「以房養學」真的靠譜嗎？教你看買房租房哪個划算

近年來，「以房養學」作為海外投資中最常見的形式，儼然成為一股新潮流。

據房產中介介紹，「以房養學」享受雙重回報，一方面房子本身升值潛力大，另外還有留學轉移民的優勢，如果留學生畢業後繼續留在當地工作，則不必長期租房，能節省很大一筆房租費用。

另一方面，買下一整套房之後，除留學生自住之外，多餘的房間可以轉租出去，租金可以補貼生活費，或者抵扣房子每月的貸款。等到學業結束后，還可以把房產賣掉。交易中獲取的增值部分，幾乎能抵消幾年的留學費用。

最重要的是，留學生可以有一個舒適溫馨的學習環境，避免了經常搬家找房子的各種麻煩。看上去，真是一舉多得的好投資。

不過，也有人對「以房養學」提出了質疑。

一位曾在2008年為兒子在澳洲置業的林先生透露，當初買房也是為了兒子上學居住方便，何況買房的月供和租房的費用差不多，就萌生了買房子的想法。

他在墨爾本東南區一個較好地段購買了一個價值54.9萬澳元的六房別墅，主卧供兒子居住，其它五個房間出租給了同學，每個房間月租金為600澳元，總體月租3000澳元。

算下來，租金確實能夠滿足日常生活費用，但並不包括學費，因此離真正的「以房養學」還有一定距離。而且，買房后每月還要交付房息、各種管理費用。最後，在林先生兒子學成將房子賣出時，價格和當初購買的價格並無太大出入，總而言之是沒賠沒賺。

兩年前，27歲的玲從國內一家外企辭職，赴墨爾本「充電」。行前，向來精打細算的她被國內中介有關留學購房的各種宣傳迷住了。她拿出全部積蓄買下墨爾本某大學附近的一間「學區房」，希望藉此成為「快樂的包租婆」。最初的一年裡，玲的「租房大業」還算順利，但隨著近期澳元不斷走低，很多留學生不租轉買，她的「以房養學」計劃變得舉步維艱。「自打今年復活節后，就沒人來找我租房了。我曾經以為房子是只會下金蛋的母雞，但現實告訴我，這根本就是痴人說夢。」20歲的盧卡如今面臨著另一種困境。3年前赴澳留學的盧卡在父母支持下買下一座不大的房子。然而，有房在手並不意味著萬事無憂，現在，他開始為在畢業前找到合適的「下家」發愁。「買房並非他們說的一手交錢一手交貨那麼簡單。在澳大利亞買房的維護成本很高，除首付外，你每年都要交房產稅和公寓管理費。這一大筆開銷是我此前沒想到的。」盧卡說。「另外一個經常被忽視的問題是，就算幾年後房子漲價了，賣房時也要為增值部分交29%的稅。這樣一來，這套房不賠錢就很好了。」

某第三方機構市場研究部總監徐先生認為，「以房養學」的概念聽上去非常有吸引力，但是實際上未必能夠達成，有一定的誇大成分。

所以，對「以房養學」這個概念，投資者要有一個理性的分析，開始投資之前，需要詳細考察房價租金和學費的差異。

「以學養房」的風險

「以房養學」作為一個投資的新概念，必定會存在一定風險，而大部分購房者對海外投資置業並不熟悉，所以必須通過專業的投資平台去儘可能詳細的了解投資信息，建立對海外投資產品的信心，從而有效規避風險。

1.英國： 留學生買房不享有優惠政策

在英國首次購房者可以享受高達住宅總價80%的住房貸款，這項買房貸款計劃的目的是為了幫助首次買房和改善住房的人。然而，能夠享受這一優惠政策的前提，首先必須是英國公民，或者是英國永久居民。

這對留學生而言是非常難的一件事，如果沒有這些，你還是可以申請商業貸款，這也需要你擁有穩定的工作和收入，還要根據你的職業、收入以及信譽度等綜合條件，才能作出是否具備貸款資格的判斷，並計算出具體的貸款額度。

2.美國：隱形費用不容忽視

首先，美國居民是可以向銀行借錢買房的，但如果是留學生必須擁有信用才能向銀行貸款，但申請的條件非常苛刻，一般來講貸款機構要求外國買主繳納首付為房價的50%，大於美國人的20%。

需要買房者注意的是，在美國購置房產要繳納房地產稅，並需要支付其他維護和養房成本。納稅額基本根據房子的買價乘以1%~2%的稅率來確定，不同州還會有所不同，其中教育稅約佔稅額一半。通常美國的房產稅都不容忽視，因此購房前需充分了解當地政策，釐清所有購房需繳納的稅費，需要將購房的養護成本和稅金計算在投資成本內，才能更加科學地計算在此地置業的投資回報率。

