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「以房養學」真的靠譜嗎?教你看買房租房哪個划算

「以房養學」真的靠譜嗎?教你看買房租房哪個划算

近年來,「以房養學」作為海外投資中最常見的形式,儼然成為一股新潮流。

據房產中介介紹,「以房養學」享受雙重回報,一方面房子本身升值潛力大,另外還有留學轉移民的優勢,如果留學生畢業後繼續留在當地工作,則不必長期租房,能節省很大一筆房租費用。

另一方面,買下一整套房之後,除留學生自住之外,多餘的房間可以轉租出去,租金可以補貼生活費,或者抵扣房子每月的貸款。等到學業結束后,還可以把房產賣掉。交易中獲取的增值部分,幾乎能抵消幾年的留學費用。

最重要的是,留學生可以有一個舒適溫馨的學習環境,避免了經常搬家找房子的各種麻煩。看上去,真是一舉多得的好投資。

不過,也有人對「以房養學」提出了質疑。

一位曾在2008年為兒子在澳洲置業的林先生透露,當初買房也是為了兒子上學居住方便,何況買房的月供和租房的費用差不多,就萌生了買房子的想法。

他在墨爾本東南區一個較好地段購買了一個價值54.9萬澳元的六房別墅,主卧供兒子居住,其它五個房間出租給了同學,每個房間月租金為600澳元,總體月租3000澳元。

算下來,租金確實能夠滿足日常生活費用,但並不包括學費,因此離真正的「以房養學」還有一定距離。而且,買房后每月還要交付房息、各種管理費用。最後,在林先生兒子學成將房子賣出時,價格和當初購買的價格並無太大出入,總而言之是沒賠沒賺

兩年前,27歲的玲從國內一家外企辭職,赴墨爾本「充電」。行前,向來精打細算的她被國內中介有關留學購房的各種宣傳迷住了。她拿出全部積蓄買下墨爾本某大學附近的一間「學區房」,希望藉此成為「快樂的包租婆」。最初的一年裡,玲的「租房大業」還算順利,但隨著近期澳元不斷走低,很多留學生不租轉買,她的「以房養學」計劃變得舉步維艱。「自打今年復活節后,就沒人來找我租房了。我曾經以為房子是只會下金蛋的母雞,但現實告訴我,這根本就是痴人說夢。」20歲的盧卡如今面臨著另一種困境。3年前赴澳留學的盧卡在父母支持下買下一座不大的房子。然而,有房在手並不意味著萬事無憂,現在,他開始為在畢業前找到合適的「下家」發愁。「買房並非他們說的一手交錢一手交貨那麼簡單。在澳大利亞買房的維護成本很高,除首付外,你每年都要交房產稅和公寓管理費。這一大筆開銷是我此前沒想到的。」盧卡說。「另外一個經常被忽視的問題是,就算幾年後房子漲價了,賣房時也要為增值部分交29%的稅。這樣一來,這套房不賠錢就很好了。」

某第三方機構市場研究部總監徐先生認為,「以房養學」的概念聽上去非常有吸引力,但是實際上未必能夠達成,有一定的誇大成分。

所以,對「以房養學」這個概念,投資者要有一個理性的分析,開始投資之前,需要詳細考察房價租金和學費的差異。

「以學養房」的風險

「以房養學」作為一個投資的新概念,必定會存在一定風險,而大部分購房者對海外投資置業並不熟悉,所以必須通過專業的投資平台去儘可能詳細的了解投資信息,建立對海外投資產品的信心,從而有效規避風險。

1.英國: 留學生買房不享有優惠政策

在英國首次購房者可以享受高達住宅總價80%的住房貸款,這項買房貸款計劃的目的是為了幫助首次買房和改善住房的人。然而,能夠享受這一優惠政策的前提,首先必須是英國公民,或者是英國永久居民。

這對留學生而言是非常難的一件事,如果沒有這些,你還是可以申請商業貸款,這也需要你擁有穩定的工作和收入,還要根據你的職業、收入以及信譽度等綜合條件,才能作出是否具備貸款資格的判斷,並計算出具體的貸款額度。

2.美國:隱形費用不容忽視

首先,美國居民是可以向銀行借錢買房的,但如果是留學生必須擁有信用才能向銀行貸款,但申請的條件非常苛刻,一般來講貸款機構要求外國買主繳納首付為房價的50%,大於美國人的20%。

需要買房者注意的是,在美國購置房產要繳納房地產稅,並需要支付其他維護和養房成本。納稅額基本根據房子的買價乘以1%~2%的稅率來確定,不同州還會有所不同,其中教育稅約佔稅額一半。通常美國的房產稅都不容忽視,因此購房前需充分了解當地政策,釐清所有購房需繳納的稅費,需要將購房的養護成本和稅金計算在投資成本內,才能更加科學地計算在此地置業的投資回報率。

