根結底就7個字，而且所有商品市場的難題也都可以歸結為：低買高賣少浪費。

低買：這幾宗地的樓麵價肯定不低，所有這也帶來了後續所有收益率的問題。

高賣：之前偉哥計算過，長期持有的金融工具對這種長期持有收益率較低的地塊來說，難度非常大。這個原因當然就是租售比，肯定超過不了資金成本。

那麼唯一的可能性就是如何實現賣或者是變相的賣。

眾籌自然就是在政策如此嚴格的土地上的積極之舉也是無奈之舉。因為不可能有別的辦法。

那麼下面的問題其實就是兩部分：

1、眾籌有沒有用？

當然有用，特別是對於這幾宗地來說。

劉肖說，萬科選擇眾籌夥伴的標準有三點：

（1）行業符合海淀區產業規劃發展方向的要求，以信息服務、科技金融、智能硬體、知識產權服務業等為代表的高精尖產業；

（2）企業符合京津冀協同發展規劃綱要中對北京市的功能定位布署，北京被定位為全國政治中心、文化中心、國際交往中心和科技創新中心，非首都功能的產業和企業將遷出北京特定區域；

（3）認同綠色和工業化理念，萬科一直是國內綠色住宅建設的標杆企業，本項目的投標方案中，萬科也承諾建設綠色三星建築，裝配式建築預製率達到目前行業內最高標準（65%），100%全裝修比例。

眾籌可以解決資金壓力的問題，而且選擇好眾籌夥伴也符合政策預期(不違規)，當然，最重要的是解決了變現的通道。

眾籌當然可以降低項目的風險，但一定程度上也降低了未來如果出現通貨膨脹等升值帶來的好處。

另外眾籌也面臨很多問題，本身的法律等程序難題也非常大。

2、能不能實現眾籌？

難、難、難。這是實現項目價值的唯一辦法，但能不能找到這麼多企業？有沒有這麼多企業需要這種物業？有多少企業能夠承受這個價格？

最大的問題是，如何尋找認可價值的對標企業！

首先看體量：4宗地合計50萬平米的體量，按照出租房平均水平60平米一套計算，大約8400套。每個項目都有2000套作用的體量（當然，如果面積擴大可能套數降低到6000套）

開發成本：土地樓麵價基本在4萬左右。（不計算可能的配套商業及車庫收益）。按照綠建的開發收益，大約保本價格應該是4.5-5萬。簡單的計算一套眾籌60平米70年持有物業的成本價格大約在300萬左右。

下面問題就來了：誰會眾籌？

首先，企業肯定體量要足夠，不能太大、也不能太小。太大的獨角獸企業本身就有獲得這種土地的能力，而且溢價能力更強，包括在公租房分配、產業園區入駐等有優勢，所以這種企業願意接手的可能性很小。（包括海淀有大量的園區配套公租房），企業高管有人才配售房。

其次，中等企業，這種情況下有可能接手部分眾籌股份的可能性，作為企業高管配套住房使用，但面臨2個難題，也就是在一個幾千套出租房的小區，高管的舒適度隱私保護等難題。而且這部分物業因為產權問題，抵押融資的難度非常大。

另外，企業如何對員工確定租金，市場價格，還是成本價格，還是補貼價格。所以這對企業的屬性要求非常大，上市公司、國有企業，可能都有難度。

第三，小企業，難度非常大，因為按照10套持有計算，2000-3000萬的成本，很少小企業有如此多的現金儲備。另外按照5000套計算，需要尋找500個這樣的企業也不太現實。

面臨的挑戰可以說非常多：

1、資金壓力如何解決？4塊地200億的土地投入疊加30-40億的建安 各種稅費等開發成本投入，按照6%的年資金成本計算，每年的資金成本就高達15億左右。

2、客戶需求如何挖掘？最長3年的租期，這導致自住需求基本無法問津，租賃客戶如何穩定選擇？

3、如何避免成為群租房，按照體量看，目前全球沒有如此集中的群租房案例（政府廉租房除外）因為家庭租戶很難問津，戶型將會較小，4個項目大約8400套租賃房源，而且都是高端租賃，如何尋找客戶。

4、管理成本如何解決？目前北京市場中高端租賃主要有兩種，除部分核心區的服務型公寓外，大部分租賃房源的利潤來源是多一間房的差價。這種政策擦邊球對企業的經營風險非常大。

5、租金回報率的問題，僅計算15億的資金成本，就需要8400套租賃房源每套分擔17萬每年。

6、項目額外配建的商業及地下車庫等銷售或出租的問題，對於租賃客戶來說，車位等使用頻率不高，這種情況下，挖掘地下價值難度加大，而這又是唯一可以做文章的地方。

7、人民幣貶值多少，才能讓這筆投資有價值？

按照平均樓麵價接近4萬計算，70年使用權的租賃房源，不可以使用學區等設施。