3.澳洲：有收益也有泡沫

「以房養學」在未來幾年內是否行得通，是否是值得投資的方式，其中一個考量因素是物業是否增值。前一時期澳大利亞房市活躍的原因有很多，如澳大利亞銀行前所未有的低貸款利率、低失業率、工資收入增加和股市表現優異，還有一個不可忽視的重要原因就是來自的投資者的增多。提醒廣大家長，購買前一定要做足功課、實地調查，對要投資的區域多加了解。以悉尼為例，首先，眾多的投資者往往集中在華人聚居區域，這些地區的房價可能會超過實際市場價格。

此外，澳大利亞政府規定沒有永久居民身份的人只能購買新建房，買房前一定要了解房地產開發商的實力和聲譽。澳大利亞政府規定發展商對新建房有一定年份的保險，如果發展商破產，這種服務就無法兌現。

4.加拿大： 留學生買房首付需付35%在加拿大，買房的貸款利率非常低，如果買個小一點的擁有獨立產權的公寓，可能每月的月供比房租還要低。

但是通常留學生在申請貸款時，銀行往往以「非居民」來定義他的身份，通常要求「非居民」能付35%以上的首付。因為留學生隨時都有回國的可能，因此留學生的房子在銀行看來屬於「投資房」，因此，通常只允許買一套房子。

所以如果留學生畢業后想將房子賣掉，身份還是「非居民」的話，則要考慮房產增值的稅務問題。

還有，從去年開始，加拿大對非加拿大籍買家在大溫哥華地區購買房屋作出新規，需要繳納額外15%的土地轉讓稅，大大增加了購房成本。

租房買房哪個合算？

現在選擇海外置業，會受到國內外的金融管制的限制。而選擇住宿或者合租看似可能划算，但其實算下來並不一定比長期租房省錢。所以到底選擇長期租房 or 海外置業？這筆賬到底應該如何計算。

方法1：看房屋租售比

我們用一個簡單的公式先幫大家粗略的算一筆賬，「房屋租售比」是一個很實用的計算公式，可以輕鬆的計算出是租房 or 買房哪個更划算。

房屋售價租金比 = 房屋價格 ÷ ( 月租金 × 12 )

舉個例子，一套房屋的價格為 $200,000，它的月租金為 $1500，那麼它的售價租金比為：$200,000 ÷ ( $1,500 x 12 ) = 11.1。一般來說買房遵循以下標準：若售租比在 1 和 15 之間：買房比租房划算得多，果斷買買買。 若售租比在 16 和 20 之間：租房稍微比買房划算。若售租比在 21 以上： 租房比買房划算。

方法2：圖表法租房或買房的時間與成本，將會影響我們的決策。所以，我們比較買房與租房，必須計算買房的總成本與租房的總成本，可以根據買房和租房的成本可以繪製一個曲線圖。如下圖，縱軸為金額，橫軸為時間（年）；藍色線代表租房的總成本，綠色線代表買房的總成本。如果藍線高於綠線，則代表買房較為划算（因為租房總成本較高）；反之，若綠色線高於藍色線，則代表租房較為划算（因為買房總成本較高）。

圖中兩條線的交接點的時間為第8年，則表示這個時間點買房成本與租房成本相同。因此，前8年租房划算，8年之後則買房划算。還可以比較出，買房與租房相對應的價位水準下，多少個月後，買房較為划算。以下表為例，100萬的價錢現金購房，若以$3500元出租，房屋持有時間2.9年之後，買房較為租房划算。反之則租房較為划算。

再者，我們計算貸款50%的房屋金額之下，買房VS租房。

以下圖為例，100萬房產，若以每個月$4500元出租，若房子擁有期間超過2.2年時，買房比租房划算。在2.2年之後，買房擁有期間越久，就越能享受買房的價值，就能把租金給賺回來了。

（注意，上述的計算，是以每年房價與租金5%增長率為基礎測算出，因此，針對不同區域，一定要調查租金與房價的增長率是否可以達到這個數值。）

所以，只要超過特定的時間，那就表示買房不虧本，在此條件之上，立於不敗之地，住越久就賺越多。若經濟情勢較佳，房屋增長率更高（此案例計算基礎以每年5%房價增長率），就可以不僅縮短時間，提高最終售價，最終實現「以房養學」的目的。

最後，海外君在此提醒大家，即使經過計算髮現買房更合算，由此想通過「以房養學」降低留學成本，也不要忘了，前提是要有一定的資金規劃。畢竟海外置業是一項長期投資，不可能馬上收回成本，在資金上後續要準備充足。

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