3.澳洲:有收益也有泡沫

「以房養學」在未來幾年內是否行得通,是否是值得投資的方式,其中一個考量因素是物業是否增值。前一時期澳大利亞房市活躍的原因有很多,如澳大利亞銀行前所未有的低貸款利率、低失業率、工資收入增加和股市表現優異,還有一個不可忽視的重要原因就是來自的投資者的增多。提醒廣大家長,購買前一定要做足功課、實地調查,對要投資的區域多加了解。以悉尼為例,首先,眾多的投資者往往集中在華人聚居區域,這些地區的房價可能會超過實際市場價格。

此外,澳大利亞政府規定沒有永久居民身份的人只能購買新建房,買房前一定要了解房地產開發商的實力和聲譽。澳大利亞政府規定發展商對新建房有一定年份的保險,如果發展商破產,這種服務就無法兌現。

4.加拿大: 留學生買房首付需付35%在加拿大,買房的貸款利率非常低,如果買個小一點的擁有獨立產權的公寓,可能每月的月供比房租還要低。

但是通常留學生在申請貸款時,銀行往往以「非居民」來定義他的身份,通常要求「非居民」能付35%以上的首付。因為留學生隨時都有回國的可能,因此留學生的房子在銀行看來屬於「投資房」,因此,通常只允許買一套房子。

所以如果留學生畢業后想將房子賣掉,身份還是「非居民」的話,則要考慮房產增值的稅務問題。

還有,從去年開始,加拿大對非加拿大籍買家在大溫哥華地區購買房屋作出新規,需要繳納額外15%的土地轉讓稅,大大增加了購房成本。

租房買房哪個合算?

現在選擇海外置業,會受到國內外的金融管制的限制。而選擇住宿或者合租看似可能划算,但其實算下來並不一定比長期租房省錢。所以到底選擇長期租房 or 海外置業?這筆賬到底應該如何計算。

方法1:看房屋租售比

我們用一個簡單的公式先幫大家粗略的算一筆賬,「房屋租售比」是一個很實用的計算公式,可以輕鬆的計算出是租房 or 買房哪個更划算。

房屋售價租金比 = 房屋價格 ÷ ( 月租金 × 12 )

舉個例子,一套房屋的價格為 $200,000,它的月租金為 $1500,那麼它的售價租金比為:$200,000 ÷ ( $1,500 x 12 ) = 11.1。一般來說買房遵循以下標準:若售租比在 1 和 15 之間:買房比租房划算得多,果斷買買買。 若售租比在 16 和 20 之間:租房稍微比買房划算。若售租比在 21 以上: 租房比買房划算。

方法2:圖表法租房或買房的時間與成本,將會影響我們的決策。所以,我們比較買房與租房,必須計算買房的總成本與租房的總成本,可以根據買房和租房的成本可以繪製一個曲線圖。如下圖,縱軸為金額,橫軸為時間(年);藍色線代表租房的總成本,綠色線代表買房的總成本。如果藍線高於綠線,則代表買房較為划算(因為租房總成本較高);反之,若綠色線高於藍色線,則代表租房較為划算(因為買房總成本較高)。

圖中兩條線的交接點的時間為第8年,則表示這個時間點買房成本與租房成本相同。因此,前8年租房划算,8年之後則買房划算。還可以比較出,買房與租房相對應的價位水準下,多少個月後,買房較為划算。以下表為例,100萬的價錢現金購房,若以$3500元出租,房屋持有時間2.9年之後,買房較為租房划算。反之則租房較為划算。

再者,我們計算貸款50%的房屋金額之下,買房VS租房。

以下圖為例,100萬房產,若以每個月$4500元出租,若房子擁有期間超過2.2年時,買房比租房划算。在2.2年之後,買房擁有期間越久,就越能享受買房的價值,就能把租金給賺回來了。

(注意,上述的計算,是以每年房價與租金5%增長率為基礎測算出,因此,針對不同區域,一定要調查租金與房價的增長率是否可以達到這個數值。)

所以,只要超過特定的時間,那就表示買房不虧本,在此條件之上,立於不敗之地,住越久就賺越多。若經濟情勢較佳,房屋增長率更高(此案例計算基礎以每年5%房價增長率),就可以不僅縮短時間,提高最終售價,最終實現「以房養學」的目的。

最後,海外君在此提醒大家,即使經過計算髮現買房更合算,由此想通過「以房養學」降低留學成本,也不要忘了,前提是要有一定的資金規劃。畢竟海外置業是一項長期投資,不可能馬上收回成本,在資金上後續要準備充足。

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